21세 넘은 '중년 주택' 1000만가구… "재건축은 요원"

재건축 수요 많지만 사업 성공 가능성 '글쎄'

준공 20년 이상이 노후주택이 전국에 1000만 가구 이상 존재하는 것으로 조사됐다. 노후주택 가구 수는 경기, 서울, 부산, 경남, 경북 순으로 나타났다./사진=뉴시스

전국 1000만 가구 이상 주택이 준공 후 20년 이상된 노후주택인 것으로 나타나 재건축 열기에 불을 지피고 있다. 정부가 침체된 부동산 시장 부양을 위해 마련한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'('노후도시특별법')이 지난달 시행되면서 이러한 현상이 심화되는 데에 일조하는 모습이다.

12일 부동산 전문 리서치업체 '리얼투데이'가 통계청 주택총조사 자료(2022년 기준)를 분석한 결과 준공 20년 이상 주택(아파트·단독·연립·다세대)은 1000만1742가구로 전체(1915만5585가구)의 약 52%였다. 약 10년 전인 2015년 주택총조사 당시 수치(716만3554가구)에 비해 283만8188가구 늘었다.

시·도별로는 경기가 202만3830가구로 가장 많았다. 서울(162만9873가구) 부산(73만2987가구) 경남(71만9634가구) 경북(68만3889가구) 인천(57만4845가구) 전남(52만8356가구) 전북(47만8408가구) 대구(46만3692가구) 등이 뒤를 이었다. 노후주택 수에 따른 지역별 격차가 적지 않은 셈이다.

'도시 및 주거환경정비법'('도시정비법') 시행령상 노후·불량건축물이란 준공된 후 20년이 지난 건축물 중 훼손되거나 일부가 멸실돼 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물을 뜻한다.

구체적 연수는 각 지방자치단체 조례에 따라 조금씩 다르지만 통상 20년 안팎에서 노후건축물 판단 기준이 정해진다. 예컨대 서울시의 주거용 지하층이 있는 공동주택 노후·불량건축물 기준은 종전 건축연한 30년에서 2022년 조례 개정을 통해 20년으로 당겨졌다.

여기에 올 초 정부가 1기 신도시의 용적률을 최대 500%까지 완화하고 안전진단도 면제·완화하기로 한 노후도시특별법이 지난달 시행되며 전국이 재건축 기대감으로 들썩이고 있다. 분당·일산 등에선 가장 먼저 사업이 진행될 선도지구 발표를 앞두고 인근 단지와 손을 잡고 규모를 늘리거나 동의율 제고를 위한 주민설명회를 여는 등 열정을 숨기지 않는 모습이다.

업계에선 재건축 바람이 일시적 현상에 그칠 것이라는 의견이 나온다. 재건축 시장 자체가 제도 만큼 경기 변화에도 민감한 시장이기 때문이다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "선도지구의 구체적인 규모와 기준이 발표되면 가격과 거래량이 일시적 움직임을 나타날 수 있을 것"이라며 "다만 현재로서는 정비사업 기대감보다 고금리 기조, 경기 침체, 공사비 인상 등 외부 변수에 따른 위축된 수요 심리가 매수 시점 저울질에 더 큰 영향을 주고 있는 것으로 판단된다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr