230조 PF시장 '옥석가리기' 본격… 사업성 평가하고 사후관리 강화

기존 3단계 평가서 '양호-보통-유의-부실우려' 4단계 세분화

서울 남산에서 바라본 아파트의 모습./사진=뉴시스

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 연착륙을 위해 금융당국이 사업성 평가기준을 세분화해 부실 사업장에 대한 고강도 옥석가리기를 유도한다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 '부동산PF 사업성 평가기준 개선방안'을 담은 부동산PF 연착륙 방향을 발표했다. 금융권이 운영 중인 부동산PF 사업성 평가기준은 PF특성과 위험을 충분히 반영하지 않고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진에 한계가 있다는 지적이 있었다.

금융당국에 따르면 현행 부동산PF 사업성 평가는 착공 이전 토지매입과 인허가, 시공사 보증 등의 초기단계에 필요한 자금을 대출해주는 브릿지론과 시공 단계의 자금을 대출받는 본PF에 대해서만 평가가 실시되고 있으며 평가등급은 '양호-보통-악화우려'의 3단계로 분류돼 있다.

이에 금융당국은 사업성 평가 대상에 부동산PF 대출과 성격이 유사한 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에는 새마을금고를 포함시키기로 했다. 이 경우 지난해 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 대상이 되는 사업장은 약 230조원 규모가 될 전망이다.

아울러 사업성 평가등급은 '양호-보통-유의-부실우려'의 4단계로 세분화한다. 기존 악화우려 단계를 사업진행에 상당한 차질이 예상되는 '유의'와 추가적인 사업진행이 곤란하다고 판단되는 '부실우려'의 2개 등급으로 나눴다.

평가등급이 세분화되는 만큼 사업성 평가기준도 구체화된다. 기존 평가기준은 본PF 중심이어서 브릿지론 사업장에 대한 평가지표가 사실상 부재했고 본PF도 사업성보다는 연체·부도 여부 등에 대한 단편적인 체크리스트 형태로 합리적 평가에 한계가 있었다고 금융당국은 보고 있다.

사업장별 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별하고 핵심 위험요인을 반영해 개선된 평가기준에서 2개 이상 요건이 해당될 경우 이번에 신설된 유의나 부실우려 등급을 받는다.

부실우려가 큰 유의나 부실우려 등급의 사업장에 대한 사후관리도 강화된다. 기존에는 악화우려 사업장에 대해 '고정이하' 여신으로 분류해 대출액의 최소 20~30%를 충당금으로 쌓도록 하는 조치 외에는 별도의 사후관리가 없어서 사업장 재구조화나 부실여신 정리가 지연됐다는 게 금융당국의 판단이다.

이에 따라 금융당국은 유의 등급을 받은 사업장은 재구조화나 자율매각을, 부실우려 등급을 받은 사업장은 상각 처리나 경·공매를 추진토록 할 방침이다.

현행법상 금융당국은 금융사에 부실채권을 상각하도록 명령할 수 있기 때문에 최하위 등급을 받은 사업장은 사실상 시장에서 퇴출시킬 수 있게 되는 것이다. 금융사가 보유 중인 PF 사업장 채권을 상각하면 대출금은 모두 손실 처리해야 한다.

금융당국은 이같은 사후관리 이행사항을 점검하기 위해 금융사가 유의나 부실우려 등급을 받은 사업장에 대한 사후관리 계획을 제출토록 해 금감원 점검 후 미흡한 사업장은 지도나 현장점검에 나설 계획이다.

다만 본PF 사업장이나 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 수분양자 피해나 공정률 수준, 보증 계약 관계 등을 고려해 일률적인 경·공매 등의 처분이 아닌 개별 사정에 맞게 사후관리에 나설 예정이다.

금융당국은 개선된 평가기준을 각 업권별 모범규준에 반영해 오는 6월부터 적용하도록 할 예정이다. 다음달 금융회사들이 개선된 기준에 따라 사업성 평가를 실시하면 7월 금감원이 점검에 나서 8월 중으로 평가결과를 조정한다는 계획이다.

강한빛 기자 onelight92@mt.co.kr