국토연구원 “양도세 강화, 집값 더 밀어 올려”

2018~2022년 수도권 아파트 조사
양도세율 올리면 매매가격 증가
주택가격 상승기엔 매물도 감소
취득세 올리면 매매가격은 하락

주택 가격 상승기 양도세 강화에 나설 경우 집값을 더 밀어올릴 수 있다는 국책연구기관의 연구 결과가 나왔다.

13일 국토연구원의 ‘부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구’에 따르면 다주택자의 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 증가하고, 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.341% 감소하는 것으로 나타났다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴스1

이는 연구진이 2018년 1월∼2022년 12월 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과다.

연구진은 “정부는 주택 가격이 오르는 시기에 다주택자의 양도소득세율을 높이는 경향이 있는데, 다주택자의 양도소득세율이 증가할수록 아파트 매매가격 변동률도 상승하는 것으로 나타나 아파트 매매가 안정 효과를 기대하기 어렵다”고 짚었다.

주택 가격 상승 전반기에는 수요와 공급이 모두 증가하면서 가격과 거래량이 함께 상승한다. 그러나 가격 상승 후반기에는 매도자와 매수자 모두 가격이 더 오를 것이란 기대감을 갖게 되면서 추격 매수가 있음에도 매도자가 시장에서 매물을 회수해 공급이 줄어드는 일이 나타난다. 이는 결국 가격은 더 오르고 거래량은 줄어드는 결과로 이어진다.

이처럼 매물이 줄어드는 주택 가격 상승 후반기에 양도세를 강화하면 매도 위축이나 호가 상승 등으로 이어져 ‘집값 안정’이라는 정책 목표를 달성하기 어려워진다는 게 연구진의 분석이다.

연구진은 다주택자에 대한 취득세 중과의 경우 신규 주택 매수를 억제하는 효과가 있어 일부 정책 효과가 나타난 것으로 평가했다. 종합부동산세 강화를 놓고선 다주택자의 매도를 유도하는 등 부분적으로 정부가 의도한 효과를 거둔 정책이었다고 여러 시장 전문가와 부동산중개사들이 언급했다고 전했다. 다만 시장 참여자들이 가구당 보유 주택 수를 낮추거나 저가 주택으로 투자를 확대하는 등 대응에 나서면서 취득세·종부세 강화의 정책 효과가 반감된 측면은 남아 있다.

연구진은 임대사업자 육성을 위한 양도세 감면 혜택의 경우 주택 가격 상승기 양도세·종부세 회피를 위한 방식으로 활용되면서 부정적 영향을 미칠 가능성이 높다고 봤다.

이강진 기자