분당·일산 등 1기 신도시 선도지구 경쟁 이달 본격화…동의율 관건

재건축 규제 완화·기간 단축…2030년 입주 목표
분당 최소 8곳, 일산 최소 3곳 통합단지 추진 중
평촌 등도 경쟁 예고…사전 동의율 80% 넘기도

[고양=뉴시스]경기도 고양시 일산 신도시 일대 아파트 단지의 모습. (사진=뉴시스 DB) 2024.05.01. photo@newsis.com

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 이달 중순께 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 재건축 선도지구 선정 규모와 기준을 발표하기로 함에 따라 선정 경쟁이 본격화될 전망이다.

안전진단 면제 등 재건축 속도를 최대한 단축하는 특별정비구역에 선정되기 위해서는 소유주들의 동의율이 관건인 만큼 결국 사업성과 분담금 부담에서 판가름이 날 것으로 보인다.

1일 뉴시스 취재를 종합하면 선도지구를 준비 중인 1기 신도시 통합단지들은 정부가 이달 중순께 발표할 1기 신도시의 선도지구 선정 규모와 기준을 예의주시하고 있다.

국토부는 총 정비 대상 물량의 약 5~10% 수준에서 지자체 선도지구 규모와 개수를 정할 방침이다. 전체 호수는 약 3만호 규모로, 5개 신도시 중 물량이 적은 평촌·산본·중동은 1구역(약 4000세대), 물량이 많은 분당(약 9700세대)과 일산(약 6900세대)은 3~4구역 내외에서 선정하는 방안을 검토 중이다.

지난달 27일 시행된 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에 따르면 조성 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 면적의 노후계획도시를 특별정비구역으로 정해 ▲안전진단 완화·면제, 용도지역 변경, 용적률 상향 등 각종 규제를 완화하는 특례를 부여한다. 이를 통해 재건축 기간을 최대한 단축한다는 계획이다.

가장 물량이 많은 분당은 최소 8개의 통합단지가 선도지구 선정을 추진하고 있다. ▲이매 풍림·선경·효성 ▲서현 시범단지(한신·한양·우성·현대) ▲한솔마을 1·2·3단지 ▲정자일로(임광보성·한라3·화인유천·계룡·서광영남) ▲까치마을·주공 5단지 ▲양지마을(한양1·2단지 및 금호1·3단지, 청구2단지) 등이 대표적이다.

시범단지는 총 4개 아파트를 합쳐 약 7000가구 규모의 통합재건축준비위원회를 구성했다. 가장 규모가 큰 대단지인 만큼 확산가능성에서 점수가 높을 것이란 관측이 나온다. 다만 역세권에 인접하지 않은 단지의 동의율이 높지 않고 추후 분담금 관련 갈등이 발생할 수 있다는 불안 요소가 있는 것으로 알려졌다.

수인분당선 수내역 역세권인 양지마을은 4392가구 규모로 지난달 주민설명회를 열었으며 신탁 방식으로 재건축 사업을 준비 중이다.

정자일로 5개 단지는 역세권에 동의율이 80% 이상으로 높지만 2860세대로 규모가 작고 대지지분이 약 13평으로 적은 편이다. 다만 인근에 네이버, 두산 등 대기업이 위치해 분담금을 낼 여력이 될 것이라는 관측이 나온다.

한솔마을은 1895세대로 세대 수는 적지만 주민 동의율이 80%를 넘었다는 점이 강점으로 통한다.

일산에서는 ▲강촌마을 1·2단지 및 백마마을 1·2단지 ▲오마학군단지(문촌 1·2단지 및 후곡 7·8단지) ▲후곡마을 3·4·10·15단지 등이 고양시 사전컨설팅을 받는 등 경쟁을 벌이고 있다. 분당보다는 물량이 적지만 2~3개 구역이 선정될 가능성이 있다.

고양 일산의 강촌마을 1·2단지, 백마마을 1·2단지는 2906가구 규모로, 동의율도 80% 이상을 기록해 일산에서 가장 높다. 후곡마을 3·4·10·15단지는 2406가구 규모 수준이다.

[서울=뉴시스] 경기도 성남 분당 시가지의 아파트 전경. (사진=뉴시스 DB) 2024.05.01. photo@newsis.com

1구역 수준에서 선정하게 될 안양 평촌, 부천 중동, 군포 산본 등도 복수의 단지가 선도지구 선정을 추진 중인 것으로 파악됐다.

평촌은 ▲목련6·7단지 ▲꿈마을 민백블럭 ▲공작성일·럭키 등이 주민설명회 등을 열고 재건축을 추진 중인 것으로 알려졌다. 중동은 ▲은하마을 주공 1·2단지 및 대우동부·효성쌍용 ▲금강마을, 산본은 6구역(을지·세종) ▲궁내마을(솔거단지·백두마을·롯데묘향) 등이 준비하고 있다.

정부는 주민 동의율과 세대 당 주차장 대수 등 노후도와 주민 불편, 통합정비 규모, 주변지역 확산 가능성 등 정량적인 기준을 중심으로 선정한다는 원칙을 세웠다.

특히 재건축 추진 과정에서 갈등이 발생하는 등 반대 동의율이 높으면 감점 요인이 되는 만큼 통합단지 규모를 키우고 갈등을 원활하게 조정하는 것이 선도지구 선정 여부를 판가름할 것이란 관측이 나온다.

윤석윤 강촌1·2 및 백마 1·2 통합재건축 추진준비위원장은 "우리 단지들은 사전동의율이 70% 이상, 지금은 80%를 넘어선 상태"라며 "정부가 선정규모와 기준을 발표하면 6월쯤 제대로 소유주 동의를 받을 예정이다. 대지지분이 가장 크기 때문에 더 높은 동의율을 얻을 수 있을 것"이라고 밝혔다.

단 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금, 공사비 급등 추세 등 우려 요인이 있기 때문에 예정대로 2027년 착공, 2030년 입주 일정을 맞출 수 있을지 의문이라는 지적도 나온다.

분당의 한 공인중개사는 "아직은 정말 재건축이 이뤄질 수 있을지 반신반의하는 분위기가 다수인데다 통합재건축 관련 매수문의나 매물을 거두는 움직임은 보이지 않고 있다"며 "단지에 따라 현재 인프라에 만족하는 경우도 많기 때문에 이주대책과 공사비 부담, 분담금 등 대책이 잘 마련돼야 원활하게 동의를 받을 수 있을 것"이라고 말했다.

사업성 우려에 대해 국토부 관계자는 "용적률을 다른 지역보다 많이 부여하고 금융 지원, 공사비 절감 효과를 유도하며 사업성을 최대한 확보하려고 노력할 것"이라며 "그렇다면 분담금도 줄어들 수 있을 것"이라고 설명했다.

국토부도 노후계획도시 정비전담팀을 확대 운영하는 등 속도를 내기 시작했다. 한시조직으로 운영됐던 도시정비기획준비단의 이름이 '도시정비기획단'으로 바뀌고 국토도시실 산하 정규조직으로 편입된다. 산하에 도시정비정책과·도시정비지원과 2개 과도 둔다.

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