사업장 옥석가리기→경공매 유인→땅값 조정→뉴머니 유입

저축銀 등 2금융권에 대한 엄격한 사업성 평가 전제돼야
은행·보험사 5조 공동대출·캠코 펀드·신규 자금도 핵심

(서울=뉴스1) 허경 기자 = 권대영 금융위원회 사무처장이 13일 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 정책 방향'을 발표하고 있다. 2024.5.13/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 허경 기자

금융당국이 발표한 사실상의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 구조조정 방안이 성공하려면 저축은행, 새마을금고 등 2금융권의 엄정한 사업성 평가가 전제돼야 한다. 사업성 평가기준을 제시한 금융당국이 얼만큼의 의지를 갖고 사후관리 하나도 관건이다. 경공매로 나온 PF 사업장의 땅값이 시장 수준으로 대폭 조정되고 은행·보험사의 '뉴 머니'도 활발하게 투입돼야 한다.

권대영 금융위원회 사무처장은 13일 '부동산 PF의 질서있는 연착륙 방안'을 발표하면서 "높은 가격에 형성된 토지가 사업성이 안나와서 손실 분담 하에 팔면 100원짜리가 50원으로 팔리고 새 사람이 50원에 사 분양하면 주택공급에 나설 수 있다"며 "그걸 (사업성 평가 하지 않고)그냥 갖고 있으면 소위 말하는 '좀비 토지'가 된다"고 말했다.

6월부터 시작하는 부동산 PF 사업성 평가를 통해 '좀비 사업장'을 솎아내고, 사업장의 토지가격을 시장 수준으로 낮춰 '뉴 머니'를 투입하는 선순환이 이뤄져야 비로소 이번 구조조정이 성공할 수 있다.

이를 위해서는 첫째로 저축은행, 새마을금고 등 2금융권의 엄정한 사업성 평가가 전제돼야 한다. 금융당국이 제시한 4단계 사업성 평가 기준을 엄격하게 적용해야 한다. 총 230조원 규모의 PF 사업장 중 저축은행·캐피탈 토지담보대출(토담대)과 새마을금고 공동대출, 증권사 채무보증이 이번에 새로 포함됐다. 당국이 PF 규모를 100조원 가까이 늘려 공개한 것은 이들 사업장의 옥석가리기가 시급해서다. 나이스신용평가에 따르면 저축은행 토담대는 12조5000억원, 캐피탈 토담대 5조원, 증권사 채무보증 19조3000억원 수준이다. 새마을금고 PF 대출은 42조원로 추정된다.

특히 저축은행 토담대가 경공매 시장에 나올지가 관전 포인트다. 토담대는 그동안 일반 대출로 분류됐다. 담보로 잡은 토지가격이 대출액의 130%(담보가액 기준 77%)를 넘어서 일반 대출 수준으로만 충당금을 적립해 왔다. 이번 사업성 평가에 따라 '유의' '부실우려' 등급으로 분류 돼도 충당금 부담이 30~50% 수준으로 다른 PF 대출의 30~75% 보다 낮아 경공매 처리 유인이 낮을 수 있다. 구조조정의 성패가 토담대라는 말이 나오는 이유다.

금융당국의 의지도 중요하다. 박상원 금융감독원 부원장보는 "유의, 부실우려 사업장에 관한 금융회사의 사후관리 계획을 제출받아 점검하고 미흡할 경우 현장점검 등 지도를 하겠다"고 밝혔다. 금감원은 규정상 부실 여신에 상각 혹은 매각 명령 권한을 갖고 있다. 부실 사업장의 경공매 처리가 미진할 경우 상각 혹은 매각 명령 카드도 쓸지, 시장이 주목하고 있다.

경공매로 나온 사업장의 낙찰 성사 여부도 중요하다. 결국은 가격 문제다. 1조원대로 조성된 캠코 펀드의 경우 매도자와 매수자간 가격 협상이 난항을 겪으며 단 2건만 낙찰됐다. 은행과 보험사가 조성한 최대 5조원 규모의 공동대출(신디케이트론)도 같은 문제에 직면할 수 있다. 민간 금융회사의 인수 가격이 캠코 펀드보다 낮은 경우 현실적으로 거래가 성사되기는 어렵다. 민간 금융회사의 공동대출과 캠코 펀드 외 '뉴 머니' 유입도 중요하다. '엄정한 사업성 평가→경공매 활성화→토지가격 조정→뉴 머니 유입'이 구조조정의 성패를 가를 전망이다.

부동산 PF 구조조정방안/그래픽=윤선정

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr