[양도세 체크포인트] 방치된 시골집, 다른 주택 양도 전에 철거해야 비과세

양도소득세 ‘실수톡톡’
상속개시일 후 취득·양도 주택
1세대 1주택 특례 적용 못받아
농어촌주택 상속땐 예외 적용
신규 취득·종전 양도 요건 등
일시적 2주택 충족 여부 확인

토지나 건물·분양권 등 부동산에 관한 권리를 양도해 이익이 발생하면 양도소득세를 내야 한다. 지난해 부동산 등을 팔고 양도소득세 예정신고를 하지 않았거나, 2회 이상 양도하고 예정신고는 했지만 소득금액을 합산해 신고하지 않은 납세자는 이달말까지 양도소득세 확정신고를 하고 납부를 완료해야 한다. 양도소득세 관련 법령은 자주 바뀌고 계산이 복잡해 꼼꼼히 따져봐야만 실수를 줄일 수 있다. 국세청은 최근 ‘국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡’ 자료를 두차례에 걸쳐 발표하고 양도 전 체크리스트와 절세 방법 등을 안내했다. 특히 납세자들이 혼동하기 쉬운 1세대 1주택 비과세 적용의 실수 사례를 중점적으로 설명했다.

◆주택 상속 후 취득한 일반 주택 양도 땐 비과세 특례 못 받아=장모씨는 2017년 1월 부친의 사망으로 A주택을 상속받은 후 2020년 1월 B주택을 취득해 보유하다가 2023년 7월 B주택을 양도했다. 장씨는 상속 주택이 주택수에서 제외되는 것으로 잘못 알고 B주택을 양도한 후 비과세로 신고했으나 상속개시일 이후 취득·양도한 B주택은 상속 주택 특례 대상에 해당하지 않아 비과세를 적용받지 못했다.

상속 주택 특례에 따르면 1세대 1주택자가 상속으로 주택을 취득해 2주택이 된 경우, 상속개시일 전에 보유하던 일반 주택을 양도했을 때는 상속 주택 없이 1개 주택만 소유한 것으로 간주해 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 하지만 장씨처럼 상속개시일 전에 보유했던 것이 아닌, 상속 이후 취득한 일반 주택을 양도할 경우에는 상속 주택 특례를 적용받을 수 없다. 다만 농어촌주택을 상속받은 경우에는 상속개시 당시 보유한 주택이 아니어도 일반 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다.

농어촌 상속주택이란 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주하고 상속한 주택인 동시에 비수도권 읍·면 지역에 있는 주택을 뜻한다. 농어촌 상속주택을 받은 경우 상속인이 일반 주택을 계속해 취득·양도하더라도 비과세를 적용받을 수 있다.

◆사람 살지 않는 시골 주택도 주택수 포함=시골에 방치된 주택이 하나 있었던 김모씨는 2018년 1월 서울에 있는 B주택을 6억원에 취득하고 2023년 11월 12억원에 팔았다. 시골에 방치된 주택은 주택수에 포함되지 않는 것으로 잘못 알았던 김씨는 1세대 1주택 비과세 신고를 했으나 시골 주택도 주택수에 포함돼 비과세를 적용받지 못했다.

이처럼 시골에 방치된 주택이라 할지라도 주거로서 기능이 유지돼 사람이 거주할 수 있는 주택에 해당하면 주택수에 포함된다. 국세청은 “‘소득세법’에서는 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치해 주거용으로 사용하지 않는 경우에도 공부(公簿)상 주택에 해당하면 주택수에 포함한다”며 “시골에 방치한 주택은 다른 주택을 양도하기 전에 철거해 멸실하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다”고 설명했다.

다만 농어촌주택 특례에 따라 1세대가 1개의 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반 주택을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다. 세법상 농어촌주택은 수도권(경기 연천, 인천 옹진·강화 제외)과 규제 지역(조정대상지역), ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상 도시 등을 제외한 지역으로, 읍·면 또는 인구 20만명 이하의 시 지역에 속하고 동 지역에 있는 3억원 이하의 주택(한옥은 4억원)을 의미한다.

◆일시적 2주택 비과세 특례…요건 충족했나=국세청은 일시적 2주택 비과세 특례 요건 가운데 신규 주택 취득 요건을 충족하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례도 안내했다.

1세대 1주택자가 다른 주택을 취득하거나 상속, 동거 봉양, 혼인 등으로 2주택을 보유하는 경우 일시적 2주택 상황으로 보고 양도소득세를 매기지 않는다. 다만 종전 주택의 1세대 1주택 비과세 요건뿐만 아니라 신규 주택 취득 요건과 종전 주택 양도 요건 등의 기준을 동시에 충족해야 비과세 특례를 받을 수 있다.

국세청에 따르면 종전 주택을 2년 이상 보유하고, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주해야만 ‘종전 주택 1세대 1주택 비과세 요건’이 적용된다. 특히 1세대 1주택자가 신규 주택을 취득한 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야만 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다.

국세청 관계자는 “일시적 2주택 비과세 특례는 요건에서 정한 기한을 충족해야 하고, 그 기한을 지키지 못하면 비과세를 적용받지 못할 수 있으므로 신규 주택을 취득하기 전부터 미리 계획을 세우고, 계획한 일정에 따라 주택을 취득·양도하는 것이 매우 중요하다”고 설명했다.