PF대책 ‘좀비토지 솎아내기’ 정조준…하반기 매물 쏟아진다

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 유동성 위기를 겪고 있는 태영건설이 워크아웃을 신청한 가운데 서울 성동구에 위치한 태영건설의 성수동 개발사업 부지 모습. 연합뉴스

금융 당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대책을 통해 이른바 ‘좀비 토지’(개발이 지지부진한 미착공 사업장) 구조조정을 정조준하며 부동산시장이 술렁이고 있다. 올해 하반기부터 대규모 토지 매물이 시장에 본격적으로 쏟아질지 관심이 쏠린다.

금융 당국 핵심 관계자는 14일 한겨레에 “이번 피에프 대책의 타깃은 땅”이라며 “사업자가 토지를 사서 개발 인허가를 받았으나 착공하지 못하고 지지부진한 곳들을 상당 부분 처분하게 하려는 것”이라고 밝혔다. 전날 발표한 ‘부동산 피에프 연착륙 대책’의 초점이 착공 전 단계의 좀비 토지 해소에 있다는 얘기다.

이번 대책의 핵심 구조조정 대상도 주로 저축은행 등 2금융권 대출이 많은 사업 초기 단계의 ‘브릿지론’ 사업장이 될 전망이다. 착공 단계의 본피에프로 넘어가지 못하고 대출 만기 연장을 계속하며 버티기에 들어간 사업자들의 토지 매각을 유도하겠다는 것이다.

실제 금융 당국은 이번 대책을 통해 금융회사들의 피에프 사업성 평가 대상을 일반 피에프 대출뿐 아니라, 저축은행·캐피탈이 주로 취급하는 토지담보대출과 새마을금고 공동 대출 등까지 대폭 확대했다. 토지담보대출은 사업성을 보고 돈을 빌려주는 피에프 대출과 달리 일반 대출로 분류되는 까닭에 대출 한도 등이 느슨한 규제 우회로로 여겨진다. 금융권 여신액(대출·지급보증 등) 규모가 230조원에 이르는 국내 피에프 사업장 5천여곳 가운데 구조조정 대상으로 분류되는 5∼10%(여신액 기준) 상당수가 저축은행·새마을금고 등의 브릿지론 사업장인 것으로 분석된다.

금융 당국이 피에프 사업성 평가 기준을 촘촘하게 설계한 것도 이 같은 사업장들을 골라내기 위해서다. 이번 대책은 금융사들의 피에프 사업성 평가 기준을 기존 기존 3단계(양호·보통·악화 우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실 우려)로 세분화하고, 브릿지론 사업장 평가 기준을 별도로 신설했다.

예를 들어 수익성 악화로 개발 인허가를 받고 1년 또는 1년6개월이 지나도록 첫삽을 뜨지 못한 초기 단계 사업장은 앞으로 ‘유의’ 또는 ‘부실 우려’ 등급을 부여받는다. 이 등급은 사업 진행에 어려움이 큰 곳들로 분류돼 대출기관들이 토지를 자율적으로 매각하거나 담보권을 행사해 경·공매에 부쳐야 한다. 금융 당국은 ‘부실 우려’ 사업장 대출액의 75%를 금융사 손실(대손충당금)로 선반영하게 해 토지 처분을 촉진할 방침이다.

이 관계자는 “현재 ‘보통’ 등급을 부여받은 사업장들이 이번 대책을 통해 구조조정 대상인 ‘유의’ 등급으로 많이 내려오게 될 것”이라며 “이미 첫삽을 뜨고 공사가 진행 중인 본피에프 사업장들은 대부분 구조조정 대상에 포함되지 않을 것”이라고 했다.

수조원대로 추산되는 좀비 토지들은 앞으로 속속 시장에 매물로 나올 것으로 예상된다. 금융 당국은 다음달 관련 제도를 개편하고 오는 7월 금융사들의 사업성 평가 결과를 점검할 계획이다. 장문준 케이비(KB)증권 연구원은 “하반기부터 본격적으로 기준 요건을 충족하지 못한 경·공매 물량이 시장에 풀릴 것”이라고 내다봤다. 금융권 관계자는 “저축은행 등이 들고 있는 땅이 얼마나 좋은지가 관건”이라며 “지금보다 매각가가 많이 하락하면 매수자들도 관심을 보일 것”이라고 전했다.

박종오 기자 pjo2@hani.co.kr