文정부 때 집값 오른 숨겨진 이유

“주택가격 오를때 양도세 강화했더니 집값 더 올렸다”
다주택자 양도세율 1% 증가 시, 아파트 매매가 변동률 0.206%↑

(시사저널=김은정 디지털팀 기자)

주택가격 상승기 양도소득세 강화 조치가 매물을 감소시켜 오히려 주택 가격을 인상시킨다는 국책연구기관의 연구 결과가 발표됐다. ⓒ 연합뉴스

주택가격 상승기에 양도소득세 강화 정책이 적용되면 매물이 줄어들어 오히려 주택가격을 높인다는 국책연구기관의 연구 결과가 발표됐다.

13일 국토연구원(이하 국토연)이 내놓은 '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가 방안 연구'에 따르면, 다주택자의 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 상승하고, 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.341% 하락하는 것으로 분석됐다. 

이는 지난 2018년 1월∼2022년 12월 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과다.

정부는 보통 주택가격이 오를 때 다주택자 양도소득세율을 높이는 정책을 활용한다. 앞서 문재인 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 상향 조정했다.

이에 따라 현행 소득세법의 양도세 기본세율은 6∼45%지만, 2년 미만 단기 보유주택에 대해서는 70%(1년 이상∼2년 미만) 또는 60%(1년 미만)를 부과하고 다주택자에게는 기본세율에 20%포인트(2주택), 또는 30%포인트(3주택 이상)를 더 매겨 중과하게 된다.

그러나 윤석열 정부 들어서는 이 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시 배제하고 있으며, 배제 시한은 내년 5월까지다. 현 정부는 그동안 '여소야대' 상황 속에서 법 개정 없이 시행령 개정만으로도 가능한 '양도세 중과 한시 배제'라는 임시방편을 택해 왔다.

이런 상황에서 국토연은 "다주택자의 양도소득세율이 증가할수록 아파트 매매가격 변동률도 상승하는 것으로 나타나 매매가 안정 효과를 기대하기 어렵다"는 분석 내용을 내놓은 것이다.

국토연 연구 결과에 따르면, 주택가격 상승 초반에는 수요와 공급이 모두 증가하며 가격과 거래량이 함께 상승한다. 그러나 가격 상승 후반기에는 가격이 더 오를 것이라는 기대감이 매수자와 매도자 모두에게서 공고해진다. 이에 추격 매수가 있음에도 매도자가 시장에 매물을 내놓지 않아 공급량 줄어들게 된다. 이로써 실제로 조사 기간 가격 상승 후반기에 주택가격은 더 오르고 거래량은 감소했다.

결국, 매물이 감소하는 주택가격 상승 후반기에는 양도세를 강화하면 매도를 더욱 위축시키거나 매도 가격을 상승시켜 '집값 안정'이라는 정책 목표를 달성하기 어려워진다는 게 연구진의 분석 결과였다. 종합부동산세(종부세) 부담이 존재함에도 양도세가 2억∼3억원에 이르면, 집주인들은 집을 팔 움직임을 보이지 않았고, 이에 따른 매물 위축으로 가격 상승에 속도가 붙었던 것이다.

반면, 다주택자에 대한 취득세 중과의 경우, 신규 주택 매수를 억제하는 효과가 있어 일부 정책 효과가 나타난 것으로 평가했다. 앞서 문재인 정부가 다주택자 양도세를 중과하자 시장 참여자들은 자녀를 분가시키거나 일부에선 위장 이혼까지 감행하며 1가구 1주택자 적용을 받아 세금을 회피했다.

종부세 역시 다수의 시장 전문가와 부동산 중개사들이 다주택자의 매도를 유도하는 등 부분적으로 정부가 의도한 효과를 거둔 정책이었다고 언급했다. 다만, 시장 참여자들이 가구당 보유 주택 수를 낮추거나 저가 주택으로 부동산 투자를 확대하면서 취득세·종부세 강화의 정책 효과가 반감된 측면도 공존했다.