“‘급’도 모르면서 땅 투자?”…부동산 투자 전 꼭 알아야 할 ‘3·7·12’ 법칙 뭐길래 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-27]
2040서울도시기본계획 속
3도심·7광역·12지역중심
높은 급지 일수록 가치↑
개발 인센티브도 달라 주목

서울 시내 전경 [매경DB]

여러분 서울 땅에도 이른바 ‘급’이 있는 거 아시나요. 같은 서울 땅이라도 어떤 곳은 급이 높고, 어떤 곳은 급이 낮습니다. 도대체 어디서 이런 등급을 매기냐고요? 바로 2040 서울도시기본계획에서입니다. 줄여서 2040 서울플랜이라고도 합니다. 우리나라 법은 지방자치단체에게 지역을 발전시키기 위한 이 같은 공간계획을 세우라고 하고 있습니다.

2040 서울플랜에는 서울의 중심지 체계가 나와 있는데요. 중심지는 곧 사람이 많이 모이는 번화한 지역을 뜻합니다. 이런 지역을 체계적으로 발전시키면 도시경쟁력을 더욱 올릴 수 있겠지요. 그래서 서울시도 서울을 3개 도심, 7개 광역 중심, 12개 지역 중심으로 나눠 놨습니다. 여기에 속하지 못한 나머지 지역은 지구 중심이나 비중심지로 분류됩니다.

서울시 중심지 체계 [사진출처=서울시]

급은 도심이 가장 높습니다. 순차적으로 내려가 비중심지의 위계가 가장 낮죠. 투자를 하기 전엔 내가 관심 갖고 있는 지역이 어떤 급지에 속하는지 찾아보는 게 좋습니다. 보통 급이 높은 곳일수록 개발 호재가 많기 때문입니다. 정책적으로 해당 지역을 육성하려고 할 테니까요. 당장 지하철역 같은 대중교통시설을 만들 때도 중심지 체계를 고려하곤 합니다. 자세한 내용을 1·2부에 걸쳐 알아보겠습니다.

광화문·강남·여의도···최상위 3도심

도심이란 도시의 중심부란 뜻인데요. 상업, 문화, 행정, 교통 기능이 모인 가장 번창한 곳을 일컫습니다. 인구가 1000만에 달하는 대도시 서울엔 도심이 3곳에 있습니다. △서울도심 △여의도·영등포 △강남입니다.

서울도심은 광화문 일대를 뜻합니다. 조선시대 궁궐과 청와대 등이 위치해 있죠. 이에 역사 문화를 기반으로 한 국제 문화교류 중심지로 키우는 게 목표입니다. 경복궁~광화문 광장~서울역~용산 일대로 이어지는 공간을 국가중심공간으로 관리할 계획이기도 합니다. 오래된 건물을 쾌적한 업무·주거 공간으로 바꾸기 위한 사업도 곳곳에서 진행 중입니다.

서울 영등포구 여의도 일대 전경 [매경DB]

금융·증권기업이 몰려 있는 여의도·영등포 도심은 국제 디지털금융 중심지가 콘셉트입니다. 한강을 중심으로 접근성을 높이려는 시도가 계속되고 있습니다. 유람선 선착장 서울항을 만드는 게 대표적입니다. 여의도~잠실종합운동장을 연결하는 수상교통 리버버스도 조만간 운영될 예정입니다.

IT기업이 즐비한 강남 도심은 국제 업무 중심지로 불립니다. 테헤란로 주변을 재정비해 업무 기능을 계속 강화할 방침입니다. 경부간선도로 지하화로 얻게 된 지상 공간에도 업무·문화 거점을 만들 생각입니다. 이 외에도 강남 도심에선 현대차 글로벌비즈니스센터 개발, 영동대로 복합개발, 잠실운동장 일대 개발 등이 추진되고 있죠.

용산·왕십리·잠실 등···7개 광역중심

서울은 크게 5개 권역(동북·서북·서남·동남·도심권)으로 나누기도 합니다. 2040 서울플랜에선 각 권역의 거점을 1~2곳 정해 ‘광역중심’으로 정해뒀습니다. △용산 △청량리·왕십리 △창동·상계 △상암·수색 △마곡 △가산·대림 △잠실이 그 대상입니다. 이 7개 지역이 3개 도심 다음으로 위계가 높습니다.

서울 용산구 용산정비창 일대 전경 [매경DB]

용산은 광화문, 여의도, 강남이란 3도심의 한 중간에 위치해 있습니다. 약 50만㎡ 규모의 용산정비창 땅이 비어있기도 하죠. 현재 이곳을 국제업무지구로 육성해 글로벌·다국적 기업을 유치하려는 계획이 세워지고 있습니다.

동북권에선 청량리·왕십리와 창동·상계 일대가 광역중심의 위상을 갖고 있습니다. 청량리·왕십리 일대는 숱한 지하철 노선이 지나는 만큼 철도 물류의 거점으로 육성합니다. 창동·상계는 지역 균형 발전 차원에서 바이오·의료·문화 산업을 키우려고 하고 있죠.

서북권에선 상암·수색 일대가 디지털 미디어 산업 기반으로 여겨집니다. 마곡과 가산·대림 일대는 서남권 광역중심인데요. 두 지역 모두 산업기반이 탄탄한 게 장점입니다. 마지막으로 동남권에선 잠실이 광역중심으로 정해져 있습니다. 잠실운동장 일대에 국제적 관광, 쇼핑, 전시·컨벤션(MICE) 센터가 조성될 예정입니다.

서울 송파구 잠실운동장 일대를 스포츠·전시컨벤션(MICE) 복합공간으로 개발하는 조감도 [사진출처=서울시]

2040 서울플랜에는 “7개 광역 중심의 교통을 효율적으로 연결하고 일자리 거점이 될 수 있도록 도시계획적 지원을 강화한다”는 내용이 담겨 있기도 합니다. 한강이나 지천과 인접한 곳이 많기 때문에 수변 명소로 조성할 방침이기도 합니다. 중장기적으로 UAM이나 자율주행 등 미래교통수단의 환승체계를 7개 광역 중심에 확충할 가능성이 높습니다.

동대문·성수·신촌 등···12개 지역중심

광역중심 다음으론 ‘지역중심’이 12곳에 걸쳐 있습니다. △동대문 △성수 △망우 △미아 △연신내·불광 △신촌 △마포·공덕 △목동 △봉천 △사당·이수 △수서·문정 △천호·길동이 그 주인공입니다. 주로 상업·문화·생활 서비스 기능을 갖고 있으면서 지역 고유의 특성을 유지하는 곳들입니다.

서울 중구 동대문디자인플라자 전경 [매경DB]

가령 도심권의 동대문은 여전히 패션산업의 성지로 꼽힙니다. 앞으로도 패션과 관광, 문화 산업기능을 더 강화하겠단 게 서울시 입장이죠. 동북권의 성수 일대는 최근 스타트업과 IT기업이 몰리는 지역으로 떠오르고 있습니다. 트렌디한 상점이 많은 ‘핫플레이스’로 꼽히기도 합니다.

서북권의 신촌도 마찬가지입니다. 연세대, 서강대, 이화여대 등 대학이 몰려 있는 곳이죠. 서울시는 이에 이곳을 대학 자원을 기반으로 한 창조산업의 거점으로 키울 생각입니다. 서남권의 목동은 대표적인 교육 중심지입니다. 사당·이수는 수도권 남부지역의 관문도시로서 자리하고 있습니다. 이에 광역교통 환승체계를 구축하는 방안이 논의 중입니다.

광역급행철도망과 중심지 체계를 연계한 광역대도시권 [사진출처=서울시]

동남권의 수서·문정은 로봇과 IT산업이 특화된 첨단 업무 단지로 육성합니다. 현재는 아파트가 많아 주거 기능이 위주인데 점차 업무, 상업 기능도 보완하겠다는 취지입니다. 서울시는 “지역의 고유 기능, 입지 여건, 배후 지역을 고려해 특화 기능을 육성할 것”이라고 밝혔습니다. 수도권 광역급행철도(GTX)의 신규 정착역은 이들 지역을 위주로 제안할 예정이기도 합니다.

‘급지’에 따라 다른 고밀화 유도

2040 서울플랜에 3도심, 7광역중심, 12지역중심이란 체계만 나와 있는 건 아닙니다. 나머지 지역도 지구 중심이나 비중심지로 정해져 있습니다. 지구 중심은 자치구 안의 생활권 중심지를 뜻합니다. 주민의 일상생활 편의를 지원하는 공간이죠. 이에 생활 SOC를 공급해야 할 때는 지구 중심에 주로 넣곤 합니다.

중심지 체계와 산업거점 연계 [사진출처=서울시]

다만 중심지에 비해선 개발을 할 때 정책적 지원이 덜한 편입니다. 사실 이번 주제를 중심지 체계로 잡은 것도 서울시가 ‘급지’에 따라 고밀 개발을 다르게 유도하고 있어서 인데요. 급지가 높을수록 용도지역과 용적률 인센티브를 대폭 주고 있는 상황입니다. 다음 주제로는 실제 급지에 따라 다르게 적용되는 개발 계획을 하나하나 살펴보겠습니다.

‘부동산 이기자’는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보 투자자도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.