[단독] “빌라 전세는 무서워서”...이런 말 안나오게 전세보증 문턱 낮춘다

국토부, 시세산정 유연하게
전세가율 90% 기준은 유지

국토교통부가 다음 주 발표 예정인 전세 안정 대책으로 빌라를 비롯한 다세대주택의 전세보증금반환보증 가입요건을 완화하는 방안을 유력 검토하고 있는 것으로 확인됐다. 지난해 전세사기 대책으로 반환보증 가입요건이 강화돼 보증 가입이 어려운 빌라 전세가 늘면서 아파트 전세로 쏠림 현상이 나타나고 있기 때문이다. 이에 보증 요건을 완화해 빌라 전세 시장 정상화를 도모하겠다는 취지로 해석된다.

14일 매일경제신문 취재를 종합하면 국토교통부는 내주 발표할 전세 안정 대책으로 전세보증금반환보증 가입 문턱을 낮추는 방안을 집중 검토하고 있다. 지난해 정부는 반환보증이 전세 사기에 악용되는 상황을 막기 위해 보증 가입요건을 강화했다.

우선 보증 가입이 가능한 주택의 전세가율(매매가 대비 전세가)을 100%에서 90%로 낮췄다. 또 다세대주택의 경우 전세가율을 산정할 때 감정평가액이 아닌 공시가격을 우선 적용하도록 제도를 바꿨다.

문제는 보증 가입요건이 강화되자 빌라 세입자들이 보증에 가입하기 어려운 상황이 속출하게 됐다는 점이다. 상당수 전세사기가 빌라에서 발생해 전세 기피현상이 심화한 가운데 보증이라는 안전장치까지 두기 어려워지자 상황은 더 악화했다.

이에 아파트 전세수요가 많이 늘어나는 풍선 효과가 발생했다는 분석이다. 국토부 관계자는 “최근 아파트 전셋값 상승은 아파트 자체 상승 동력보다 전세 빌라에 들어가기 꺼리는 분들의 수요가 옮겨간 영향이 있다”며 “전세보증금반환보증 제도 개선을 전세 대책 방안 중 하나로 검토 중”이라고 말했다.

다만 정부는 보증 가입요건으로 전세가율을 90%까지만 허용하는 현행 제도는 유지할 방침이다. 대신 전세가율 산정 방식을 유연화해서 반환보증 가입 문턱을 낮추는 방안을 여러모로 검토하고 있다. 빌라 전세가율을 산정할 때 공시가격을 가장 우선 적용하도록 해 공시가 하락으로 인한 반환보증 가입이 어려워지는 점을 개선하기 위한 것이다.

김진유 경기대 도시교통학과 교수는 “실거래가와 공시가격, 인공지능을 활용한 자동가치산정모델(AVM)을 비롯한 여러 방안을 활용해 전세가율 산정을 위한 시세를 파악하도록 제도를 개선할 필요가 있다”고 조언했다.

한편 국토부는 다음 주 전세반환보증 제도 개선방안과 함께 주택공급을 활성화하기 위한 규제 완화책도 함께 발표할 계획이다.