고시원 건물 양도했는데 ‘세금 폭탄’...어찌해야 하나요

[WEEKLY BIZ] [Biz&Law] 고시원 방 한 칸도 사실상 주거용으로 쓰이면 양도세 중과될 수도

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일러스트=김의균

Q: 최근 대학가 상권이 위축되면서 학생들을 상대로 하던 고시원을 접고자, 고시원 건물을 양도했습니다. 그런데 세무서에서 “고시원 각 호실이 각각의 주택에 해당해 양도소득세가 중과된다”며 거액의 양도소득세 납부 통지를 했습니다. 해결할 방법이 없을까요.

A: 법적으로 ‘주택’은 주택법상 주택을 말합니다. 세대 구성원이 장기간 독립된 주거 생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지가 주택의 정의입니다. 통상 단독주택과 공동주택으로 구분합니다. 공동주택엔 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 포함됩니다. 그런데 기숙사, 고시원, 생활숙박시설, 노인복지주택, 주거용 오피스텔 등은 세대 구성원의 장기 독립 주거 생활을 위한 것으로 보기 어려워 공동주택엔 포함하지 않습니다.

그런데 소득세법은 양도소득세와 관련해 허가 여부나 공적 장부상의 용도 구분과 관계 없이 ‘사실상 주거용으로 쓰이는 건물’을 대상으로 한다고 규정해왔고, 과세 관청과 법원도 주택에 해당하는지 여부에 따라 납세 의무의 범위가 달라지는 사안들에서 사실상 주거용으로 쓰이는지 여부를 기준으로 판단해왔습니다. 최근 고시원이나 주거용 오피스텔 등을 운영하는 이들이 수요자 요구에 맞춘다며 간단한 취사 시설을 갖추는 경우가 많습니다. 이에 거주자들이 해당 주소지로 주민등록을 하고 체류 기간을 늘리는 경우도 많아졌습니다. 이에 과세 관청은 고시원 등이 사실상 주거용으로 쓰이는 건물에 해당한다고 보아 1세대 1주택 비과세 등의 적용에서 제외하거나, 각종 중과세율을 적용해 세금을 매기는 경우도 늘고 있습니다. 따라서 질문자의 경우에도 고시원의 구조와 거주자들의 체류 형태 등을 고려해 주택에 해당하는지에 따라 판단이 달라질 것으로 보입니다.

최근 정부는 납세자들이 자신의 건물이 주택인지 아닌지 헷갈려 한다는 지적에 따라, ‘출입문, 취사시설, 욕실이 각 세대별로 별도 설치되는 등 세대원이 독립된 주거 생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’이 세법상 ‘주택’에 해당하는 것으로 소득세법을 개정했습니다. 납세자와 과세 관청 사이 혼선이 줄어들기를 기대해 봅니다.

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