[인터뷰] 이광수 "전세대란? 반은 맞고 반은 틀렸다"

신규 수요 많은 서울 신축아파트 중심으로
2년 전과 비교해야…그때보단 가격 낮아
오피스텔ㆍ빌라포비아…전세사기 여파 때문
7월 폭등론? 모든 집이 그때 계약했나…
임대차3법 원상복구? 인과관계 증명부터

■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:10~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 이광수 (광수네복덕방 대표)

최근에 전세대란이라는 표현이 언론상에 등장했습니다. 전세가가 오르면서 전셋집 구하기가 어려워졌다, 이런 하소연인데 정말 그럴까요? 반은 맞고 반은 틀렸습니다. 이게 무슨 말이냐. 현재 전세시장의 실태는 어떤지, 그리고 왜 전세난이라는 하소연이 나오게 된 건지 하나하나 좀 짚어보죠. 광수네복덕방의 이광수 대표 어서 오십시오.

◆ 이광수> 안녕하세요.

◇ 김현정> 진짜 복덕방을 하시는 건 아니고 리서치 회사 대표신 거죠?

◆ 이광수> 독립 리서치 회사입니다.

◇ 김현정> 그렇죠. 광수네복덕방 되게 구수하고 좋아요.

◆ 이광수> 감사합니다. 어떤 분들이 수수료 싸게 해주냐, 이런 말씀 드리는데 중개업을 하고 있지는 않습니다.

◇ 김현정> 아닙니다. 지금 전세시장 상황이 정확히 어떤 건가요? 실태가.

◆ 이광수> 한국부동산원에서 주간 전세가격 지수를 발표하는데요. 그 지수에 따르면 서울은 52주째 상승하고 있고요. 전국에는 43주째 상승하고 있습니다. 그래서 서울의 상승폭은 지수로만 보면 한 5% 정도 오른 상황이고요. 반면에 지방권은 18주째 하락하고 있습니다.

◇ 김현정> 그래요? 그래서 전세 대란이라는 표현은 반은 맞고 반은 틀리다고 하신 이유는 뭐예요?

◆ 이광수> 일단 저희가 전세가격이 이렇게 막 52주 서울이 오르니까 굉장히 자극적으로 반응하는데 52주째 상승하기 전에 69주 하락했어요.

◇ 김현정> 69주 하락하다가 다시 바닥 찍고 52주 오르고 있는 거예요?

◆ 이광수> 그렇습니다. 그리고 또 하나는 뭐냐면 지금 많은 분들이 임대차 3법, 입법이라고 하죠. 그 법 때문에 갱신 계약을 하고 있거든요. 그래서 신규로 전세를 구하는 분들한테는 사실은 요즘 구하기가 되게 힘든데 기존에 거주하고 계신 분들은 일종의 5% 룰을 적용해서 안정적으로 계약하고 있는 그런 상황이죠.

◇ 김현정> 그렇군요. 그리고 52주 상승세에서도 지방과 서울 또 서울 안에서도 어떤 지역이냐에 따라서 다르다면서요.

◆ 이광수> 그렇습니다. 예를 들어서 신규 수요가 많은, 전세의 신규 수요가 많은 신축 아파트들의 상승세가 좀 큰 반면 구축이라든지 아니면 일부 외곽 지역은 여전히 하락하는 곳도 있어서 지역별로 편차가 큰 상황입니다.

◇ 김현정> 전세가 상승의 진실, 첫 번째 지역별로 다르다. 말씀하신 것처럼 신축 아파트가 많은 곳에서는 당연히 전세가도 높으니까 오르고 있고 구축 아파트가 많은 곳에서는 오히려 떨어지고 있고 이런 분위기.

◆ 이광수> 그리고 못 오르고 있고 그런 상황이죠.

◇ 김현정> 지금 보니까 강남에서도 압구정동은 안 올랐는데 송파는 엄청 뛰었고 강북에서도 성동인가요? 어디가 또 전세가가 뛰고 그럼 그쪽이 다 신축이 많은 곳이에요?

◆ 이광수> 그렇습니다. 송파가 대부분 신축 아파트가 많은 지역이고요. 말씀하신 것처럼 압구정이나 이런 지역은 구축이 많고 그리고 예를 들어서 지금 신규로 전세를 구하는 분들은 신혼부부라든지 아니면 젊은 층 부부가 많기 때문에, 가구가 많기 때문에 그런 분들이 선호하는 지역은 전세가격이 오르는 상황이죠.

◇ 김현정> 전세가 상승의 진실. 두 번째는 52주 내내 올랐다고 하지만 사실은 69주 내내 그전에 떨어졌었다 이 말씀이신데 그러면 2년 전쯤하고 지금하고 전세가가 비슷한 건가요?

◆ 이광수> 그렇죠. 예를 들어서 우리나라 서울에서 가장 큰 단지가 헬리오시티인데 송파구에. 2년 전 22년 5월에 전세가 11억 원이었어요. 평균 가장 많이 거래된 게. 그런데 지금 10억 5천으로 거래되고 있습니다. 5000만 원. 그러니까 사실 2년 전보다는 예를 들어서 단순하게 비교해보면 5000만 원이 하락한 상황이죠. 그런데 이게 예를 들어서 10억 원, 9억 원까지 떨어졌다가 오르는 것처럼 느껴지니까 계속 오르는 거다, 이렇게 판단할 수 있는데 2년 전에 이미 거주하고 계신 분 입장에서는 사실 크게 오른 상황은 아닙니다.

◇ 김현정> 그러고 보니까 제가 역전세난 가지고 인터뷰를 한 적이 있어요. 그때도 이광수 대표셨는지 누구셨는지 생각은 안 나는데 역전세난이라는 건 뭐냐 하면 집주인들이 이사 가려는 세입자한테 돈을 보증금을 줘야 되는데 그렇습니다. 전셋값이 하도 떨어져가지고 이거 새 세입자 받아가지고 돈을 줄 수 없는 상황이다. 그래서 지금 큰일 났다 이런 걸로 한 게 그렇게 오래 안 됐어요?

◆ 이광수> 그렇죠. 그래서 심지어 전세 반환 대출도 해줬다고요. 돈이 없어서 정부에서.

◇ 김현정> 그러네.

◆ 이광수> 그러다 보니까 사실은 그게 전세가격이 그렇게 폭락했었는데 그 폭락한 데서 지금 오르는 상황이거든요.

◇ 김현정> 역전세난에서 다시 전세난, 이게 지금 1년이 됐다는 이야기.

(연합뉴스)

◆ 이광수> 그러니까 신규 임차인들은 전세 가격이 오르는 것처럼 느껴지지만 예를 들어서 임대인 입장에서 생각해 보죠. 2년 전에 내가 이걸 전세를 줬었는데 이번에 만기가 돌아와서 보니까 2년 전보다 올랐냐. 그건 아닐 가능성이 크다는 겁니다.

◇ 김현정> 전세가 상승의 진실 세 번째는 아파트만 올랐다. 이건 무슨 얘기예요?

◆ 이광수> 그렇습니다. 저희가 주택의 종류가 여러 가지가 있잖아요. 아파트뿐만 아니라 빌라도 있고 오피스텔도 있는데 지금 아파트의 전세가격만 상승하고 있습니다. 가장 큰 이유는 일종의 빌라포비아 때문이에요. 그러니까 전세 사기가 만연하다고 보고 그런 위기의식이 크다 보니까 빌라나 다른 아파트 외에 주택들의 전세 가격을 그러니까 전세는 수요가 없는 거죠. 크게 감소하고. 그러다 보니까 관련돼서 전세가격은 하락하고 있는 상황입니다.

◇ 김현정> 빌라, 오피스텔 다 마찬가지입니까?

◆ 이광수> 그렇습니다.

◇ 김현정> 아파트 선호만 계속되고 있는 상황 이런 이야기. 알겠습니다. 일단 전세시장 상황이 어떤지는 알았는데 그러면 앞으로는 어떨 것이냐. 69주 떨어지고 52주 올랐다. 그래서 2년 전하고 비슷해졌다. 그러면 앞으론 어떨 것으로 전망하세요?

◆ 이광수> 그러니까 앞으로가 되게 중요한데 저는 2가지 측면에서 저희가 볼 필요가 있다는 거죠. 뭐냐 하면 전세가격이 지속적으로 상승하기는 어려운 상황입니다. 왜냐하면 절대 가격이 높기 때문에 그걸 계속 감당해 낼 수 있는 수요가 시장에 많지 않다는 거예요. 그러니까 계속 자산이 있는 건 아니잖아요. 그런 측면에서 일단 계약 방식의 변경이 일어날 거예요. 그러니까 예를 들어서 반전세라든가 아니면 월세 전환이라든가 이런 부분의 계약 비중이 증가하면서 전세 보증금이 지속적으로 상승하기는 어려워 보이고요. 두 번째는 일단 서울의 입주 물량이 최근에 좀 감소했는데 올해 하반기부터 그리고 내년부터 서울의 입주 물량이 증가하기 시작합니다.

◇ 김현정> 새 아파트 공급이 많아져요?

◆ 이광수> 그렇죠. 그러다 보면 좀 전세가격 안정에 도움이 되겠죠. 대표적으로 올해 11월에 둔촌주공 재건축된 올림픽 파크온이라고 하는데 1만 2000호가 입주를 시작합니다.

◇ 김현정> 둔촌주공아파트 드디어 입주합니까?

◆ 이광수> 그러니까 그런 입주 물량이 나오면, 새 아파트가 시장에 들어오면 상대적으로 전세가격 안정에 좀 기여를 할 가능성이 높습니다.

◇ 김현정> 전망은 전셋값 안정될 거다. 더 치고 올라가지는 않을 거다, 그런 말씀이신데 이런 얘기하는 분들도 있어요. 올 7월 되면 폭등할 거야. 제가 왜냐고 물었더니 2020년 7월에 임대차 3법 그때 실시하지 않았느냐. 그게 여러분 기억나시죠? 세입자가 원하면 계약 2년 더 늘릴 수 있고 재계약을 할 때는 인상률을 5%까지만 제한하는 그거. 어려운 말로 계약갱신청구권 보장, 그리고 전월세 상한제 맞죠? 그 법이 4년 됐다. 그래서 다른 세입자하고 신규 계약을 할 수 있는 상황이 이번 7월부터 펼쳐진다. 그러면 집주인이 그동안 세 못 받은 거 확 올려갖고 신규 세입자하고 계약하지 않겠느냐. 이거 어떻게 생각하세요?

◆ 이광수> 그러니까 거기서 두 가지가 논리의 허점이 있는데요. 그런 말하시는 분들이 굉장히 많은데 첫 번째는 뭐냐면 모든 계약이, 그러니까 2020년 7월과 8월에 임대차 3법이 도입될 그 당시에 모든 계약이 다 그때 이루어졌으면 그 말이 맞죠.

◇ 김현정> 임대차 3법 지금 시작 땡, 지금부터 계약해, 이게 아니라는.

◆ 이광수> 그렇죠. 계속 누군가 계약했던 분도 있고 그다음에 그 이후에 계약한 분도 많아 때문에 이미 갱신도 했고 계약이 계속 이루어지는 거거든요. 그런 차원에서는 사실은 규모가 다르다. 그러니까 모두 다 일시에 계약하고 일시에 만기 연장하는 건 아니니까. 그런 말씀을 드리고요. 두 번째는 뭐냐면 그때 무슨 일이 있었냐면 2020년도에 임대차 3법이 도입된다고 그래서 전세 가격이 12% 올랐어요, 평균. 그러니까 무슨 얘기냐면 4년 동안 못 올린다고 하니까 엄청 올렸어요.

◇ 김현정> 맞아요. 집주인들이 미리 올렸죠. 법안 통과되기 전에.

◆ 이광수> 그렇습니다. 그래서 그 가격과 과연 더 올릴 수 있느냐는 좀 지켜볼 필요가 있다는 겁니다.

◇ 김현정> 그러면 7월에 폭등할 거다. 이것도 아니라고 보시는 거군요.

◆ 이광수> 그렇습니다.

◇ 김현정> 하나하나 시중의 이야기들, 전망들에 대해 답을 듣고 있는 중인데 그러면 국토교통부 장관이 얼마 전에 제가 조금 전에 말씀드린 계약갱신 청구권하고 전월세 상한제를 원상복구해야 된다. 즉 4년 전에 시행했던 임대차 3법 그거 다시 예전으로 돌아가야 된다라고 이야기한 거, 이거는 부동산 전문가로서 어떻게 보십니까?

◆ 이광수> 그러니까 저희가 이런 얘기를 할 때 과학적으로 어떤 근거를 내야 되는데요. 그냥 임대차 2법과 3법 때문에 전세가격이 폭등하고 있다, 이런 논리 전개를 해요. 그런데 인과관계가 없습니다. 단언하고 제가 얘기하는데.

(연합뉴스)

◇ 김현정> 단언컨대 전세가 상승과 임대차 3법은 아직까지 드러난 게 없다.

◆ 이광수> 그렇습니다.

◇ 김현정> 뭐가 상관있는지.

◆ 이광수> 예를 들어서 임대차 3법이 계속 도입되고 있었는데 말씀드린 것처럼 69주째 하락했었잖아요. 그때는 가만히 있었죠. 그러다가 왜 지금 오를 때. 사실 이게 내리기도 하고 오르기도 하고 하니까 인과관계가 저는 없다고 보는 겁니다. 그래서 임대차 3법 때문에 전세가격이 오른다는 말은 과장되고 근거가 없다라고 제가 판단하는 거죠.

◇ 김현정> 그러면 임대차 3법이 한 4년쯤 지났으니까 지금쯤에서 한번 평가해 보는 건 어떨까 싶어요. 그 당시에도 상당히 갑론을박이 많았고 특히 법안 시행 직전에 막 엄청 오르면서 집주인들이 미리 올리면서 야, 이렇게 부작용이 있는 걸 이걸 왜 시행해라는 이런 볼멘소리도 많았거든요. 4년 지난 지금 어떻게 평가하십니까?

◆ 이광수> 그 중간에 전세가격의 등락이 있었고 그런 차원에서 우리는 이 법안의 어떤 취지에 대해서 생각할 필요가 있다는 거예요. 이 법안 때문에 시장 가격이 움직이지는 않는다. 이 법안이 계속 있음에도 불구하고 가격은 하락했었고 또 오르기도 했었으니까. 중요한 게 이 취지는 뭐냐면 임차인들을 보호하는 거잖아요.

◇ 김현정> 그렇죠.

◆ 이광수> 그런 측면에서 이 법안에 의의가 있는 거고요. 또 하나 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 사실 이게 왜 중요하냐면 임대인과 임차인들이 대등하게 협상할 수 있어야 되잖아요.

◇ 김현정> 그렇죠.

◆ 이광수> 그런데 그냥 놔두면 사실 임대인들이 굉장히 우월적인 위치를 갖고 있지 않습니까? 일종의 집주인들이. 그래서 이런 법을 통해서 일종의 둘이 협상할 수 있는 조건을 만들어주는 거예요. 그리고 또 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 지금 이 법안 자체가 4년의 주기이기 때문에 아직 그 주기가 안 끝났단 말이에요.

◇ 김현정> 그러네요.

◆ 이광수> 그래서 올해가 되게 중요하고요. 이게 지나봐야 안다. 예를 들어서 우리가 전세가격이, 전세 기간이 1년에서 2년 늘었던 적이 있습니다. 그때가 노태우 정권 때인데요. 그게 도입되자마자 2년 동안 전세가격이 폭등했었어요. 그때는 1년에 거의 30% 이상씩 상승했습니다.

◇ 김현정> 그랬어요?

◆ 이광수> 그런데 그 이후로 그 사이클을 지나고 나서 사실은 이런 2년의 기간 때문에 임차인들이 보호도 되고 주거의 안정성이 확보될 수 있다.

◇ 김현정> 최소한 2년은 살 수 있다.

◆ 이광수> 그렇습니다.

◇ 김현정> 지금은 임대차 3법 시행되면서 최소한 4년은 살 수 있다, 이렇게 된 거잖아요.

◆ 이광수> 그렇죠. 그런 차원에서는 이 주기를 한번 봐야 되고 또 하나는 뭐냐 하면 이 변곡점을 좀 지나면 훨씬 더 안정된 그런 임대차 시장이 조성되지 않을까 생각을 하는 겁니다.

◇ 김현정> 아직 한 사이클도 지나지 않았는데 벌써 폐지하자는 국토부 장관 의견에는 동의할 수 없다는 말씀.

◆ 이광수> 그 근거가 없다.

◇ 김현정> 근거가 없다.

◆ 이광수> 근거를 제발 보여주시고 그다음에 임대차 3법이 잘못됐다는 걸 말씀하셔야죠.

◇ 김현정> 알겠습니다. 정부가 이번 주에 전세 대책 및 주택 공급 활성화 방안이라는 거를 발표한다고 해요. 이거는 왜 발표하게 된 거고 또 어떤 내용들이 꼭 담겨야 된다고 보십니까?

◆ 이광수> 그러니까 지금 전세가격이 오르니까 예를 들어서 말씀드린 것처럼 임대차 3법 때문에 오르고 있다 이렇게 판단하는 것 같아요. 그래서 임대차 3법에 대한 어떤 문제점을 지적하고 그다음에 전세가격을 어떻게 안정시키겠다 이런 방안들이 포함될 것 같은데 저는 정부가 시장을 되게 강조하잖아요. 그런데 시장을 강조하면서 가격에 대해서 저희가 뭐랄까, 받아들일 필요가 있어요. 무슨 얘기냐면 정부는 절대 가격을 조정할 수 없습니다. 전세가격 오르는 걸 정부가 어떻게 정해요.

◇ 김현정> 그렇죠. 작위적으로 할 수 없죠.

◆ 이광수> 그러니까 내리는 것도 사실은 잡을 수 없거든요. 그런 차원에서 시장의 가격을 조율하는 것보다 아까 말씀드린 것처럼 임대인과 임차인이 동등한 권리로 협상할 수 있는 조건을 만들어주는 게 중요해요.

◇ 김현정> 판을 만들어주는 거.

◆ 이광수> 그렇죠. 그런 차원에서 임차인들의 보호가 사실 대한민국에서는 되게 절실하다는 거죠. OECD 38개국에서 임대료를 규제하는 게 13개국이고요. 임대료 정기 인상을 규제하는 게 23개국입니다. 그런데 이렇게 우리나라가 그러니까 임대차, 특히 임차인 보호가 취약한 나라가 우리나라가 거의 유일해요. 그런 차원에서는 저는 이런 판을 만들어, 그러니까 지원해 달라는 건 아니고요. 임차인들이 대등하고 협상할 수 있도록 판을 마련해 줬으면 좋겠다. 두 번째는 뭐가 있냐면 일종의 지금 임대인들은 한국에서 내가 전세를 주고 아파트를 갖고 있는 이유는 임대를 통한 수익 추구가 아니고 가격을 올려서 내가 돈을 벌어야겠다는 분들이 사실 많은 게 현실이잖아요.

◇ 김현정> 사실 그렇죠. 집 사시는 분들. 그러니까 살 집 아닌 경우에는.

◆ 이광수> 그런 입장에서 가장 효과적인 방법은 월세를 받는 것보다 전세 가격을 올려서 레버리지를 크게 하는 게 중요해요. 그게 전세 사기의 요점이었고.

◇ 김현정> 그렇죠.

◆ 이광수> 그러다 보니까 임대인들은 기본적으로 전세 보증금을 계속 올리려고 합니다. 거기에 따른 인센티브를 없애야 돼요. 전세가격을 무작정 올려도 나한테 별로 도움이 되지 않아. 그래서 예를 들면 제가 제시하는 방법이 에스크로 계좌를 만들어서 집값의 일정 부분 예를 들어서 70% 이상의 전세보증금을 받으면 그 부분에 대해서는 예를 들어서 예치해 놓는 방법, 그걸 활용하지 못하게 하는 거죠. 그러면 내가 전세가격을 무작정 올릴 수 없는 거잖아요.

◇ 김현정> 그런 방법을 쓸 수 있어요? 개인 재산인데 그렇게 하는 것도 있어요?

◆ 이광수> 아니, 왜냐하면 지금 그래서 빌라 사기가 문제 된 거잖아요. 집값보다 훨씬 높은 전세가격을 받으니까.

◇ 김현정> 나중에 돌려주지 못하고.

◆ 이광수> 그러니까 이건 사회적으로 필요하다는 거죠. 그래서 사회적 필요에 따라서 그렇게 무작정 전세보증금을 올려받는 인센티브를 줄이면 된다. 대신 그걸 예치해 뒀으니까 예를 들어서 국채 수익률만 이자율만큼 이자는 주면 되니까요. 대신 그 전체 금액을 활용하지 못하게. 그런 방법도 한번 고민해 봤으면 좋겠다라는 생각입니다.

◇ 김현정> 알겠습니다.

◆ 이광수> 그런 걸 정부에서 했으면 좋겠다.

◇ 김현정> 하긴 지금 오르는 게 아파트값이 오르는 거지 빌라하고 오피스텔은 텅텅 빈다는 이야기인데 지금 말씀하신 전세 사기에 대한 확실한 대책 같은 것이 나오면 빌라로도 수요가 확대가 될 것이고 그럼 전세가 안정되지 않겠느냐 이런 말씀이시네요. 알겠습니다. 이번 주에 정부가 대책 발표한다는데 이런 것들도 다 참고해서 정말 실용적인 대책이 나오기를 기대해보겠습니다. 광수네복덕방 이광수 대표님 오늘 고맙습니다.

◆ 이광수> 고맙습니다.

 ※ 내용 인용 시 CBS <김현정의 뉴스쇼> 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.

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