[부동산 돋보기] 서울시 재개발·재건축 사업 지원 방안에 대한 평가와 대응 방안
정부의 정비사업 활성화 정책에 발맞추어 개발 현장인 서울시에서도 사업 지원 방안을 내놓았다. 재개발과 재건축은 서울시 주택 공급의 약 80% 정도를 차지하고 있다. 공급량 대부분을 차지하기 때문에 사업 성패가 부동산 시장에 미치는 영향이 크다. 사실 늦게라도 나선 게 다행스러운 일이다. 지난 10여 년간 사업의 큰 진전이 없어, 2~3년 후의 입주 물량 공백기가 우려되고 있다. 이 기간을 최소화하기 위해 지금부터라도 집중적인 사업 추진이 절실하다. 전체적인 지원 방안을 살펴보고 그에 따른 대응 방안을 제시한다. 서울시는 사업성 개선과 공공 지원 강화 부문으로 나눠 개선안을 발표했다. 두 분야가 유기적으로 잘 맞물려 운영되어야 주택공급 목표를 달성할 수 있다.
사업성 개선 방안은
우선 사업성 개선에서는 첫째, 교통 등 기반 시설 여건이 양호한 역세권(승강장으로부터 350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역 상향한다. 역세권 정비와 함께 임대주택, 노인 시설, 공원 등 전략용도시설 조성을 집중적으로 지원한다. 도심 역세권 고밀복합개발은 정부에서도 여러 차례 언급한 적 있다. 서울은 교통, 편의 시설 등 기반 시설이 양호해 용적률을 400% 이상으로 상향 개발해도 큰 무리가 없다. 대중교통은 전 세계 어디와 견주어도 손색없는 상태로 거주 선호도가 높은 곳에 공급해야 한다. 시 외곽 지역의 공공택지 개발도 한계가 있는 만큼 도심과 병행 개발해야 한다.
둘째, 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에 기존 가구 수, 지가, 과밀 정도 등을 고려한 사업성 보정 계수를 적용한다. 현재 10~20% 수준인 허용 용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전한다. 종전 허용 용적률은 소폭 늘어나는 수준에 불과했다. 정비 기반 시설 상태로 볼 때 충분히 상향해도 무리가 없음에도 보수적으로 운영했다. 사업 활성화를 위해 융통성 있는 개선이 필요하다. 정비사업은 종전의 시각을 벗어나 다른 관점과 각도로 검토해 봐야 한다. 상황에 따라 얼마든지 개선할 여지가 있기 때문이다.
셋째, 2004년의 종(種) 세분화 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져, 이미 현행 조례나 허용 용적률을 초과해 사업 자체가 어려운 곳이 있다. 이곳은 과밀 정도, 주변 여건 등을 고려해 ‘현황용적률’을 인정, 법적 상한 용적률의 최대 1.2배까지 용적률을 부여한다. 2004년 이전에는 현행 1종, 2종, 3종 일반주거지역 등 세분화가 이뤄지지 않아 용적률을 더 확보해 건축한 곳이 많다. 그런 건물을 현재 기준으로 적용하면 오히려 더 줄여야 하는 웃지 못할 상황도 생긴다. 아파트단지가 여기에 해당하면 재건축은 사실상 불가한상태가 되고 리모델링을 검토해야 한다. 재건축 사업은 리모델링과 비교해 추진 방향을 결정하는 게 일반적이지만, 리모델링도 사업성 확보가 쉽지 않다. 우선 아파트 건물 동 배치, 구조, 지하 주차장 설치, 내력벽 일부 철거 불가로 평면의 조잡, 층간소음 문제로 바닥 보강 시 층고 감소 등 고려할 부분이 한둘이 아니다. 단지에 따라서는 리모델링이 수월한 단지도 있지만, 여전히 수요는 재건축에 집중될 수밖에 없다. 그에 따른 사업성 확보는 필수적이다.
넷째, 사업성 확보에서 중요한 요건인 공공 기여 부담도 낮춘다(15 →10%). 용도지역 상향에 따른 의무 공공 기여 부담을 줄이고 공공주택 등 ‘건축물’ 기부 채납 시 인센티브를 기존보다 더 많이 준다. 어려운 건설 경기를 반영하지 못했던 정비사업 공공주택 매입 비용도 현실화한다. 사업 추진 주체인 조합에서 환영할 만한 내용이다. 겉보기와 달리 세부적인 측면에서 사업성을 갉아먹는 조항이 개선되는 것이다. 공공 기여율을 5%포인트만 낮춰도 큰 도움이 되고, 건축물로 기부 채납하면 인센티브를 주는 것도 공사비 상승 등 현실을 반영한 결과다. 가령 전용 60㎡(25평형) 아파트를 10억원에 일반분양한다면, 같은 물건을 공공임대주택으로 매각 시 서울시(SH공사)는 분양가의 50~60% 수준에서 사들였다. 이 비율은 최소 70%까지 늘려야 한다.
다섯째, 재개발, 재건축 시 가구 수를 더 많이 늘려 사업성을 극대화할 수 있도록 도로,공원 같은 기반 시설 입체화 및 공공시설 고밀 복합화를 통해 추가적인 주택용지를 최대한 확보한다. 도시 가용 용지 확대가 쉽지 않은 상황에서 필연적으로 입체화, 고층화가 요구된다. 이 개선 방안은 필자가 강력하게 주장하는 3기 신도시의 공원 면적(도시 면적의 34%)과 자족 용지(13.8%)를 축소하고, 턱없이 부족한 주택용지(24.4%)와 용적률(196%)까지 상향하면 주택 공급을 두 배로 늘릴 수 있다. 서울시는 하는데 왜 3기 신도시는 대답이 없는지 너무 답답하다.
공공 지원 강화 방안은
서울시는 공공 지원 강화 방안도 마련했다. 첫째, 애초 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반 시설이 양호하다고 봐 재개발을 허용하지 않았던 ‘접도율’을 개선했다. 소방차 진·출입, 불법 주정차 문제 등의 여건을반영해 6m 미만 도로에 접한 경우도 가능하도록 완화한다. 서울시는 지난 10여 년간 정비 구역을 대략 절반 정도 해제했다. 최근 정부에서 정비 구역 확대를 발표했지만, 지정이 쉽지 않다. 이번 방안을 계기로 개발 구역을 늘려야 한다. 아울러 서울시에 30년 이상 노후 주택은 약 24% 수준이다. 4분의 1 정도가 개발 대상인 셈이다. 사업 대상지 확대는곧 주택 공급 증가로 연결되는 만큼 기본이 되는 방안이다. 둘째, 고도, 경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제를 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구(12→20m), 고도지구(20→45m 이상) 등 산자락 저층 주택가도 아름다운 경관을 품은 고품격 주거단지로 탈바꿈할 수 있도록 돕는다. 경관과 잘 어우러지는 설계를 통한 해결이 가능한 만큼 유연한 고도 제한 완화가 절실했다. 셋째, 건축, 도시계획, 환경, 교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 단 한 번 ‘통합 심의’로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄여준다. 시는 ‘통합심의위원회’를 꾸려 신속한 사업 추진을 지원한다. 통합심의는 부동산 대책에서 여러 번 언급됐다. 다만, 현실적으로는 개별 심의보다 통합 심의가 더 늦다는 지적도 있는 만큼, 심의 일정을 당겨 자료 보정 시에도 빠른 통과를 보장해야 한다. 이 밖에도 정비 주체에 초기 융자 지원을 확대하고, 공공 주택 매입비도 조기에 지급한다. 또한 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장을 관리한다.
정비사업 활성화를 통한 주택 공급은 서울시를 비롯한 대도시에서 당면 과제가 됐다. 도시의 외연 확대가 제한된 상태에서 도심 고밀 개발은 필수다. 기반 시설이 양호하므로 얼마든지 융통성을 발휘할 수 있다. 그동안 하지 않았을 뿐이다. 아울러 재건축 활성화를 위해 가장 큰 걸림돌인 초과이익환수제는 폐지해야 한다. 도시 외곽의 공공 택지인 3기 신도시 물량 확대는 반드시 이뤄져야 한다. 주택을 수요가 있는 곳에 공급하는 것은 당연하다. 문제는 지체할 시간이 없는 것이다. 향후 2030년까지 주택 공급을 집중적으로 이뤄내야 한다. 그래야 공급 부족으로 인한 국민의 고통을 최소화할 수 있다.
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