부동산 '큰손' 스타우드, 자산 16억弗 증발

시장 침체·주택 투자 실패
리츠 환매 급증하며 자금난

글로벌 부동산 큰손 스타우드캐피털의 100억달러(약 13조5000억원) 펀드가 유동성 고갈 위기에 처했다. 이 회사가 운용하는 리츠 투자자의 환매 요청이 급증했기 때문인데, 업계에서는 고금리로 고전 중인 미국 부동산 시장 전체에 충격으로 이어질까 우려하고 있다. 리츠는 투자자 다수로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 운영 수익을 투자자에게 돌려주는 간접투자 방식을 말한다.

파이낸셜타임스(FT)는 16일(현지시간) 스타우드부동산리츠가 유용할 수 있는 자금이 불과 2억2500만달러밖에 남지 않았다고 보도했다. 지난해 초부터 환매 요청 급증에 대응하느라 15억5000만달러 규모 무담보 신용 중 13억달러 이상을 끌어쓴 결과다.

환매 속도가 지금처럼 유지되는 가운데 새로운 자금을 수혈받거나 부동산 자산을 팔지 않으면, 스타우드부동산리츠의 신용과 현금은 올해 하반기에 고갈된다.

2022년 금리 인상이 시작되기 전 '저금리 시대'에 상업용 부동산 투자 열풍이 불었던 후폭풍이다. 당시에는 스타우드캐피털뿐 아니라 블랙스톤도 부동산리츠에 큰 규모로 투자했다.

스타우드나 블랙스톤의 부동산리츠는 사모부동산신탁인 비상장 리츠이기 때문에 상장 리츠에 비해 환매에 제한이 있다. 리츠가 환매와 자산 매각 등을 통제할 수 있기 때문이다.

그러나 투자자들은 스타우드나 블랙스톤 리츠에서 매년 수십억 달러씩 돈을 빼낼 수 있었다. 지난해 스타우드부동산리츠와 블랙스톤부동산리츠에서 빠져나간 투자금은 각각 26억달러, 124억달러에 달했다.

다만 블랙스톤부동산리츠에서 환매는 최근 몇 달간 눈에 띄게 줄었고 2022년 말 이후 처음으로 환매 요청에 모두 응할 수 있게 됐다. 그러나 스타우드부동산리츠의 환매 요청은 여전히 기록적인 수준으로 남아 있다.

블랙스톤은 스타우드보다 주거용 부동산 노출 정도가 덜하고 최근 부상하는 데이터센터 같은 분야에 더 노출돼 있다며 투자자들을 안심시켰다. 반면 스타우드부동산리츠 투자상품은 애리조나주 주거용 아파트에 집중돼 있어 불안이 가중됐다.

FT는 부동산 조사업체 야디매트릭스를 인용해 올해 역대급 신규 주택 공급이 이뤄지기 때문에 주택 시장이 하방압력을 받고 있다고 설명했다.

올 1분기 스타우드부동산리츠는 총 13억달러 규모의 환매 요청을 받았지만 5억100만달러만 환매했다. 환매 한도를 분기별 순자산 대비 5%로 설정했기 때문이다.

상장 리츠에 투자하는 아르마다인베스터스의 필 박 최고경영자(CEO)는 "유동성은 사람들이 잘 생각하지 않지만 갑자기 문제가 될 수 있다"면서 "비상장 리츠는 유동성 문제가 지금까지 수면 아래에 있었지만 다시 크게 부상할 것"이라고 말했다.

스타우드부동산리츠의 순자산 가치는 2022년 9월 최대 규모인 100억달러에서 지난달 말 기준 16% 이상 줄어든 것으로 공시됐다. 대개 비상장 리츠는 상장 리츠와 비교해 순자산 가치를 내리는 일이 드물다. 그만큼 스타우드의 사정이 좋지 않다는 뜻이다.

[뉴욕 윤원섭 특파원]