월세 165만원 받는 부부, 분리과세하면 세금 282만원 아낀다

[머니채널 핫 클릭]
각각 연봉 9800만원, 7800만원인 2주택자…
임대 소득 어떻게 되나

엄해림 세무법인 다솔 세무사가 임대소득 세금 납부를 고민하는 신혼부부 사연을 상담해주고 있다./조선일보 머니 캡쳐

그래픽=김현국

작년 11월 결혼한 직장인 하모(38)씨는 3년 전부터 보유하고 있던 기준시가 12억원짜리 아파트에 신혼집을 차렸다. 그런데 배우자도 결혼 전부터 월세를 받고 있던 9억원 아파트도 소유하고 있었던 터라 갑작스럽게 2주택자가 돼 고민에 빠졌다. 9억원 주택은 임대 소득 신고를 하지 않아도 된다고 알고 있었지만, 다주택자는 신고를 해야 한다고 들었기 때문이다. 하씨는 “임대 소득 신고를 꼭 해야 하는지, 해야 한다면 세금이 얼마나 나올지 걱정된다”며 “부부 공동 명의로 전환하는 것도 절세 효과가 있는지 궁금하다”고 물었다.

7일 오전 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’와 조선닷컴을 통해 공개된 ‘세테크크크’에서는 임대 소득 신고를 고민하는 신혼부부의 사연을 다뤘다. 세테크크크는 복잡한 세금 문제 때문에 고민하는 시청자의 실제 사연을 바탕으로 세무 전문가들에게 절세 노하우를 듣는 시간이다. 이날 영상에서는 다솔 세무 법인의 엄해림 세무사가 함께했다. 방송기자 출신인 엄 세무사는 증여·상속 및 부동산 세금 분야 전문가다. 엄 세무사는 “하씨 부부는 결혼 전에는 세금을 내지 않아도 됐지만 부부는 주택 수를 합산하기 때문에 이제는 세금을 내야 한다”고 말했다.

◇2주택자는 월세 소득만 과세

영상에서는 우선 기준시가에 대해 정리했다. 기준시가는 국세청이 과세할 때 토지 및 건물 등 자산에 매기는 과세 기준 가액을 의미한다. 예컨대 소득세법에서 정하는 기준시가란, 토지는 개별공시지가, 건물은 매년 1회 이상 국세청장이 산정해 고시하는 가격이다. 단독주택이나 다가구 주택은 개별 주택 가격, 아파트는 공동주택 가격을 의미한다. 엄 세무사는 “하씨가 기준으로 삼아야 하는 기준시가는 2023년 4월 고시된 공동주택 가격을 보면 된다”고 했다.

임대 소득은 무조건 신고를 해야 하는 것은 아니다. 국가에서는 정책적인 목적으로 비과세 해주는 소득이 있는데, 주택 임대 소득 역시 마찬가지이기 때문이다. 1주택자이면서 주택 기준시가가 12억원 이하일 경우, 해당 주택에서 발생하는 소득은 신고하지 않아도 된다. 2023년부터 비과세 주택 기준시가가 9억원에서 12억원으로 상향됐다.

2주택자 이상부터는 임대를 통해 발생하는 소득에 대해 세금을 내야 한다. 엄 세무사는 “2주택자는 월세 소득에 대해서만 세금을 내면 된다”며 “3주택 이상 보유하고 있다면 3억원을 초과하는 보증금에 대해서도 세금을 내야 한다”고 말했다. 다만 2주택자나 3주택자를 따질 때 기준시가 2억원 이하인 40㎡이하인 주택은 2026년까지는 주택 수에 포함하지 않는다.

그래픽=김현국

◇대출 이자도 비용 처리 가능

이제 하씨 부부는 종합과세를 할지 분리과세를 할지 판단해야 한다. 종합과세는 본인의 다른 소득과 합산해서 신고를 하는 것이다. 매년 5월 말까지 종합소득세를 신고해야 한다. 근로소득과 사업소득, 이자 및 배당소득, 기타소득 등 모든 소득을 합해서 세율을 정하는 것이다. 세율은 6~45% 수준이다.

분리과세는 다른 소득과 분리해서 세금을 부과하는 것으로서, 주택 임대 소득만으로 세액을 정하는 것이다. 세율은 14%로 일정하지만, 총수입 금액이 2000만원 이하여야 한다. 하씨의 배우자 집에서 발생한 임대 소득은 보증금 1억5000만원, 월세 165만원이었다. 연봉은 원천징수영수증 기준 하씨와 배우자 각각 9800만원, 7800만원이다.

하씨 배우자의 연봉이 7800만원일 때 근로소득공제를 하고 난 뒤 근로소득 금액은 6435만원이다. 이 경우 하씨 배우자가 임대 소득을 종합과세로 할 때 적용될 소득세율 구간은 24%다. 분리과세 세율 14%보다 높기 때문에 하씨 부부는 분리과세가 유리하다. 세금으로 환산할 경우 종합과세는 1290만원, 분리과세는 1008만원으로 약 282만원 절세할 수 있다.

영상에서는 매달 내고 있는 대출 이자도 비용 처리할 것을 추천했다. 분리과세와 종합과세 모두 대출 이자도 비용 처리할 수 있는데 대체로 이를 간과하고 있기 때문이다.

엄 세무사는 “하씨는 주택을 부부 명의로 전환하는 것도 고민하고 있는데 실익이 없어 보인다”며 “부부 명의로 한다고 해도 부부 합산 주택은 2주택으로 같기 때문에 굳이 취득세를 내면서까지 증여할 필요는 없다”고 말했다.

➡️네이버 등 포털사이트에서 ‘세테크크크′ 영상으로 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해 보세요. https://youtu.be/v9fODeUL0oU