은행·보험 5조원 대출 추진…부동산PF 연착륙 지원

PF 사업성 평가 시 토담대 포함하고 새마을금고도 대상
부실PF 만기 연장은 까다롭게…대주단 협약 개정
저축은행 예대율 완화 연장 등…총 10개 규제완화
PF 정리중 손실 발생해도 금융사 임직원 면책

부동산 PF의 '질서있는 연착륙'을 위한 정책 방향. 금융위원회 제공

금융당국이 부실 위기가 커진 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 연착륙을 돕기 위한 종합 대책을 내놨다. 기존보다 구체화된 부동산PF 사업성 평가 방안을 토대로 정상 PF 사업장 지원과 부실 사업장의 빠른 정리가 가능하도록 공공뿐 아니라 민간 금융에서도 대규모 자금을 조성하도록 했다. 이를 독려하기 위한 총 10가지 한시적 규제완화 방안도 포함됐다.

사업성 평가 기준 개선…정상 PF엔 '확실한' 금융 공급

권대영 금융위원회 사무처장이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 부동산 PF의 '질서있는 연착륙'을 위한 향후 정책 방향에 대해 발표하고 있다. 금융위원회 제공

13일 금융위원회는 이같은 내용이 담긴 '부동산PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표했다. '옥석가리기'를 원칙으로 그간 추진해온 대책을 보완·확대하면서 PF 사업성 평가기준과 PF 대주단 협약을 고쳐 이같은 조치가 구체화되도록 했다.

우선 금융업권이 운영 중인 부동산PF 사업성 평기가준 대상에 본PF와 브릿지론 외에 이와 위험성이 비슷한 토지담보대출과 채무보증 약정도 추가했다. 대상기관에는 새마을금고도 포함해 금융회사가 PF 사업성 평가를 실시하도록 했다.

또 현재 본PF를 중심으로 연체·보증사고·계속사업 불능 여부 등 단편적인 평가가 이뤄졌던 사업성 평가기준을 브릿지론 단계와 본PF 단계로 구별해 평가체계를 강화하고 세분화·구체화했다. 사업성 평가 등급 분류도 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화된다.

이런 과정을 통해 사업성이 충분하다고 판단된 경우 "확실하게 금융을 공급하겠다"는 게 이번 방안의 골자다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 사업자보증 5조원 확대(25조→30조원)로 브릿지론의 본PF 전환시 자금 공급을 돕는 한편 본PF 단계에 진입한 사업장에 대해서도 증액 공사비 등 추가 보증을 지원할 계획이다.

바뀌는 PF 사업성 평가기준은 의견수렴을 거쳐 6월부터 시행하고, 적용 대상 사업장은 순차적으로 확대할 예정이다.

부실 PF 만기 연장은 어렵게…정리 자금·인센티브 제공해 독려도

평가기준에 따라 사업성이 부족한 부실 PF에 대해선 금융회사 스스로 재구조화와 정리에 빠르게 진입할 수 있도록 여건을 조성하는 데 방점을 찍었다.

PF 대주단 협약을 개정해 2회 이상 만기연장이 이뤄지는 부실 PF 사업장에 대한 추가 연장을 까다롭게 했다. 만기 연장을 위한 대주단 동의 요건을 기존 2/3이상 동의에서 3/4이상 동의로 하고, 만기 연장 시 연체이자를 원칙적으로 상환하도록 한 것이다.

재구조화와 정리에 필요한 자금도 대규모로 조성한다. 상대적으로 자금 여력이 있는 은행과 보험사 각 5곳씩 우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론을 조성하고 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대할 계획이다. 이 자금은 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금 대출과 NPL 매입 지원, 일시적 유동성 지원 등에 쓰이게 된다.

또 부실 PF 사업장을 캠코펀드에 매각한 경우엔 매도자에게 차후 캠코펀드가 PF 채권을 처분할 때 재매입할 수 있는 우선매수권을 부여해 경·공매 돌입 부담을 낮출 계획이다. 매도자와 매수자간 PF 사업장 가치평가에 이견이 커 채권 매각 협상이 장기간 지연된 문제를 개선하기 위한 조치다.

금융업권·건설사 영향 최소화…총 10개 규제 한시적 완화

정리 과정에서 시장과 건설사, 금융회사들이 받을 충격에 대비하기 위한 10가지 규제완화 조치도 마련됐다. 금융회사들이 PF 시장에 자금을 조달할 때 적용해온 각종 규제들이 대상이다.

그간 부실 사업장에 금융회사가 신규자금을 지원해도 기존 PF 채권과 동일하게 '요주의 이하'로 건전성이 분류됐지만, 신규추가자금에 대해 한시적으로 '정상'까지 건전성 분류를 상향할 수 있도록 했다.

특히 제2금융권 부실이 우려되는 상황에서 저축은행 영업구역 내 신용공여 한도 규제를 완화하고 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유 한도 초과도 허용키로 했다. 2022년 하반기부터 시행한 저축은행 예대율 완화 등 규제 유연화 조치 일부도 올해 말까지 추가로 연장한다.

PF 사업장 매각이나 신디케이트론 지원으로 손실이 발생해도 금융회사 임직원이 면책될 수 있도록 인센티브도 마련할 계획이다.

PF 대거 정리?…"90~95%가 정상, 신규 부실 많지 않아"

금융위는 지난해 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 대상 규모를 약 230조원 수준으로 추정했다. 이번 평가기준 개선에 따라 재구조화·정리 대상으로 평가되는 사업장의 규모는 현재로선 단정하기 어렵다는 입장이다. 다만 이미 연체나 경·공매가 진행 중인 부실 사업장이 주로 해당되고 신규로 추가되는 사업장이 많지 않을 것으로 전망했다.

이날 정상화 방안 브리핑에 나선 권대영 금융위 사무처장은 "90~95% 정도는 정상 사업장으로 볼 수 있지 않을까 생각한다"며 "경·공매로 나오는 정말 사업성이 어려운, 만기 연장도 할만큼 한 그런 사업장은 2~3% 정도로 예상한다"고 말했다.

금융위는 미리 배포한 Q&A 자료에서 "사업장 평가기준 개선은 금융회사가 PF의 특성과 위험요인을 구체적이고 합리적으로 평가하도록 한 것"이라며 "양호한 정상 사업장이 불합리하게 정리되는 일은 없을 것"이라고 강조했다. 대규모 도시개발 등 특수성이 있는 사업엔 예외를 적용하는 등 평가기준이 과도하게 경직적으로 적용되지 않도록 하겠다는 것이다.

정상화 방안의 파급 효과에 따라 가장 우려됐던 제2금융권의 부실화 우려에 대해서도 "부실화 가능성은 없다"고 단정하며 "사업성 평가기준이 변화하고 그로 인해 충당금 적립 규모가 증가하더라도 이미 적립된 충당금과 순차적인 (추가) 적립 등을 감안할 경우 감내 가능한 범위로 판단한다"고 설명했다.

건설사의 부담과 관련해서도 사업성 평가기준 변화에 따라 신규로 추가될 부실 사업장은 대부분 브릿지와 토담대 사업장으로 예상돼 부담이 제한적이라고 평가했다.

권 사무처장은 "PF시장 참여자와 전문가들 사이에서 태영건설 워크아웃 과정 등을 통해 부동산 PF에 대한 이해도가 높아졌고, 부동산 PF의 연착륙에 대한 공감대가 형성되어있다"며 "질서 있는 연착륙을 위해 앞으로도 이해관계자들의 책임있는 자세가 필요하다"고 말했다.

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CBS노컷뉴스 정다운 기자 jdu@cbs.co.kr

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