'우선매수권·사후정산' 부동산 PF 펀드.."진짜 파는 거 맞겠지?"

부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 구조조정 펀드(대출)/그래픽=조수아

최대 7조원에 달하는 '부실우려' 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 구조조정 과정에서 실질 매각이 아닌 장부상 부실 이전만 될 수 있다는 우려가 나온다. 다음달 사업성 평가를 통해 '부실우려' 등급을 받는 사업장은 정상화 펀드나 금융회사 공동대출을 통해 상당수 정리될 예정이다. 하지만 거래 활성화를 위한 인센티브인 매도자 우선매수권, 사후정산 등이 실질적인 구조조정에 걸림돌이 될 수 있다는 지적이 제기된다.

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저축은행·새마을금고에 '우선매수권' '사후정산' 인센티브…경공매 되레 지연 우려

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19일 금융당국과 금융권에 따르면 다음달 부동산 PF 사업성 평가가 시작되면 '부실우려' 등급을 받는 약 7조원 규모의 사업장이 경공매를 통해 정리수순을 밟아야 한다. 부실 사업장은 △캠코 펀드 △저축은행·여전사 업계 자체 펀드 △은행·보험권 공동대출 등 3가지 방식으로 우선 정리될 것으로 보인다.

1조1000억원 규모의 캠코 정상화 펀드에는 매도자 우선매수권이 부여된다. PF 채권을 매도한 금융회사가 나중에 해당 채권을 우선 매수할 수 있도록 했다. 지지 부지한 거래를 활성화하기 위해 매도자에 인센티브를 준 것이다. 매도자에게 우선매수권을 주는 방식은 종종 활용돼 왔다. 통상 경공매 처분 혹은 인수의향이 있는 제3자가 매수 의사를 밝힐 때 해당 시점 가격으로 최초 매도자에게 다시 살 수 있는 권리를 준다.

캠코 정상화 펀드 운용사들은 우선매수권을 어떤 조건으로 부여할지 법률 자문을 받은 것으로 전해졌다. 권리 기간을 장기적으로 주거나 되살수 있는 가격 조건을 적용하면 '진성 매각' 논란이 불거질 수 있다. 우선매수권을 과도하게 인정하면 저축은행, 새마을금고 등이 일단 장부상 부실을 털어낸 뒤 향후 채권을 되사는 전략을 짤 수 있어서다. 반대로 우선매수 조건을 지나치게 깐깐하게 적용하면 거래가 성사되기 어렵다. 정상화 펀드는 지금까지 집행이 단 2건에 그쳤다.

캠코가 각각 2000억원씩 추가 조성한 저축은행, 새마을금고 부실채권 매입펀드 운용 방식에도 관심이 집중된다. 새마을금고는 지난해 1조원 규모의 부실채권을 캠코에 매각하면서 사후정산시 이익을 돌려 받기로 해 논란이 일었다. 2000억원 추가 매도시엔 '확정가'로 거래할 가능성이 높은 것으로 알려진다.

저축은행은 캠코와 사후정산하는 조건이다. 약 15% 할인 가격으로 캠코에 채권을 매도하는 대신 향후 약 10% 수준의 손실이 나면 추가 손실분담을 하는 조건인 것으로 알려졌다. 시장가격이 25% 이하로 떨어졌다는 점을 감안한 것이지만 손실분담 조건으로 경공매 지연 가능성이 제기된다.

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부실채권 팔아 충당금 부담 낮추고 펀드서는 이익 배당…'진성매각' 논란도

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저축은행과 여전업권은 자체 투자금으로 각각 2000억원 규모의 PF 정상화 펀드도 조성했다. 펀드 출자자인 저축은행이 자사가 보유한 부실 채권을 펀드에 매각한다. 펀드가 부실채권을 재매각하는 과정에서 이익이 나면 투자자인 저축은행에 배당한다. 저축은행은 장부에서 부실채권을 털어내 충당금 부담을 확 줄이면서 동시에 재매각에 따른 이익을 향유하는 게 가능해 '진성매각' 논란이 벌어질 여지가 없지 않다는 지적이 나온다.

은행과 보험사 10곳으로 구성된 최대 5조원 규모의 공동대출(신디케이트론)은 다른 펀드와 운용방식이 다르다. 부실 채권이나 PF 사업장을 직접 인수하지 않고 시행사(사업자)나 부실채권 회사(NPL 회사)에 대출을 한다. 예컨대 경공매를 통해 PF 사업장을 인수하고 싶은 사업자가 '경락자금 대출'을 신청하는 식이다.

은행 조달 비용이 낮은 만큼 민간 운용사가 참여하며 수익 배당도 해야 하는 캠코 펀드보다 집행이 활발할 수 있다. 다만 원리금 회수가 확실해야 하고 시행사 혹은 대주단 간 소송이 없어야 한다는 조건이 달렸다. '부실 우려' 사업장 중 이를 충족하는 사업장이 얼마나 될 지가 관건이다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr