넉달새 100억 떨어진 ‘꼬마빌딩’...명동 알짜 입지에도 경매 또 유찰, 왜?

명동 메인 상권 역대 최고 감정가에도
2회 유찰돼 다음달 20% 내려 재경매
경기 불황 등에 고액 건물 경매 늘어나

역대 최고 감정가이지만 두 차례나 유찰된 명동 중심거리 4층 건물(가운데) [한창호 기자]

3.3㎡당 감정가만 10억원이 넘는 서울 명동 중심거리 꼬마빌딩이 2차례나 경매를 거쳤는데도 유찰돼 최초 가격에서 100억원 이상 낮아진 수준까지 떨어졌다. 전문가들은 서울 경매시장이 아직도 바닥을 찍지 못했다는 ‘상징적 사건’으로 해석한다.

14일 부동산 업계에 따르면 명동 메인 상권에 위치한 충무로1가 4층 건물 2차 경매가 최근 유찰됐다.

명동 건물은 1967년 105㎡의 땅에 연면적 289㎡로 지어졌다. 지상 4층 규모에 공실없이 일반상점, 성형외과, 부동산 등 임차인이 들어와 있다.

이 건물은 지난해 7월 경매 개시가 결정되며 시장에 나오게 됐다. 최초 감정가격은 3.3㎡당 10억171만원6088원, 모두 318억1220만원이었다. 땅 자체 값어치로만 봤을 때 역대 가장 비싼 감정가로 화제가 됐다. 하지만 올해 초 1차 경매에서 유찰됐고, 254억원으로 가격을 낮춰 진행된 2차 경매에서도 주인을 못찾았다. 다음달 13일 진행될 3차 경매가격은 약 203억까지 낮아질 전망이다.

건물 약100ｍ 거리에는 20년째 국내 최고 공시지가의 명성을 이어온 충무로1가 네이처리퍼블릭 용지도 있다. 이 용지의 공시지가는 2024년 기준 3.3㎡당 5억7882만원이다.

전문가들은 명동 핵심상권 건물도 유찰을 거듭하는 상황으로 미루어 볼 때 경매시장이 아직 상승기로 접어들지 못한 것으로 보고 있다. 이들에 따르면 상승기 초반의 경매시장은 몇 가지 특징을 보인다. 강남 아파트 등 우량 매물은 1회 유찰 후 매각되는 경우가 많고, 이때 예전 유찰가를 넘긴다. 경매를 취하하거나 가격을 높여 다시 매각하는 경우도 나온다. 경매 때 참여 인원도 10~30명 수준을 유지한다.

명동 물건처럼 최근 경매시장에 올라오는 고액 물건도 계속 늘어나는 추세다. 경기불황에 고금리 여파까지 고액 자산가들도 빚에 허덕이고 있다는 분석이 나온다.

지지옥션에 따르면 지난해 하반기(7월~12월) 50억 이상 매물이 경매시장에 나온 건수는 548건으로 전년도 같은 기간(354건) 보다 54.8% 늘어난 것으로 파악됐다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “명동 건물이 2차례나 유찰됐다는 사실에 놀랐다”며 “부동산 경기 악화 전이었다면 최초 감정가인 318억원 이상 가격에도 낙찰이 되었을 수 있다”고 말했다.

명동 상권에 대한 기대가 낮아졌기 때문이라는 분석도 있다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “공실률이 낮아지며 상권이 회복되었다고는 하나 전성기 시절과 비교하면 명동 상권에서 수익을 낼 수 있을 것이라는 기대감이 줄어든 부분이 있다”고 설명했다.