고금리에도 미국 주택시장 가격 상승… 한국도 따라가는 이유

[홍춘욱의 경제와 투자] 美 가계소득 전망 개선이 주요인… 리츠(REITs) 매력적인 선택지

최근 주택시장 향방을 둘러싸고 뜨거운 논쟁이 벌어지고 있다. 부동산 관련 커뮤니티마다 최근 주택시장 반등, 특히 수도권 아파트 가격 상승이 일시적 현상인지, 아니면 추세적 현상인지를 놓고 토론이 한창이다. 먼저 필자 의견을 얘기하자면 미국 주택시장 여건이 개선되고 있어 한국 부동산시장에도 훈풍이 불어올 것으로 예상한다(그래프1 참조).

한국과 미국 주택시장 동조화 이유

주택 가격을 결정하는 가장 직접적 요인은 금리다. 주택은 어느 나라에서나 비싼 재화이기에 대출을 받지 않으면 구입할 엄두를 내기 힘들기 때문이다. 따라서 금리가 상승하면 주택시장이 조정받고, 금리가 하락하면 주택 가격이 올라갈 가능성이 크다.

그렇다면 현재 시장금리가 높은데도 미국 주택시장이 상승하는 원인은 어디에 있을까. 바로 가계소득 전망 개선에 있다. 소득이 높아지면 이자비용 부담이 상대적으로 줄고 시장 심리를 바꿀 수 있기 때문이다. 자신의 소득이 계속 높아질 것이라고 기대하는 가계는 주택 구입 욕구가 커질 수 있다. 물론 소득 전망이 악화되면 반대 현상이 나타날 것이다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 사상 초유 저금리 환경이 펼쳐졌음에도 주택 가격이 하락한 것은 가계소득 전망 악화가 큰 영향을 미쳤던 것으로 보인다.

이런 면에서 볼 때 최근 미국 가계소득 전망은 꾸준한 개선되고 있다. 고용이 늘어나는 데다 임금상승률도 물가상승률을 웃돌고 있기 때문이다. 그리고 이와 같은 미국 가계소득 전망 개선은 한국 주택시장에 긍정적 영향을 미친다.

이제 한국 주택시장으로 시선을 돌려보자. 한국 수출 기업은 미국 가계소득 전망이 개선될 때 긍정적 영향을 받을 가능성이 크다(그래프2 참조). 주택을 구입할 정도로 미래를 낙관하는 근로자가 스마트폰과 가전제품, 자동차를 추가로 구입하지 않을 이유가 없기 때문이다. 특히 한국 기업은 이 부문에서 매우 강한 경쟁력을 가지고 있다는 것도 영향을 미친다.

쏠쏠한 배당과 함께 부동산 급등 수혜 기회

물론 한국 제품이 사치품 혹은 지위재(희소하거나 다른 사람들이 대체재보다 선호하기 때문에 가치가 생기는 재화) 위치를 갖지 못하는 것은 분명한 사실이다. 한국산 제품의 경기 민감도가 높은 이유다. 한국 수출은 상대국의 소득 상위 계층뿐 아니라 중산층까지 미래 경기를 낙관할 때 본격적으로 회복된다. 그리고 수출 회복은 정보기술, 자동차, 조선 등 한국 주력 수출산업이 포진한 지역의 부동산 가격 상승 가능성을 높인다. 반대로 2008년 글로벌 금융위기 같은 해외 충격이 발생하면 주택시장 매입 열기가 약화되는 것은 어쩔 수 없는 일이다.

이런 연유로 한국과 미국 주택시장은 매우 강한 연관을 맺고 있다. 수출이 호황일 때 근로자 임금이 상승할 것이고, 돈을 빌리는 일도 쉬워지기 때문이다. 물론 수출 증가 혜택을 받는 지역은 시기마다 달라질 수 있고, 특히 지역별 공급 물량이 시세 탄력에 영향을 미칠 수 있다.

따라서 현재 부동산 투자 지역을 놓고 고민하는 이에겐 미국 리츠(REITs: 부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드)가 대안이 될 수 있다. 한국과 미국 부동산시장 동조화가 계속되리라고 판단한다면 아예 미국 부동산시장 전체에 투자하는 것도 방법이 될 수 있다는 얘기다. 특히 한국에는 주거용 부동산시장에 투자하는 리츠가 존재하지 않아 미국 리츠 투자가 매력적인 선택지로 부각되고 있다. 부디 많은 이가 미국 리츠 투자로 쏠쏠한 배당은 물론, 부동산 가격 급등 수혜 기회도 함께 누렸으면 하는 바람이다.

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홍춘욱 이코노미스트·프리즘투자자문 대표