재개발·재건축 규제 풀어도 '내 집 마련' 멀어지는 이유

윤석열 "재개발·재건축 규제 대폭 풀겠다"
재개발·재건축 대상이 200만 가구 이상?
낮아진 재산세 부담, 은퇴해도 집 안 팔아
너무 높은 분양가, 무주택자에겐 그림의 떡
건축비 상승, 용적율 올려야 사업성 확보
재건축 위해선 분양가 떨어질 수 없는 구조
서울이나 수도권은 과밀, 지방은 소멸 위기
집값 자체보다 집 없는 40% 위한 정책 필요

■ 방송 : CBS 라디오 <오뜨밀 라이브> FM 98.1 (20:05~21:00)
■ 진행 : 서연미 아나운서
■ 대담 : 김원장 전 KBS 기자 (<집값의 거짓말> 저자)

◇ 서연미> 수도권 1기 신도시를 비롯한 오래된 도시들의 정비 사업을 돕는 노후계획도시특별법. 한마디로 재개발·재건축을 신속하게 추진할 수 있도록 각종 규제를 완화하는 법인데요. 4월 27일, 시행령이 전면 시행됐습니다. 이 법을 두고 누군가는 '하늘이 준 기회'라고 일컫는 반면, 수도권 집중과 난개발이 더욱 심화될 거라는 비판도 나오는데요. 사실 집 없고 돈 없는 청년 세대, 특히 지역 청년한테는 다른 세상 이슈죠. 김원장 전 KBS 기자와 함께 이 이슈 짚어보겠습니다. 안녕하세요.

◆ 김원장> 안녕하세요.

◇ 서연미> 20년 넘게 서민 눈높이에서 대한민국 부동산 시장의 흐름을 파헤쳐오신 분으로 유명한데, 가장 궁금한 질문 하나 먼저 하고 시작하겠습니다. 요즘 집값, 비싸요? 아니면 싸요?

◆ 김원장> 앵커는 어떻게 느끼세요?

◇ 서연미> 제가 느끼기에는 아직 엄청 비싸죠.

◆ 김원장> 비싸요. 여러 가지 기준이 있는데 예를 들어 PIR(소득대비주택가격)이라고, 소득 대비 몇 년 동안 하나도 안 쓰고 모아야 평균 주택을 살 수 있냐, 이런 게 있는데요. 상식적으로 봤을 때 도시 근로자들, 4인 가구가 우리나라가 지금 한 7천만 원 벌어요. 그럼 7천만 원 10년 동안 모으면 7억이죠. 그러면 PIR이 10이면 7억 정도 되면 적당한 거예요. 보통 PIR의 배수가 10배 정도면 적당하다 하는데, 지금 서울의 평균값이 7억이 훨씬 넘잖아요.

◇ 서연미> 다들 살고 싶어 하는 지역은 훨씬 비싸죠.

◆ 김원장> 그런데 왜 집값은 안 떨어질까요. 사겠다는 사람들이 있거든요. 이게 진짜 수요인지 가수요인지 투기 수요인지는 알 수 없습니다. 그게 사람의 마음이라 측정할 수는 없으니까요. 그 수요가 얼마나, 언제 꺾일지도 모르는 거죠.

◇ 서연미> 그래서 요즘 관심 가는 게 '노후계획도시특별법'인데요. 이 법이 아직 쓸 만한 아파트들을 전부 갈아엎는 법이라고 얘기를 하던데요. 규모가 어느 정도 돼요?

◆ 김원장> 처음에는 이게 '1기신도시특별법'이었어요. 1기 신도시, 분당이 한 10만 가구 되고요. 일산, 평촌, 중동, 산본 이렇게 5개만 하기로 했죠. 그럼 여러 특혜를 주잖아요. 그러니까 여기저기서 '왜 1기 신도시만 해주냐, 서울 노원구나 도봉구에도 오래되고 큰 아파트 단지 많으니까 100만㎡의 큰 단지들은 다 같이 해주자' 그러다가 이제 지역에서, '대구 범물지구 이런 데는 75만㎡인데 왜 100만㎡만 해주냐, 우리도 해줘라' 이렇게 기준이 점점 내려가서 50만㎡까지 내려가고요. 일산, 분당이 아직 30년이 안 됐어요. 29년, 28년 이래요. '아 그럼 우리도 해주라, 우리는 27년 됐는데' 그러면서 20년 넘은 대규모 단지도 해주기로 했고.

그래서 처음에 1기 신도시 30만 가구였다가, 55만 가구 됐다가, 지금 215만 가구가 대상이에요. 노태우 대통령 때 집이 너무 부족해서 200만 가구 짓겠다 해서 몇 년 있다 나온 게 1기 신도시예요. 그 200만 가구보다 더 많은 아파트를 지금 새로 지어야 됩니다.

◇ 서연미> 그럼 이번에 이 특별법을 적용받는 지구들은 어떤 혜택을 보게 돼요?

◆ 김원장> 용적률을 크게 올려주죠. 땅은 주인이 다 있잖아요. 하늘은 주인이 없죠. 인간이 시장 경제에서 소유하지 못한 게 하늘, 바다 이런 거예요. 하늘을 쓰는 권리가 용적률이에요.

◆ 김원장> 땅에 (관련) 계급이 있어요. 서울을 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지, 이렇게 크게 4가지로 나눈다면 주거지역도 1종은 용적률 100%, 2종은 150%, 3종은 200% 준주거는 500%예요. 또 상업지역은 600% 이상 가능하게 급이 나눠져 있죠.

재건축이라는 게 대한민국만의 발명품인데요. 재건축을 그냥 하면 건축비가 많이 오르고 인건비가 오르고 이래서 사업성이 안 나와요. 그래서 원래 1000가구가 있잖아요. 용적률이 남으면 조금 더 지을 수 있는 거예요. 그럼 한 1300가구로 지어요. 그럼 100가구 정도는 정부가 용적률을 올려준 대가로 기부채납을 받고 가져가요. 나머지 200가구를 10억씩 팔면 얼마예요? 2천억이잖아요. 2천억으로 나머지 1천 가구가 공짜로 집을 짓는 거예요. '헌 집 줄게 새 집 다오' 전 세계에 이런 나라가 없죠. 이걸 가능하게 하는 레버리지가 용적률이에요. 그러니까 용적률이 남아 있어야 돼요. 어떤 아파트들이 많이 남아 있었냐면 옛날에 주공 아파트, 5층까지였잖아요.

◇ 서연미> 그때는 아파트 기준 자체가 5층이어서요.

◆ 김원장> 그런 아파트들은 30층씩 올리면 용적률이 많이 남으니까 일반 분양을 해서 아파트를 짓고 돈이 나오면 조합원들이 가져가는 마법을 개발한 건데, 지금은 건축비가 올라서 이거로는 안 되는 거예요. 방법은 뭐가 있겠어요? 용적률을 '더' 올려주는 거예요. 그러면 이제 빽빽한 아파트가 되는 거죠.

정부가 500%까지 해준다고 그러는데요. 지금 1기 신도시, 분당이나 일산 같으면 160%인데 많이 올려주면 정말 2배, 330%까지 올라갈 것 같아요. 가락시영아파트를 재건축한 송파 헬리오시티를 가면 아파트가 정말 높고 빽빽한데 이게 285%예요. 근데 일산과 분당에 한 330% 들어서면 진짜 고층빌딩 숲처럼 되는 거죠.

◇ 서연미> 일산에서 서울 오는 길이나 잠실에서 진입하는 길이 교통지옥이에요. 지금도 이미 사람들이 너무 많기 때문에 거기 주말에 한 번 롯데타워 가려고 하면 5m 가는 데 1시간 걸려요.

◆ 김원장> 그 부분이 제일 핵심이에요. 도시 계획을 할 때, 30~40년 전부터 우리가 도시를 새로 만들었잖아요. 그래서 주거 면적, 공원 면적, 상업시설, 거기에 교회 용지도 있고요. 학교 용지 당연히 있고요. 유흥시설 들어갈 용지 있고, 하수도, 상수도, 다 공간이 있는 거예요. 그런데 예를 들어 분당이 지금 10만인데 용적률 그 정도 키워줘서 14만 명이 되면 10만 명이 새로 들어온 4만 명 친구들과 함께 기반 시설을 나눠 써야 돼요. 얼마나 과밀해지겠어요. 물론 정답은 없어요. 그런데 너무 지나친 게 아닌가.

◇ 서연미> 윤석열 대통령이 지난 1월 민생 토론회를 통해 재개발·재건축 아주 확 다 풀어버리겠다, 얘기했거든요. 그런데 사실 용적률이니 재개발이니 재건축이니 하는 이야기는 토지 및 주택 소유자들만 관련된 것 같고, 청년 세대랑 무슨 상관이냐 이런 생각이 드는데요. 청년이랑 무슨 상관이 있습니까?

◆ 김원장> 정부는 헌집이나 신도시가 계속 늙어가는 걸 지켜만 볼 수는 없어요. 가만히 놔두면 사업성이 안 나오니까 거기에 용적률이라는 물을 뿌려주는 건데, 그걸 얼마만큼 더 혜택을 줘야 되느냐. 정답은 없는 어려운 문제죠. 그런데 우리 집이 없는 청년들 입장에서는 용적률 상향으로 1,000가구가 1,500가구가 된다고 해서 분양받을 만 한가요? 집값이 너무 너무 비싸서 청년이 살 수가 없잖아요.

◇ 서연미> 해도 너무 비싸죠.

◆ 김원장> 예를 들어 보유세 같은 것도 우리 사회의 오랜 논쟁이잖아요. 미국 같은 경우에는 보유세가 높은 나라긴 하지만 뉴욕 같은 곳은 너무너무 높고요. 캘리포니아 같은 데는 보통 10억짜리 집 갖고 있으면 재산세 얼마나 낼 것 같아요? 1년에 3~4천만 원 내요.

◇ 서연미> 우리나라는 어느 정도 되죠?

◆ 김원장> 우리나라는 실효세율이 또 낮아져서 0.2%인데 거기는 지금 3%니까 우리보다 지금 10배죠. 그래서 거기는 소득이 높을 땐 사람들이 뉴욕이나 뉴저지나 이렇게 좋은 지역으로 들어가요. 그런데 보유세 때문에 은퇴 이후에는 감당이 안 되죠. 이사 나올 수밖에 없어요. 그런데 우리는 작년에 정부가 보유세 낮춰주면서 종부세가 확 줄었어요. 그럼 버티는 거예요. 재산세도 많이 내려서 버틸만한 거예요. 어르신들이 나가지 않잖아요. 그럼 청년들이 들어갈 좋은 공간은 없는 거예요.

◇ 서연미> 그럼 어떻게 만들어야 돼요? 그럼 결국 재건축·재개발해가지고 거기에서 남는 집에 우리가 청약으로 들어가는 방법밖에 없는 건가요?

◆ 김원장> 분양가가 낮아야 되죠. 재건축·재개발 해서 정부가 용적률을 올려주면 높아진 용적률의 33% 정도는 정부가 가져가요. 돈으로 받든지, 임대 아파트로 대물 변제하든지 해서 정부가 받아가요. 그래서 서민들에게 그걸 싸게 공급하죠. 이런 제도는 정말 선진국도 부러워하는 제도예요.

문제는 이렇게 해서 일반 분양하는 게 청년들에게는 너무 비싸니까 분양가를 낮춰야 되잖아요. 그런데 말씀드린 것처럼 재건축·재개발을 하려면 일반 분양을 많이 해서 비싸게 팔아야 첫 삽을 뜬단 말이에요. 그러려면 분양가가 높아야 돼요. 그러니 정부는 분양가를 크게 못 낮춰요. 재건축 사업이 출발을 못하니까요. 이래서 아파트 분양가가 내려가지 않는 거예요. 분양가가 비쌀 수밖에 없는 구조가 있는 거죠.

저는 오늘 이 말씀을 드리고 싶은데, 너무 서울과 수도권에만 과밀하게 지으면 안 돼요. 제가 여의도 KBS에서 직장생활 28년 했는데, 여의도에는 수영장도 있었고 영화관도 있었어요. 서울의 그 많은 미술관, 테니스 코트, 호텔 다 허물고 뭐 지어요? 주상복합 아파트 지어요. MBC도 허물고 주상복합 지었죠.

◆ 김원장> 이마트 해운대점, 메가마트 남천점, 안양 NC백화점 자리에도 대형 아파트 짓고 있고요. 생활용 숙박시설, 생숙이라고 들어보셨죠? 그거 들어가 보면 다 사람 살게 돼 있어요. 싱크대 있고 오피스텔 같아요. 수십만 가구 공급했잖아요. 정부가 결국 주민들에 못 이겨서 오피스텔로 용도 변경 해줬어요. 주택이 돼버린 거예요.

모든 게 아파트가 돼가고 있어요. 예를 들어 제가 아까 말씀드린 상업시설이라면 상업 빌딩만 있으니까 집도 부족하고 하니까 그럼 우리 주상복합이라는 아파트를 짓자 이랬단 말이에요. 주상복합도 아파트잖아요. 오피스텔 짓자 하지만 오피스로 안 쓰잖아요. 신혼부부들 다 거기서 시작하잖아요. 하다하다 안 되니까 공업지역도 지식산업센터라고 해서 '여기 기숙사다'라면서 (사실상 주택을) 지어요.

이렇게 과밀하게 서울에만 계속해서 집을 짓는 게 과연 정답일까. 그걸 짓기 위해서 분양가는 계속 올라가서 청년들은 집을 갖기가 어렵고 지방은 점점 텅텅 비는거죠. 1기 신도시 5개가 지금 30만 가구쯤 재건축하면 40만 가구가 될 거예요. 그러면 10만 가구가 더 늘어나잖아요. 거긴 새 아파트니까 채워지겠죠. 그 사람들은 어디서 올 것 같아요? 그 외곽에서 오겠죠. 그럼 천안에는, 전주에는, 창원에는, 목포에는 누가 삽니까?

저 태어날 때 단군 이래 가장 많은 사람들이 태어났거든요. 102만 명이 태어났어요. 학력고사 90만 명 본 세대인데, 올해 한 달에 2만 명 출산이 깨졌으니까 올해 20만 명 정도 될 거예요. 102만 명 태어나던 국가에서 20만 명 태어나는데 이렇게 과밀하게 지을 필요가 있을까요?

주택정책 이전에 지방분권에 대한 정책이 정치권에서 먼저 논의가 돼야 해요. 국민들이 원하잖아요. '빨리 재건축시켜줘. 우리 용적률 좀 올려줘서 우리도 돈 좀 벌게 해줘' 그런데 정치나 국가가 국민들의 욕구대로 해주는 게 좋은 걸까요, 아니면 국민들의 욕구가 가야 할 방향을 세워줘야 좋은 걸까요?

◇ 서연미> 저희가 여태껏 얘기했던 것을 정리해주신 댓글이 있네요. "인구는 줄어드는데 아파트를 계속 짓는다"

◆ 김원장> 노후계획도시특별법이 20년 이상이면서 50만㎡ 이상인데 동탄이 거기에 곧 해당돼요. 동탄이 2007년에 입주했어요. 우리가 보기에는 새 아파트 같잖아요. 3년 후에는 동탄이 특별법 대상지구가 돼요. 설마 새로 짓겠냐 싶지만 이렇게 멀쩡한 아파트를 더 높여가면서 짓는 게 맞는가 한번 생각해 보면 좋겠어요.

◇ 서연미> 신도시 재건축·재개발은 사실 뭐 여당이 찬성하고 야당이 반대하고 이런 게 아니라 둘 다 찬성해요. 둘 다 해주겠다, 라고 얘기를 하는데 아무래도 선거에 유리해지기 때문이겠죠?

◆ 김원장> 그러겠죠. 해당 지역구 의원들 보면 정말 간절해요. 당선과 낙선을 가르니까요. 다 그렇게만 하다 보니까 여야가 215만 가구를 재건축하는 법안을 통과시킨 건데 이게 실현 가능성이 있나요? 실현돼도 문제예요.

◇ 서연미> 정권에서는 늘 집값 잡겠다고 했고 지금 정부도 그 얘기를 하고 있는데, 내놓는 정책들 보면 이렇게 집값이 내리기는커녕 더 오르게 만드는 것 같아요. 제 친구들 중에는 서울 강서구 전세 사기가 터졌던 곳에 사는 친구들이 되게 많은데 이런 얘기를 하더라고요. 내가 이번에 총선을 앞두고 누굴 뽑을지 모르겠어서 공약집을 봤는데 여기는 전세 사기를 당한 청년들이 너무 많고, 그 청년들이 전입신고를 하고 살기 때문에 그 청년들이 투표를 할 거고, 집주인들은 오히려 거기 안 사는데, 공약집에 재개발·재건축 얘기만 있다는 거예요. 전세사기방지법 이런 것보다 그런 게 많으니 무시당하는 느낌이라고 해요.

◆ 김원장> 우리나라 자가주택 보유율이 60% 조금 넘으니까, 집을 가진 사람이 더 많고 정치인들 입장에서는 집주인이 유리한 쪽으로 갈 수밖에 없는데 그래서 청년들이 자꾸 손해를 보죠.

자산 시장이라는 건 주식도 마찬가지고, 부동산도 마찬가지고, 결국 가격이 가치에 수렴하게 돼 있어요. 자산이 있는 분들은 먼저 시장에 진입하죠. 그러다가 중산층에 진입하는 건데, 마지막에 빚을 끌고 형편이 안 되는 분들이 가격이 많이 올랐을 때 진입해요. 그런데 그 가격은 결국 가치에 수렴해서 다시 떨어지게 돼 있잖아요. 떨어지면 누가 손실을 봐요? 마지막에 들어온 사람이 보죠. 이익은 누구한테 가요? 처음에 진입한 형편이 넉넉한 사람들한테 가는 게 자산시장의 이치예요. 청년들은 돈이 없잖아요. 남들이 다 사고 나서 오른 다음에 들어갈 수밖에 없는 구조예요. 지난 정부도 마찬가지예요. 집값에 집착하다가 결과적으로는 실패했어요. 정부는 집이 없는 사람들을 정책의 핵심을 둬야 되는데 집값에 집착했잖아요.

◇ 서연미> 그게 진짜 맞는 말이네요.

◆ 김원장> 물론 정부가 집값 잡아야죠. 적당히 공급도 하면서. 그런데 예를 들어 지난 진보 정부 때 5년간 임대 아파트 거의 안 늘었어요. 미국 민주당 정부가 맨하탄, LA 집값 올라간다고 해서 거기에 정책 총력을 두나요. 그냥 시장에 맡겨두죠. 그럼 정부는 뭘 해야 될까요. 집이 없는 40%를 위해서 고민해야 한다.

◇ 서연미> 맞아요. 진짜 도움이 필요한 사람은 그 40%들인데요.

◆ 김원장> 정책은 그렇게 시작해야 되는데 단추가 잘못 끼워져 있는 것 같고, 지금도 마찬가지예요. 그러니까 이걸 국민들이 다 알아야 해요. 집을 갖고 있는 분, 집을 갖고 있지 않은 분, 특히 우리 청년분들이 알고 정치인들에게 요구하고 그래야 정책에 반영이 돼요.

◇ 서연미> 네. 결국 우리가 아는 게 중요하다, 라는 얘기로 마무리하겠습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 김원장> 고맙습니다.

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