“가성비 따진다면 ‘이곳’ 청약 노려라”…하반기 관심 쏟아질 지역 어디?

반포 청담 방배 등 서울 핵심권
분상제 적용받아 시세차익 상당
파주운정·화성동탄 등 가성비

부동산 올해 민간 분얀 20만 가구 분석2024.05.11[이충우 기자]

“올해 강남3구(강남·서초·송파)에 용산까지 청약 대어들이 줄줄이 대기 중이에요. 유일하게 남은 ‘민간 분양가 상한제 지역’이기 때문에 관심도 엄청날 것으로 예상됩니다.”

올해 1월부터 4월까지는 뜻하지 않은 ‘분양 비수기’였다. 청약제도 변경에 맞춰 한국부동산원의 청약홈 사이트가 개편되고, 4·10 총선 탓에 아파트 분양이 대거 미뤄졌기 때문이다.

하지만 ‘2024 서울머니쇼’에 강연자로 나선 ‘아임해피’ 정지영 아이원 대표는 “지금부터는 청약 캘린더를 주의깊게 봐야 한다”고 밝혔다. 2024년 공급 예정이었던 전국 20만 가구 물량이 연말까지 계속 나온다는 것이다.

정 대표는 특히 반포·청담·방배 등 강남 핵심권을 주목하라고 조언했다. 지난해 분양일정을 잡았다가 여러 이유로 밀린 단지들이 하반기에 나올 가능성이 높기 때문이다. 그는 강남구에서 3곳(청담 르엘·래미안 레벤투스·디에이치 대치 에델루이)·, 서초구에서 8곳(디에이치방배·래미안원페를라·아크로리츠카운티·래미안원펜타스·래미안트리니원·디에이치클래스트·반포더샵OPUS21·신반포22차 재건축), 송파구에서 2곳(잠실래미안아이파크·잠실르엘) 용산구에서 2곳(르엘이촌·아세아아파트 재건축) 정도가 올 하반기부터 내년 사이에 분양시장에 선보일 것으로 전망했다.

‘아임해피’ 정지영 아이원 대표 2024.05.11 [이충우 기자]

정 대표는 “추첨제 비율 등을 고려하면 청약가점이 높은 사람은 중대형 평형을, 낮은 사람은 전용 84㎡ 이하를 노리는 것이 좋다”며 “각자 사정에 따라 청약전략을 짜면 괜찮은 결과가 나올 것”이라고 진단했다.

물론 강남권 청약을 준비할 때 주의 사항도 잊지 않았다. 정 대표는 “강남권 같은 경우는 대부분 후분양이기 때문에 계약금부터 잔금까지 기간이 매우 짧다는 사실을 잊지 말아야 한다”며 “청약 대기자라면 자금계획을 철저히 세워야 한다”고 밝혔다. 조합원 입장에서 후분양은 일반적인 ‘선분양’보다 위험이 높지만 인기가 많은 강남권은 상대적으로 낮은 편이라 이를 채택할 가능성이 높다는 얘기다. 실제로 래미안원펜타스부터 당장 6월 후분양을 준비 중이다.

그는 1주택자나 청약 가점이 낮다면 올 여름부터 나올 서울·수도권 분양권도 노려볼 만 하다고 조언했다. 래미안라그란데 등 지난해 서울서 공급된 아파트가 꽤 많았는데 하반기에 전매제한 기간(1년)이 풀린다는 것이다. 정 대표는 “앞서 분양한 아파트와 달리 의무거주 기간도 없다”며 “수요자 입장에서는 부담이 적다”고 강조했다.

이처럼 서울·수도권 지역에 인기 단지들이 줄줄이 분양을 기다리고 있지만 수요자 입장에서 꼭 체크해야 할 문제가 있다. 바로 분양가격이 올라가고 있다는 사실이다. 실제로 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과에 따르면 서울 청약 아파트의 분양가는 평균 10억3481만원으로 조사됐다. 지난해 평균 분양가인 8억595만원보다 28.4% 올랐다. 시장에서는 강북권에서 전용 84㎡ 기준으로 분양가격이 곧 15억원을 넘어설 것이라는 전망이 나오고 있다.

‘아임해피’ 정지영 아이원 대표 2024.05.11 [이충우 기자]

다시 말해서 강남3구 등 일부 민간 분양가 상한제 적용지역을 제외하면 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있다는 뜻이다. 가격에 대한 청약 대기자들의 민감도는 매우 높은 만큼 단지마다 ‘옥석 가리기’가 진행될 가능성도 있다. 정 대표는 “분양가격 판단이 어렵다면 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지를 노리는 것도 좋은 전략”이라며 “파주운정이나 화성동탄2, 인천검단, 평택고덕신도시 등에서 나오는 물량은 가성비가 좋다”고 말했다.

그는 “청약을 염두에 둔 실수요자라면 3월부터 새롭게 바뀐 주택청약 제도 내용을 숙지하고 있어야 당첨 가능성을 높일 수 있다”고 강조하기도 했다. 실제로 최근 청약제도는 상당한 변화가 있었다. 다자녀 특별공급의 자녀 수 요건이 ‘3명 이상’에서 ‘2명 이상’으로 완화돼 앞으로는 자녀가 2명인 부부도 다자녀 특별공급 주택 청약을 신청할 수 있다.

또 입주자 모집 공고일을 기준으로 2년 이내 출생한 자녀가 있을 경우 ‘신생아 특별·우선공급’에 청약할 수 있다. 배우자가 결혼 전 청약에 당첨됐거나 주택을 소유한 이력이 있더라도 청약하려는 당사자가 당첨·소유 이력이 없으면 특별공급 신청이 가능하다.

이 밖에 청약 가점 계산 시 배우자 청약통장 가입 기간의 50%(최대 3점)까지 점수가 합산된다. 부부가 중복으로 당첨되더라도 먼저 신청한 청약을 인정해주기 때문에 부부의 중복 청약도 가능해진다.