일반분양 당첨은 로또 예약? 디에이치 방배 & 래미안 원페를라

[빠숑과 함께하는 부동산 임장기]

서울에서 내 집 마련을 하려는 이들이 분양을 손꼽아 기다리고 있는 방배동 재건축 현장에 다녀왔다. 

_{빠숑이라는 필명으로 부동산 시장에 관한 인사이트를 전달하고 있는 김학렬 스마트튜브 소장과 함께 동네 임장기를 연재한다.}

방배동 재건축 아파트인 방배 그랑자이.

한강 이남 동작과 반포 사이에 위치한 방배는 원래 서울의 전통 부촌으로 꼽히던 곳이다. '방배(方背)’라는 동네명은 우면산을 등지고 있어 붙은 이름이다. 앞으로는 한강을 끼고, 뒤로는 산을 두르고 있으니 전형적인 배산임수의 명당이다. 이런 까닭으로 예부터 고급 단독주택, 330㎡ 넘는 대형 빌라들이 많았고, 재벌과 연예인들이 이곳에 둥지를 틀었다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "방배는 강남에서 가장 먼저 개발된 동네다. 반포는 원래 나루터였고 서초와 양재는 처음에 상업지역으로 개발됐지만, 방배는 애초부터 부자들의 주거지로 개발됐다"고 설명한다. 방배동은 지금도 유흥가, 유해시설, 고층 건물이 거의 없어 동네 전체가 조용하고 쾌적하다. 하지만 압구정, 반포 등에 고급 아파트가 들어서며 상대적으로 낙후됐다는 평가를 받았던 것도 사실. 요즘 그런 방배동의 분위기가 심상치 않다. 재건축이 진행되는 곳만 10군데가 넘어 향후 10년 후면 스카이라인이 완전히 달라질 것으로 기대되기 때문이다. 이 가운데 대장으로 꼽히는 방배5구역과 6구역이 올해 일반분양을 앞둬 관심이 집중되고 있다.

디에이치방배, 강남 신축 대단지 프리미엄

디에이치방배(위)와 래미안 원페를라 공사 현장.

방배5구역은 방배동 946-8번지 일대 약 17만6496㎡를 지하 3층~지상 최고 33층, 29개 동, 3080세대 규모 대단지 아파트로 개발하는 사업이다. 현대건설이 시공을 맡아 하이엔드 브랜드 '디에이치'를 적용한 디에이치방배는 일반분양만 1686가구에 달해 이 일대 재건축 사업장 중 규모가 가장 크다. 지하철 7호선 이수역과 내방역, 2호선과 4호선 환승역인 사당역, 2호선 방배역 등 지하철역에 둘러싸여 있어 교통이 편리하다. 방배초·방일초·남성초·이수초·이수중·서문여중·서문여고 등이 있어 학군이 우수하고, 이수동산·방배근린공원·매봉재산·서리풀공원 등이 인접해 주변 환경이 뛰어나며, 서울고속버스터미널·신세계백화점 강남점·서울성모병원 등도 편하게 이용할 수 있는 거리다.

디에이치방배는 독특하게도 아파트가 아닌 단독주택을 재건축하는 사례다. 단독주택은 대부분 용적률이 100% 이하인 제2종과 제3종 일반주거지역에 자리한 경우가 많아 공동주택으로 재건축할 경우 200% 이상까지 용적률 확보가 가능하다. 디에이치방배 역시 244%의 용적률을 적용받아 사업성이 크게 향상된 케이스다. 2010년 정비구역 지정, 2016년 관리처분인가까지 빠르게 받았으나 중간에 시공사가 교체되고 오염토 정화 작업 등으로 공사가 지체된 시련이 많은 단지이기도 하다.

4월 중순 현장을 찾았을 때 바닥공사 마무리 후 골조공사가 한창 진행 중이었다. 3000세대가 넘는 단지인 만큼 규모가 웅장하고, 지대가 조금 높아 탁 트인 뷰를 자랑한다. 일부 고층 세대에서는 한강 뷰가 가능할 것으로 기대됐다. 이수역은 도보로 편리하게 이동할 수 있지만 방배역에선 약간의 오르막을 감내해야 한다. 방배5구역 좌우로 각각 500세대와 1600세대 규모의 방배14구역과 15구역 재건축이 예정돼 있고, 효령로를 사이에 두고 건너편 방배13구역에도 500세대 규모의 신축 아파트가 들어설 예정이라 사업이 마무리될 경우 거대한 아파트 클러스트가 탄생하게 된다. 구반포 학원가들이 최근 몇 년 사이 이수역과 방배역 쪽으로 이동하면서 교육 환경도 개선됐다.

정비업계 등에 따르면 방배5구역은 10월께 일반분양을 진행할 예정이며, 실제 입주 예정은 2026년 8월이다. 일반분양 물량은 59㎡ 215세대, 84㎡ 956세대, 101㎡ 58세대, 114㎡ 15세대이며 143㎡부터는 일반분양 물량이 없다. 김학렬 소장은 "조만간 신반포15차아파트를 재건축한 래미안원펜타스를 분양하는데, 평(3.3㎡)당 7700만 원 정도로 예상된다. 디에이치방배 일반분양가는 평당 7000만 원 정도 될 것"이라고 내다봤다. 이 경우 30평형의 분양가는 23억 원 선이다. 인근 신축 아파트와 비교했을 때 2021년 입주한 방배그랑자이 전용 84㎡의 실거래가가 25~28억 원 선이니 상당한 시세 차익이 예상된다.

방배동 818-14 일대를 개발하는 방배6구역은 삼성물산이 시공을 맡았다. 삼성물산은 원베일리, 원펜타스 등 강남 하이엔드 단지에 단 하나를 뜻하는 '원(One)’을 넣은 단지명을 붙이고 있다. 방배6구역은 원페를라라는 이름을 택했는데, 페를라(Perla)는 스페인어로 진주를 의미한다.

"투자 가치는 방배5구역, 실거주는 6구역"

방배역에서 디에이치방배로 올라가는 길. 약간 오르막길이다.

원페를라는 최고 22층, 16개 동, 1097세대로 디에이치방배보다 단지 규모는 작지만 한강에 가깝고 평지라는 장점이 있다. 방배초·서문여중·서문여고가 가까운 반면 남학생 학군은 조금 떨어져 있는 점이 아쉽다. 방배6구역도 5구역과 마찬가지로 단독주택 단지였던 곳이다. 2017년 12월 관리처분인가를 받고 2018년 5월 이주를 시작했으나 시공사 재선정으로 사업 진행에 차질을 빚었다. 현재는 사업이 빠르게 진행돼 방배동 재건축 아파트 가운데 입주가 가장 앞설 것으로 예상된다. 올 상반기 전용 59㎡와 85㎡ 2가지 타입 465세대를 일반분양할 예정이라고 알려졌으나 삼성물산에 확인한 결과 아직 분양팀조차 꾸려지지 않아 일정이 연기될 가능성도 있다, 분양가는 평당 6000만 원대 중반으로 예상됐으나 업계에서는 인상될 가능성도 있는 것으로 관측하고 있다.

디에이치방배와 원페를라를 비슷한 시기에 분양하다 보니 강남 입성 대기 수요자라면 선택에 고민이 생길 수밖에 없다. "투자 가치는 대단지인 디에이치방배가 더 좋을 것으로 보이고, 실거주는 평지인 원페를라가 낫지 않을까 생각된다"는 것이 김학렬 소장의 의견이다. 디에이치방배와 래미안원페를라 사이에 있는 내방역 인근에는 신축 빌딩과 상가들이 많이 들어서 예전에 비해 고급스러워지고 있다.

408가구 규모의 방배삼익아파트는 재건축을 통해 8개 동, 707세대 규모의 '아크로리츠카운티'로 탈바꿈할 예정이다. 현재 공사가 한창 진행 중이며 2027년 9월 준공 예정이다. 방배역 도보 1분 거리에, 방배중·서초중·상문고·서울고 등 명문 학군을 끼고 있다. 이 외에도 올해 초 이주를 마치고 착공 절차를 밟고 있는 방배신동아아파트(오티에르 방배)는 복층형, 테라스형 등 다양한 면적의 펜트하우스를 설계안에 포함해 사업을 추진하고 있어 눈길을 끈다. 김 소장은 "방배동에는 한 세대가 3개 층을 쓰거나, 100평이 넘는 빌라도 많다. 그런 고객들에게도 매력을 발산해야 하니 펜트하우스, 복층 설계 같은 고급화 전략이 필요했을 것"이라고 설명했다.

방배동 아파트는 대부분 재건축을 앞두고 있거나, 재건축을 진행 중이다. 재건축 이슈와는 상관없지만 꾸준히 관심받는 단지가 있다. 2010년 입주한 방배서리풀이편한세상(9개동 469세대)이다. 방배역 도보 2분 거리 초역세권에, 방일초·서울고·상문고 등과 가까울 뿐 아니라 서리풀공원을 끼고 있어 서울 시내 한복판이지만 '공기가 다르다’고 느낄 정도로 쾌적하다. 단지 바로 앞에는 효령대군 묘와 사당이 있다. 김학렬 소장은 "왕릉이 있는 곳은 명당자리라고 보면 된다. 방배서리풀이편한세상은 단지 내 산책로도 잘 조성돼 있어 실거주에 좋은 아파트"라고 설명했다..

#디에이치방배 #래미안원페를라 #여성동아

_{도움말 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 
사진 박해윤 기자}

김명희 기자 mayhee@donga.com