“연내 삽 뜬다더니 감감무소식”…사전청약은 대박났는데 왜?

3기 신도시 연내 착공 ‘난항’
부천대장·하남교산·남양주왕숙
정부는 조기 착공 강조했지만
건설사 외면에 시공사 선정 지연
민간에 불리한 수익배분구조 탓

정부가 연내 착공을 강조했던 3기 신도시 일부 주택사업이 민간사업자를 구하는 데 난항을 겪고 있다. 사진은 21일 경기도 부천대장 A5·A6블록 전경. [이충우 기자]

정부가 주택 공급부족 리스크를 방지하기 위해 3기 신도시 공급에 속도를 내겠다고 발표했으나, 정작 정부가 주도하는 공공분양마저도 사업 진행에 애를 먹고 있다. 최근 부천 대장 등 3기 신도시 6개 블록에 대한 민간참여 공공주택건설사업 민간사업자 공모에 나섰지만, 건설사들 외면에 재공모가 계속되고 있다.

21일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH는 전날 부천대장 A5블록 등 3개 단지에 대한 민간참여 공공주택건설사업 민간사업자 공모에 나섰다. 부천대장 A5블록(952가구)과 A6블록(688가구, 이상 분양·임대 혼합), 인천검단 AA19블록(1322가구·임대) 등 공공주택 3개 단지 건설사업에 모두 참여하는 통합형 공모다. 세 곳 모두 연내 착공이 정부 목표다.

그런데 LH가 이 단지들 통합형 공모를 내는 것은 이번이 세 번째다. 첫 공고는 지난달 말께 진행됐다. 그러나 신청한 건설사가 단 한 곳도 없어 지난 8일 두 번째 공모했지만, 여기서도 민간사업자 선정에 실패했다. 2번째 공모에선 1곳이 참여 의사를 밝혔지만 복수 신청자가 없으면 재공모하도록 돼있기 때문이다.

3기 신도시는 정부가 주택공급 대책을 내놓을 때마다 ‘조기 공급’ 대상으로 발표됐다. 특히 민간사업자 선정이 지연되고 있는 부천대장은 정부가 연내 착공을 공언했던 곳이다. 국토교통부는 지난 3월 28일 ‘건설경기 회복 지원 방안’에서 3기 신도시 주택 공급 조기화를 발표하면서, 내년 예정이던 부천대장 착공 시기도 올 하반기로 앞당기겠다고 밝힌 바 있다.

부천 대장뿐만이 아니다. LH는 최근 하남교산 A2블록 등 4개 단지 민간참여 공공주택사업도 통합형으로 공모했다. 최초 공모에서 컨소시엄 한곳만 참여 의사를 밝혀 재공모했고, 재공모도 결과는 마찬가지였다. 이에 결국 수의계약 협상에 들어갔다. 이 사업은 하남교산 A2블록(1115가구)외 남양주왕숙 B1블록(569가구), 남양주왕숙 B2블록(587가구·이상 뉴홈 일반형), 남양주왕숙 A3블록(428가구·임대) 등 4개 블록을 짓는 사업으로, 모두 연내 착공이 목표다.

이 단지들 대부분 사전청약으로 분양성이 검증된 곳이다. 하남교산 A2블록은 지난 2021년 사전청약에서 1056가구에 무려 5만5374명이 접수해 52대1의 높은 경쟁률을 기록했다.

그럼에도 민간 건설사들이 주저하는 것은 공사비 때문이다. 민간참여 공공주택건설사업은 공공시행자와 주택건설사업자가 공동으로 시행한다. 공공(LH)은 토지를 대고 민간 건설사는 공사비를 부담해 분양한 뒤 이익을 배분하는데, 민간사업자의 사업이익은 사업자가 투입한 총사업비의 10%로 제한된다. 10% 넘는 이익이 나도 초과분은 공공에 귀속된다.

즉 건설사들은 남는 게 없다는 입장이다. 한 중견건설사 관계자는 “공공분양 특성상 공사비를 한없이 높게 책정할 수가 없는데, 지금같은 시기엔 수익이 도저히 나올 것 같지 않다”고 말했다. 또 다른 건설사 관계자는 “공공택지를 분양받아 자체 시행하는 사업이면 몰라도, 이런 구조로는 수익성이 없다 판단했다”며 “더욱이 3~4개 단지를 한꺼번에 진행해야 한다면 부담이 더 크다”고 말했다.

민간사업자 선정이 늦어지면서 연내 조기 착공 목표도 달성하지 못할 가능성이 생겼다. 이에 대해 LH 관계자는 “공모를 반복하면서 시간이 좀 지체되긴 했으나, 연내 착공이 이뤄질 수 있도록 최대한 노력할 것”이라고 밝혔다.