[생생경제] 부동산 PF 위기·건설 수주 대폭 하락... 부동산 침체 국면에도 "내 집 마련에

- '손실 규모만 130조' 부동산 PF 위기에 정부 칼 들었다
- 부동산PF 안정화 대책, 부실사업장 정리…본격 玉石 가리기
- PF 안정화 대책은 불가피... 파생되는 경제 붕괴 막는 게 정부의 역할
- 하반기 금리 인하 가능성·부동산 고점에 내 집 마련 유리한 환경

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 5월 13일 (월요일)

■ 대담 : 송승현 도시와 경제 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 우리 경제의 큰 뇌관입니다. 부동산 프로젝트 파이낸싱, PF 문제죠. 관련한 대책이 오늘 발표된다고 합니다. 이번 조치에 어떤 내용이 담길지 그리고 이런 조치로 연착륙을 유도할 수 있을지 이 부분과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 개편 이후의 첫 시간이죠. 핫플 거기 어때? 송승현 도시와 경제대표 스튜디오에 모셨습니다. 대표님 어서 오십시오.

◇ 송승현 도시와 경제 대표 (이하 송승현) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 이렇게 개편 이후에 처음 보시게 됐는데요. 앞으로도 부동산 이슈 투자 소식 잘 전해주시면 감사하겠습니다. 각오 한마디 부탁드릴게요.

◇ 송승현 : 지금 부동산 시장이 얼어붙었다가 조금 살아나고 있고 거래량도 조금 늘어나고 있는 상황인데 여러 위기들이 아직 남아 있는 상황이라 의사 결정하는 데 어려움들 많이 겪을 거예요. 그래서 이 프로그램을 통해서 의사 결정하는 데 도움을 줄 수 있도록 하겠습니다.

◆ 조태현 : 감사합니다. 위기 이야기하셨으니까 위기로 바로 가겠습니다. 부동산 PF 항상 문제가 되고 있죠. 일단은 많은 분들이 들어는 보셨지만 잘 모르는 분들도 있을 것 같아요. 부동산 PF가 뭡니까?

◇ 송승현 : 부동산 PF 라면 말 그대로 프로젝트 파이낸싱인데 어떤 사업 개발 사업을 하는 그 프로젝트를 담보로 해서 사업을 추진을 하는 그런 방식이에요. 그래서 어떤 사업의 주체를 놓고 보통 이제 분양자가 있고 또 금융사가 있고 시공사가 있고 또 시행사가 이렇게 구조가 있잖아요. 다들 각각의 역할들을 합니다. 시행사는 땅을 구입을 해서 토지에 관련된 일들을 하고 그 시공사는 그 토지 위에다가 건축물을 짓겠죠. 그래서 그 건축을 가지고 분양자들이 분양을 받고 분양 대금을 상환하는 그런 구조 그런데 이 사업의 규모에 따라서 돈이 크다 보니까 금융사들 같은 경우가 이제 돈을 제공하는 그런 역할들을 합니다. 근데 딱 봤을 때는 그래도 이렇게 역할들이 다 나눠져 있고 안정적이다라고 볼 수는 있는데 우리나라 이 프로젝트 파이낸싱의 문제점이라고 지적을 받는 게 아까 분양자 말씀을 드렸잖아요. 보통 사업을 분양을 담보로 개발 사업을 한다라는 게 좀 문제로 지적이 되거든요. 그러니까 어떻게 보면 분양을 했을 때는 이 프로젝트를 가지고 분양을 했을 때는 대박이 날 수도 있는 거고 어떻게 보면 분양 요즘처럼 부동산 경기가 좀 어려운 그런 상황이잖아요. 그러면 분양이 잘 안 됐으면 이 분양금을 가지고 돈을 상환하는 그런 구조다 보니까 굉장히 좀 부실할 수가 있겠죠. 해외 같은 경우는 어떤 플랜트라든지 개발 사업에 대한 기반시설이나 다양한 도로, 항만 이런 것들을 하면서 자금 흐름 그리고 돈의 흐름을 가지고 어떤 프로젝트를 한다는 게 있다면 우리나라는 거의 한 80~90% 이상 정도는 이 분양을 담보로 해서 개발 사업을 하다 보니까 많은 사람들이 이게 분양성이 어떠냐 또 이 분양 시장이라든지 어떤 건설시장 이런 것들을 바라보면서 한다. 그러니까 전체적으로 봤을 때는 안정적인 흐름을 담보로 해서 프로젝트가 간다기보다는 앞으로 분양이 다 되면 이거는 뭐 다 돈 청산이 된다 뭐 이런 구조로 가다 보니까 좀 불안정한 또 부동산 경기가 좀 차갑게 식었을 때는 굉장히 좀 위험한 리스크가 있는 사업이라고 봐야 되겠죠.

◆ 조태현 : 제가 2008년에 금융부에 있었거든요. 그때 한참 리먼 사태 터지고 난리 났을 때 부동산 PF 문제가 터졌을 때 나왔던 지적이 지금이랑 똑같습니다. 달라질 게 없어요. 그래서 지금 이렇게 부동산 PF로 인한 잠재적인 손실 규모 얼마나 됩니까?

◇ 송승현 : 지금 나와 있는 손실 규모들을 한번 보면은 나와 있는 내용들 지금 한 작년 기준으로 봤을 때 지금 한 130조 정도 나와 있다고 하거든요. 그리고 지금 저축은행과 관련돼가지고 여러 가지 증권사라든지 캐피탈이라든지 이런 내용들을 함께 본다면 손실액이 한 13조 8천억 정도 나온다고 이야기를 합니다. 그리고 금감원 자료 따르면 부동산 PF 관련돼가지고 연체율이 한 2.7% 정도 되거든요. 2022년 말 기준으로 했을 때는 1.51% 정도 급등한 그런 수준이라고 해요. 그리고 지금 작년 말 기준으로 했을 때 136조 정도 되는데 여기서 이제 본 PF를 가지고 기존의 앞에 있는 브릿지를 상환하는 그런 구조거든요. 그러니까 앞단에 있는 그런 구조죠. 브리지 규모는 한 30조 이상 정도 되다 보니까 여기 지금 들어가는 것만 봐도 지금 내 집 장만하는데 한 몇 억만 올라가도 불안불안하다라고 평가들을 받고 수요자들은 겁을 내는데 앞에서 136조, 30조 한다라는 거는 사실상 아무리 금융에 대한 규모가 크다라고 해도 지금 봤을 때는 부피가 굉장히 부풀어 오른 그런 규모라고 봐야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그래서 지금 태영건설 사태까지 터지면서 위기설이 계속 나오고 있잖아요. 지금 그래서 PF 현장이 만약에 무너진다 그러면 어디가 가장 큰 타격을 입을 걸로 보세요?

◇ 송승현 : 지금 상황에서는 무너진다고 해서 피해 안 보는 구조가 없을 것 같아요. 앞서서도 PF 구조에 대해서 설명을 드린 것처럼 시공사는 사실 우리나라 프로젝트가 토지나 땅을 담보로 하는 개념도 있지만 시공사가 보증을 해줘서 그 시공사를 믿고 금융사에서 돈을 빌려주는 거거든요.

◆ 조태현 : 시행사는 아무래도 작으니까.

◇ 송승현 : 그렇죠. 그렇기 때문에 지금 시행사는 시행사 나름의 어떤 리스크가 있고요. 또 시공사는 그것보다 더 보증을 해준 상황이기 때문에 지금 시공사에 대한 리스크도 상당히 큽니다. 그런데 그 시공사에 대해서 시공 보증을 통해가지고 금융사에서 돈을 나갔는데 지금 분양사 금융권 같은 경우도 상당 부분 전이가 될 수 있다고 보여져요. 다만 이런 사업의 안정성 부분에 보면 앞서서도 말씀드린 것처럼 저축은행이라든지 증권사 같은 경우는 사업을 좀 공격적으로 하는 경향들이 있어요. 그래서 증권사라든지 저축은행 이런 쪽으로 만약에 피해가 간다고 하면 이쪽으로 갈 가능성이 있고요. 또 아까 프로젝트 파이낸싱의 구조에서도 말씀드린 것처럼 분양자들 같은 경우도 사업이 제대로 안 간다면 입주가 지연된다든지 본인들이 사업하는 분양받았던 사업장까지도 못 갈 수 있다고 보여집니다. 그러니까 앞서도 말씀드린 그 구조에 시행사, 분양사 그다음에 시공사, 금융권 모두가 다 리스크로 전이가 될 수 있다고 보여지는데 다만 그래도 지금 상황에서는 지금 분양 경기라든지 부동산 경기가 작년보다는 좀 회복되는 국면에 있기 때문에 그 리스크의 크기는 조금 축소가 좀 되지 않을까 그렇게 보여집니다.

◆ 조태현 : 그러니까 이렇게 좀 문제가 있을 가능성은 있지만 그렇다고 해서 소위 말하는 시스템 리스크까지 전이되지는 않을 것 같다. 저는 그렇게 보고 있습니다. 그러면 지금 그래서 결국에는 오늘 이 대책이 나온다는 거잖아요. 지금까지 나온 걸 보면 신규 자금 투입 그리고 사업성 평가의 기준 개편 이런 내용들 그러니까 투 트랙 지원책 이런 것들도 나오고 있는데 어떤 내용이 담길 것 같습니까?

◇ 송승현 : 지금 보면은 결국은 우량 사업장 같은 경우는 자금을 투입하는 그런 구조가 되겠죠. 사업은 안정성이 확보가 되고 지금 시장 환경이 좀 개선이 됐다라고 하면 결국 이 우량 사업장 안에 돈을 조달하는 그런 구조가 되지 않을까 그래서 사실 개발 사업하는데 소위 말해 한쪽에서 돈을 다 쏘는 거는 좀 불안하다 보니 이제 공동대출을 해서 은행권들이 여러 가지 조합을 해서 돈을 좀 자금을 조달하면서 은행권이나 금융권 안에서도 조금 안정성을 확보를 하는 그런 구조 이런 쪽으로 되면서 자금이 수혈되지 않을까라고 보여지고요. 지금 나와 있는 내용들 같은 경우 보면 사업성 평가를 하는데 예전에는 3단계 정도 됐다라고 하더라고요. 지금 양호나 보통 악화 이런 상황인데 양호, 보통, 악화, 우려, 해소, 의문 이런 쪽으로 세분화를 해서 살려줄 수 있는 곳들은 조금 자금 수요를 하면서 살려주고 조금 리스크가 전이가 될 수 있다 그런 것들 같은 경우는 조금 소위 말하는 부도 등을 빨리 정리해서

◆ 조태현 : 빨리 정리한다.

◇ 송승현 : 좀 정리를 그래서 갈 수 있는 곳에는 확정적으로 정해놓고 빨리 갈 수 있도록 자금 수요를 하고 조금 이건 아무리 자금 수요를 해도 쉽게 되지 않는 곳들 같은 경우는 약간 배제를 하는 그런 구조인 것 같아요. 그러니까 옥석 가리기 하는 거죠. 보트에 탈 수 있는 사람들은 최대한 태워서 회생해서 가는 그렇지 못한 사람들은 그냥 물에 한다든지 우선적으로는 튜브 정도만 태워 먼저 갈 곳은 가고 이렇게 정리를 하지 않을까 그렇게 보여집니다.

◆ 조태현 : 이번 대책을 좀 평가하신다면요?

◇ 송승현 : 아직 대책이 구체적으로 나오지 않았지만 생각을 해본다라고 하면 그래도 좀 필요한 조치였다라고 보여지거든요. 정부 개입에 대해서도 여러 가지 이야기들이 많이들 아마 있을 겁니다. 왜냐하면 정부가 너무 그렇게 개입을 하는 것에 대해서 좀 비판적인 평가들도 있는 거는 사실이거든요. 근데 이 정부에 대해서 조금 필요성들이 있는 거는 사실 시장 실패에 대한 것들이라든지 이런 부분에 대해서도 정부가 개입할 역할들은 있거든요. 지금 부동산 시장이 우리나라만의 부동산 개발하면서 너무 과한 기대 이익을 생각을 하고 시행사를 바탕으로 해서 시공사라든지 금융사들이 뛰어든 것도 문제 있겠지만 대외적인 변수들도 있었거든요. 그러니까 기준금리가 이렇게 급격하게 올라가는 누구도 예상하지 못했죠. 예상하지 못한 이런 부분들 그리고 시장에서 계속적으로 안정적으로 갈 수 있다라는 기대감을 뛰어들어 어떤 여러 사업의 주체들도 있었겠지만 이런 시장에 대한 여러 가지 문제나 실패를 보정할 수 있는 그런 부분들이 정부가 일정 부분 개입할 필요가 있다라고 보여지고요. 그리고 이런 금융적인 부분에 대해서 사기업들이 돈 벌려고 뛰어들었는데 시장 안에서 또는 자유시장 경제 안에서 알아서 해결을 해야지 왜 정부가 개입하냐고도 이야기를 하겠지만 앞서서 얘기 드린 것처럼 이런 금융시장과 어떤 사회적인 경제 시스템 같은 경우는 얽히고 설킨 그런 상황이거든요. 그러면 이 사회적인 리스크까지 전이되는 것들은 막아야 된다는 거예요. 앞서서도 우리 앵커님께서도 말씀하신 것처럼 2008년도 금융권에 있었지만 이 사회적인 문제까지도 전이가 된다라면 얼마나 많은 피해가 발생 하겠습니까?

◆ 조태현 : 저축은행 무너지고 그러면서 다들 몰려가고 막 그랬었잖아요.

◇ 송승현 : 투자자는 투자자들끼리 그다음에 관련된 종사자들 같은 경우는 안타깝게도 퇴직을 해야 되는 그런 구조고요. 퇴직자 식구들과 자녀들도 굉장히 안타까운 거죠. 그리고 분양을 바탕으로 해서 어떤 자금들이 나온 사람들 같은 경우 또 자금이 회수가 안 된다라는 거는 굉장히 어려움을 겪고 있잖아요. 거기에 또 분양 시장까지도 받고서 내 집 마련 정말 어렵게 하신 분들 같은 경우 또 집에 들어가지 못하는 그런 구조까지도 있다 보니까 물론 이 사업 구조 안에서는 실패한 것들은 망가지는 게 맞는데 최소한의 그런 망가지는 과정 안에서도 손실되는 부분들 또 최소화하는 것도 역할인 거고요. 그리고 아까 말씀한 것처럼 여러 가지 상황들이라든지 정부가 대책들을 마련을 해서 살릴 수 있고 또 이런 자금이 좀 부족했던 것들 갖다가 살릴 수 있는 것들은 최대한 살려야 되는 거죠. 아까 난파선 얘기한 것처럼 살릴 수 있는 그 구조화할 수 있는 역할들은 최대한 구조화하는 게 또 정부의 역할이라고 봅니다. 그래서 좀 적절하고 필요한 시기였다. 다만 너무 어떤 한쪽 측면에서는 빨리 나왔어야 되는데 어떤 한쪽 측면에서는 내버려 뒀어야 했다고 할 수 있겠지만 옥석도 가려야 되는 그 과정도 있고 또 이런 시장 안에서의 움직임 동향이라든지 주택 동향 이런 것들도 전반적으로 참고를 해야 되고 금융권에서도 나갈 수 있는 자본들 뭐 이런 것들도 전반적으로 봐야 되기 때문에 필요한 조치가 적절하게 나왔다라고 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 조금 다른 이야기로 넘어가서요. 앞서서 부동산 시장이 조금 나아지고 있다라고 말씀을 앞에서 해주셨잖아요. 그런데 국내 건설 수주액이 크게 줄었다 이런 소식까지 전해지고 있거든요. 이거 어떤 상황인 거예요? 나아지는 거예요? 아니에요?

◇ 송승현 : 지금 수주액이 줄어들었다라는 거는 부동산 시장의 침체 국면이라고는 봐야 되겠죠. 근데 이게 수주액 전반적으로 봤을 때는 지금 이런 부동산 수주라는 게 이제 인허가라든지 자금 이런 부분들도 존재를 하거든요. 그러니까 자금 부동산 시장이 좀 더 좋아지면 금융권이라든지 어떤 증권사나 이런 쪽에서도 개발 사업하는 데 자금들도 들어가게 되고요. 그다음에 건설업계 같은 경우도 부동산 경기가 조금 더 회복 국면에 있다고 하면 적극적으로 수주를 하지 않을까라고 보거든요. 그래서 올해 1분기 대비했을 때는 한 2분기, 3분기 정도는 지금 물론 침체 국면이긴 하겠지만 지금보다는 좀 개선되지 않을까 그렇게 보여집니다.

◆ 조태현 : 지금 부동산 시장이 전반적으로 약간은 개선된다고 말씀을 하셨는데 사실 뜨거운 데도 있어요. 전세는 물량 구하기도 지금 굉장히 어렵다면서요?

◇ 송승현 : 네 그렇습니다. 지금 아무래도 지금 전셋값 상승의 요인에 대해서 여러 가지 얘기들이 있는데 첫 번째로 보면 주택 가격에 대한 부담이 있다 보니까 아무래도 내 집 마련이 어려워서 전세를 선택하는 경향들도 있고요.

◆ 조태현 : 일종의 그럼 대기 수요라고 봐야 되는 거예요.

◇ 송승현 : 그렇죠. 그다음에 비 아파트 시장이 전세 사기로 어려움을 좀 겪었잖아요. 그런 어떤 비 아파트 시장의 전세 수요들이 아파트 쪽에 쏠림 현상들이 나타나면서 이런 문제들도 나타나고 있는 것 같고요. 그리고 지금 부동산 시장 안에서도 지금 실거주 중심으로 부동산 시장을 조금 형성을 해놨거든요. 어떤 다주택자라든지 투자 시장이 아직까지 형성이 되지 않았어요. 다주택자나 투자 수요들이 내 집 마련 외적으로도 집을 여러 가지 여러 채를 매입을 하고 또 시장에 좀 풀어줘야 되는 그런 상황들도 있는데 지금은 아직 실거주 중심으로 시장이 형성되다 보니까 시장에서 전세 물량이라든지 입주 물량들 이런 부족한 요인들도 좀 꼽을 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그러면은 제가 지금 실수요자고 집을 구해야 되는데. 집을 사야 되나요? 전세를 알아봐야 되나요? 지금 타이밍에서는?

◇ 송승현 : 지금 상황에서는 저 개인적으로는 내 집 마련을 할 수 있는 여건이 좀 된다라고 하면은 좀 내 집 마련을 하는 일정 부분 시기가 되지는 않았나라고 개인적인 의견을 좀 드립니다. 왜냐하면 하반기 들어서 금리 인하에 대한 이슈가 있거든요. 근데 조금씩 조금씩 이월 된다라고는 해도 시나리오를 본다면 이월 되는 거지 더 올라간다는 시나리오거든요.

◆ 조태현 : 그렇죠. 고점은 일단 온 건 맞는 것 같아요.

◇ 송승현 : 그러면 내 집 마련하는 데 있어서 조금 유리한 환경이 됐다. 그리고 신생아 특례를 활용해서 내 집 마련하면 한 1% 정도의 수준 최저금리는 그 정도까지 수준이 되거든요. 그러면 내 집 마련하는 데 있어서 환경이 좀 조성이 됐다. 그리고 전세가격이 높다는 거는 결국 매매 수요로 전이될 수 있는 그런 수요들도 여전히 시장에 내포가 되어 있다 보니까 아직까지 이런 물량들이 좀 있을 때 이 시장 안에서도 옥석을 가려서 내 어떤 생애 주기에 맞는 그다음에 그 투자보다는 본인의 생활 반경에 맞는 이 정도 주택을 구입을 하는 거는 좀 적절한 시기가 아닌가 그렇게 보여집니다.

◆ 조태현 : 여건이 되면은 나쁘지 않은 시기다.

◇ 송승현 : 네 그렇습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘 개편 뒤 첫 시간이었는데 어떠셨습니까?

◇ 송승현 : 네 편안하게 진행자께서 진행을 해 주셔서 좀 편하게 말씀드렸습니다.

◆ 조태현 : 저도 말씀 잘 들었습니다. 지금까지 송승현 도시와 경제 대표와 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 송승현 : 네 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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