'양도세' 올린 文 정부…"집값만 더 올랐다"

상승장에 양도세율 1% 올리면 아파트값 변동률 0.206%↑

주택가격 상승기 양도세 강화는 되레 매물을 감소시켜 오히려 주택 가격을 인상시킨다는 국책연구기관의 연구 결과가 나왔다.

13일 국토연구원의 ‘부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구’에 따르면, 다주택자의 양도소득세율이 1% 상승하면 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 늘었고, 아파트 매매 거래량 변동률은 6.879% 줄었다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습./뉴스1

국토연구원은 지난 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석해 이같은 결과를 내놓았다. 이는 주택가격 상승기 양도세율 인상이 매물 감소와 주택가격 상승에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

이론적으로는 양도세 강화 정책이 이론적으로 미래 기대수익을 낮춰 주택시장의 매수 수요를 줄이는 효과를 볼 것으로 기대된다. 하지만 시장 참여자들도 주택 매도 자체를 하지 않거나, 세금 부담을 완화하려 ▲주택 공실 ▲매도 철회 및 계속 보유 ▲가구 분리 ▲합가 보류 ▲증여 등의 대응 전략을 펴게 된다.

이로 인해 양도세 인상에 따른 수요억제 효과는 제한적인 반면, 매도자들의 매도 유인을 줄여 매도 감소로 이어지는 ‘동결 효과’가 나타나고, 이런 공급(매도) 위축으로 주택가격이 오히려 오르는 등 부정적 영향이 나올 수 있다는 게 연구진의 설명이다.

반면 취득세율이 1% 높아지면 매매가격 변동률은 0.341% 낮아졌다. 연구진은 “다주택자에 대한 취득세율 인상이 주택 매수를 어렵게 해 수요를 줄임으로써 아파트 매매가격의 상승 속도를 줄이는데 기여한 것으로 해석할 수 있다”고 했다.

국토연구원 제공

다만 취득세율 인상 역시 신규주택 매수는 억제 효과가 있었지만, 가구 분리를 통해 회피할 수 있고 중과대상이 아닌 1주택자나 무주택자의 신규 주택매수를 줄이는 데는 한계가 나타났다.

문재인 전 정부 시절인 2021년 6월1일부터 다주택자에 대해 주택을 1년 미만으로 보유한 뒤 거래하면 양도세가 기존 40%에서 70%로, 2년 미만의 경우 60%로 올리는 양도세 중과 조치가 시행된 바 있다. 여기에 2주택자는 기본세율에 20%포인트(p), 3주택자는 경우 30%p가 더해지면서 당시 양도세 최고세율은 75%까지 올랐다.

윤석열 정부는 출범 직후 소득세법 시행령 개정을 통해 내년 5월까지 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제하고 있다. ‘여소야대’ 상황 속에서 법 개정 없이 시행령 개정만으로 가능한 양도세 중과 한시 배제라는 임시방편책을 쓴 것이다.

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