강남·목동은 신고가인데…사업성·분담금에 엇갈리는 재건축

핵심지역, 토지거래허가제에도 신고가
노원 재건축은 최고가 65% 수준서 거래
서울시, 규제완화 위해 '강북대개조' 발표
대지지분 적어 사업성 부족 한계

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 노원구 일대 아파트의 모습. 2022.05.12. jhope@newsis.com

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 노후 아파트 중에서도 정비사업 기대감이 큰 단지와 그렇지 않은 단지 간 격차가 벌어지고 있다. 강남과 목동, 여의도 등 사업성이 양호한 지역에서는 토지거래허가제에도 불구하고 신고가 행진이 이어지는 반면 강북지역에서는 아직 최고가에 한참 못 미치는 수준으로 거래되고 있다.

22일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 강남구 압구정동 신현대12차 전용면적 121㎡는 지난 1일 48억원(6층)에 손바뀜되면서 신고가를 갈아치웠다. 지난달 11일 세운 최고가를 47억6500만원을 한 달도 안 된 시점에 경신한 것이다.

양천구 목동 목동신시가지5단지 전용 95㎡는 지난 11일 23억3000만원(3층)에 팔렸다. 직전 최고가는 지난해 12월 23억원(4층)이었다. 여의도 광장아파트 102㎡는 21억8000만원(12층)에 매매돼 직전 거래인 18억3000만원(6층)보다 3억5000만원 뛰었다.

이들 지역은 토지거래허가구역이라 최소 2년간 실거주 의무가 적용되기 때문에 갭투자가 불가해 실수요자만 매수 가능한 지역이다. 그럼에도 신고가가 나온다는 것은 그만큼 정비사업에 대한 기대감이 크다는 방증이다.

반면 강북권 대표 재건축 지역인 노원구의 경우 상당수 단지에서 최고가 대비 30% 이상 낮은 가격대에 거래가 이뤄지고 있다. 이미 재건축이 완료된 포레나노원(상계주공8단지)를 제외하고 가장 사업 속도가 빠르다는 평가를 받는 상계주공5단지의 경우 가장 최근 거래가격이 지난 7일 5억1500만원(2층)이다. 종전 최고가인 2021년 8월 8억원(1층)에 비하면 35% 저렴한 가격이다.

서울시가 용적률 인센티브를 주고 공공기여를 축소하는 내용의 '강북대개조' 프로젝트를 추진하겠다고 발표하면서 4억4000만원까지 내려갔던 지난해 말에 비하면 그나마 수천만원 올랐다.

사업성과 분담금 여력 때문에 차이가 난다. 강남이나 목동, 여의도의 아파트들은 대체로 중대형 위주로 구성돼 대지 지분이 높은 반면 서민 주거지인 노원구의 단지들은 소형 평형이 주류를 이룬다. 상계주공5단지는 전용 37㎡(공급 11평) 단일 평형으로 이뤄져 있다.

이렇다보니 소유주가 전용 84㎡를 배정받으려면 분담금이 5억원에 달할 것이란 전망이 나온다. 집값 만큼의 분담금을 감당해야 하는 것이다. 해당 단지는 분담금 부담에 GS건설과 시공계약을 해지했지만 최근 사업시행자인 한국자산신탁이 노원구청에 사업시행계획인가를 내면서 사업에 재시동을 걸었다. 시간이 갈수록 공사비 인상에 분담금이 더 늘어날테니 서울시가 규제완화를 내놨을 때 기회를 놓치지 않겠다는 의도로 풀이된다.

다만 건설업계에서는 근본적인 문제점인 사업성 부족이 지속적으로 발목을 잡을 것이란 의견이 나온다. 한 대형 건설사 관계자는 "최근 강남이나 여의도 등 상징성이 있는 일부 단지 이외에는 굳이 수주 활동을 하지 않으려는 추세"라며 "사업성이 부족한 단지들은 수주를 따내더라도 운영비와 대여금 등으로 돈은 돈대로 드는데 사업 진행은 지지부진해 조합에 장기간 끌려 다닐 가능성이 크다"고 말했다.

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