[김경래의 마을·땅·집] 도로 낼때 내땅이면 사도개설, 아닐땐 사용승낙서 필요

[김경래의 마을·땅·집] (11)내 땅이 맹지라면？
본인 소유 아니라면 빌려서 만들 수도
공로 지분 없다면 ‘주위토지통행권’ 주장

내 땅에 닿는 도로가 없다면 사용은 물론 개발을 위한 인허가를 받을 수도 없다. 도로는 지적상에 표시돼 있어야 하고 현황에도 살아 있어야 한다. 공용이거나 내 소유라야 한다.

지적상에는 도로가 있는데 현장에는 없다. 반대로 지적상에는 없는데 현황에는 있기도 하다. 지적상 도로가 실제 현황으로 없을 때는 오랫동안 사용하지 않아 산지로 변했거나 하천 등으로 유실된 경우다. 이웃이 무단 점유해 다른 용도로 사용할 수도 있다. 이때는 복구할 수 있는지 살펴야 한다. 산을 깎아 축대를 쌓고 다리를 놓아야 한다면 비용 부담이 크다.

지적에 없는 도로가 현황에 있거나 있어도 개인 소유로 돼 있다면 해당 기관과 협의해야 한다. 현황도로나 다른 사람 소유의 도로로 허가를 받을 수 있지만 쉽지는 않다. 허가를 받았어도 사용하면서 지주와 지속적인 분쟁이 생길 수도 있다. 도로 사용료를 내야 할 경우도 생긴다.

내 땅에 닿는 도로가 없다면 만드는 방법은 있다. 도로로 만들고 싶은 땅이 내 소유라면 사도개설을 하면 된다. 물론 다 되는 것은 아니지만 주택의 진입로라면 쉽다.

도로를 내고 싶어도 해당 토지가 내 소유가 아닌 경우가 많다. 이때는 토지를 매입해 도로를 만들 수 있다. 토지주가 토지를 팔지 않겠다거나 감당할 수 없을 만큼 턱없이 높은 가격을 요구한다면 어렵다.

도로에 해당하는 땅 주인에게 토지를 빌려 도로를 만들 수 있다. 토지사용승낙서를 받는 방법이다. 정해진 양식은 없다. 쌍방이 합의해 계약하면 된다. 계약서에는 누구의 토지를 누가 사용하는지, 주소는 어디인지, 면적은 얼마나 되는지, 언제까지 사용하는지 등의 내용이 들어가야 한다.

중요한 것은 토지 사용의 목적이 ‘진입도로’임을 반드시 명기해야 한다. 허가용으로 인정을 받으려면 인감도장 날인과 인감증명서를 함께 첨부해야 한다. 빌려주는 토지주는 당연히 무료로 승낙하지 않을 것이다. 서로간 이해관계가 있든가, 아니면 무엇인가 대가를 요구할 것이다.

인접 토지를 매입하거나 토지사용승낙서를 받았다 해도 바로 도로가 되는 것은 아니다. 도로로 전용허가, 개발행위허가 등을 받아야 한다. 하천이나 구거(도랑) 등이 있을 때는 하천점용허가와 구거점용허가 등을 받아야 한다.

도로가 있는데 소유가 개인인 경우도 있다. 지목이 ‘도로’로 돼 있다면 도로의 주인이라도 통행을 막을 수는 없다. 하지만 인허가를 위해서는 도로 주인의 ‘도로사용승낙서’를 받아야 한다. 도로 주인의 승낙 없이도 가능할 수 있는데 관청과 협의해봐야 한다.

여러 사람들과 함께 쓰는 공동 도로(공로)인 경우, 내 소유 지분이 조금이라도 있다면 내 도로나 마찬가지로 활용할 수 있다. 전원마을 등 여러 가구가 모여 살도록 조성한 곳이 대표적이다. 마을 입주민들이 공동으로 도로에 소유권을 가지고 있는 것이다. 만약에 공동으로 사용하는 도로에 내 지분이 없다면 두고두고 문제가 될 수 있다.

‘주위토지통행권’을 주장할 수도 있다. 토지 주인의 피해가 가장 적은 방법을 찾아 손해를 보상해주는 조건으로 통행로를 낼 수 있는 민법상 권리를 의미한다. 다만 이를 위해서는 소송을 해야 한다. 또한 통행로를 만들 수는 있어도 건축허가 등 인허가가 가능한 폭을 확보하기는 어렵다.

김경래 OK시골 대표