재개발 현장 탐방 전 가장 먼저 확인할 것은?

[재개발현장 머니S클래스] 노후도와 건축물 용도 등 사업성의 기본

[편집자주] 재개발에 대한 이해도를 높이는 동시에 올바른 투자 정보를 제공하기 위해 '재개발연구회'가 제보와 현장 취재 등을 통해 만드는 코너입니다. 현장의 숨은 이야기를 전하고 해당 입지에 대한 투자 가치와 성공 가능성을 분석합니다.

재개발연구회

주택 공급 부족의 시그널은 재개발·재건축(정비사업) 지정 요건 완화 등 지원책으로 연결되고 있다. 최근 낙후된 동네마다 모아타운과 신속통합기획 등의 플래카드가 자주 목격되는 이유다.

하지만 주민의 열의에 의해 재개발 등의 동의율을 달성하고 지자체의 의지로 구역 지정이 돼도 철거를 거쳐 신규 아파트 공급까지 이어지는 것은 장기 계획이 필요하다.

최초 구역 경계를 정할 때는 정형화 부분을 공부상으로 검토해야 한다. 가로변의 상가 건물들이 재개발에 반대하는 경우가 많고 공사 진입로 확보 등과 같은 문제를 해결하지 못하는 상황도 발생하기 때문이다.

현장에서 지구단위 계획의 결정 만으로도 개발이 곧 이뤄지는 것으로 홍보하는 경우가 많지만 실제 추진과 세부 진행은 별개의 문제다. 개발 계획이 발표되어 부동산 거래 등이 꿈틀대는 현장은 이미 가격에 미래 가치가 선반영된 경우가 많다.

전영진 재개발연구회 자문위원은 "남들이 눈여겨 보지 않은 숨은 현장을 찾고 싶어 열심히 발품을 다니는 회원들을 종종 보지만 효율은 좋지 않다고 본다"면서 "정보의 홍수 속에 인터넷의 속도를 발이 따라가지 못하기 때문"이라고 조언했다.

따라서 발품이 필요한 현장을 책상에서 선별하는 작업이 필요하다. 전 위원은 "2004년 서울시가 재개발 기본계획을 수립한 당시 모든 현장을 다 가볼 생각이었으나 발표 현장만 300곳에 달했다"며 "지금은 일반 재개발·재건축뿐 아니라 여러 방식의 사업이 새로 만들어져 20년 전보다 훨씬 많은 현장이 꿈틀대고 있다"고 덧붙였다.

가장 먼저 검토해야 하는 조건은 구역 내 노후도다. 현장에 가서는 앞으로 신축 건물의 증가 가능성을 확인하고 노후도가 깨질 수 있다는 점도 주의해야 한다. 현장에 가야 하는 가장 큰 이유다. 노후도는 재개발 지정을 위한 필수요건이기 때문이다.

블록별 건축물의 용도를 공부상으로 파악한 후에 현장에서 실제 건물의 사용과 차이를 확인해보는 것이 좋다. 주거 용도임에도 상권이 발달한 경우가 종종 있다. 이 같은 현장은 주민 동의가 쉽지 않을 수 있다. 신규 아파트보다 상권 발달에 따른 영업활동의 수익이 더 크기 때문이다.

그리고 개발이 진행될 때는 진입로 확보가 가능한지 확인해야 한다. 인터넷 지도를 활용해 동선 계획을 세우고 현장에 방문하는 것이 효율적이다. 현재 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)과 건폐율(대지면적 대비 건축물 바닥면적 비율) 체계, 각종 정책 인센티브 규정 등을 적용해 신규 아파트 건립 규모도 검토할 수 있다. 기존 조합원 수도 사업성에 영향을 미친다.

[도움] 글/자료조사 : 재개발연구회 전영진 자문위원

김노향 기자 merry@mt.co.kr