'양도세' 강화한 文 정부··· 집값만 더 올렸다

국토연 분석, 다주택자 양도세 1% 올리면 집값 0.2%↑
부동산 상승기 양도세 올리면 매물 위축에 집값 더 올라

[서울경제]

주택가격 상승기 양도세 강화는 되레 매물을 감소시켜 오히려 집값을 인상시킨다는 국책연구기관의 연구 결과가 나왔다.

13일 국토연구원이 발표한 '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구'에 따르면 다주택자의 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격은 0.206% 증가하고, 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.341% 감소하는 것으로 나타났다. 이는 2018년 1월∼2022년 12월까지 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과다.

통상 정부는 보통 주택가격이 오를 때 다주택자 양도소득세율을 올리는 정책을 쓴다. 문재인 정부는 집권 당시 집값이 급등세를 타자 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 높였다.

이후 다주택자들의 반발이 이어지자 윤석열 정부들어서는 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시 배제하고 있다. 양도세 배제 시한은 내년 5월까지다. 양도세 중과 폐지는 법 개정 사항이라 시행령 개정만으로 가능한 양도세 중과 한시 배제라는 임시방편을 써온 것이다.

국토연에 따르면 주택가격 상승 전반기에는 수요와 공급이 모두 증가하면서 가격과 거래량이 함께 상승한다. 그러나 가격 상승 후반기에는 가격이 더 오를 것이라는 기대가 매수자와 매도자 모두에게서 공고해지면서 추격 매수가 있음에도 매도자가 시장에서 매물을 회수해 공급이 줄어든다. 이에 따라 가격은 더 오르고 거래량이 줄어드는 결과로 이어진다.

매물이 감소하는 주택가격 상승 후반기에 양도세를 더 강화하면 매도를 더욱 위축시키거나 매도 가격을 상승시켜 '집값 안정'이라는 정책 목표를 달성하기 어려워진다는 게 연구진의 판단이다.

특히 연구원은 종부세가 부담돼도 양도세가 2억∼3억원이 되면 집주인들이 꿈쩍도 하지 않았고, 이에 따른 매물 위축으로 가격 상승이 가속화됐다고 분석했다.

다만 연구진은 다주택자에 대한 취득세 중과의 경우 신규 주택 매수를 억제하는 효과가 있어 일부 가격 하락 정책 효과가 나타난 것으로 평가했다. 종부세 역시 다수의 시장 전문가와 부동산중개사들이 다주택자의 매도를 유도하는 등 부분적으로 정부가 의도한 효과를 거둔 정책이었다고 분석했다.

한동훈 기자 hooni@sedaily.com