꽉 막힌 공급… “文때 집값 급등, 1~2년후 재연될 수도”

공사비·고금리에 발목잡힌 부동산

서울 시내의 재건축 공사 단지 모습./연합뉴스

윤석열 정부 출범 후 나타나고 있는 아파트 ‘삼중(三重) 공급난’은 공사비 폭등, 고금리, 정치적 변수 등 ‘트리플 악재’가 낳은 결과다. 2020년 코로나와 2022년 러시아·우크라이나 전쟁으로 공사비가 천정부지로 치솟았고 미국발(發) 고금리 충격이 더해지면서 금융 비용까지 눈덩이처럼 불어나 사업자들의 의지가 꺾였다. 정부에서 주택 공급을 늘리기 위해 지금껏 내놨던 규제 완화 방안들 역시 여야 갈등으로 후속 입법에 차질을 빚으며 별다른 성과를 거두지 못했다. 이들 3대 악재가 단기간에 해소될 기미가 보이지 않는다는 점은 더 큰 문제다.

과거 문재인 정부는 “다주택 투기꾼이 집값을 밀어올린다”는 논리로 정권 초부터 규제 일변도 정책을 쏟아냈다. 그 여파로 아파트 공급이 급감하면서 정권 후반부인 2020~2021년엔 ‘미친 집값’이 나타났고, 온 국민이 정신적 고통에 시달렸다. 현 정부는 규제 완화와 주택 공급 확대를 추구한다는 점에서 문 정부와 정책 노선이 완전히 다르다. 하지만 정부 의지와 관계없이 대외 경제 변수와 내부 정치 상황 때문에 시장은 비슷한 방향으로 흘러가고 있다. 전문가들은 “주택 공급 지표가 지금처럼 저조한 상태를 벗어나지 못한다면 사상 최악의 공급 대란마저 우려된다”며 “정부는 특단의 대책을 내고, 여야도 합의점을 찾기 위해 노력해야 한다”고 지적한다.

그래픽=김하경

◇공사비·고금리에 발목 잡힌 주택 공급

최근 주택 공급이 얼마나 부진한지는 수도권 재건축·재개발 현장이 상징적으로 보여준다. 수익성이 가장 높은 것으로 평가받는 서울 및 인접 지역에서조차 치솟은 비용 때문에 조합과 건설사가 갈등을 빚거나, 공사가 중단되는 현장이 속출하고 있다. 은평구 대조1구역은 공사비 증액 갈등과 조합 내분으로 인해 올해 1월부터 4개월째 공사가 중단된 상태다. 송파구 잠실우성4차는 작년부터 시공사를 뽑으려 했지만 의향을 보이는 건설사가 없어 3번 연속 입찰이 무산됐다. 경기 성남시 최대 재건축 단지인 은행주공은 공사비 증액 및 공사기간 연장에 대한 합의가 불발되면서 2019년 맺었던 시공 계약이 최근 해지됐다.

통상 재건축·재개발 조합을 갑(甲)으로 대하는 건설사들이 이렇게 대립각을 세우는 것은 조합 요구에 맞췄다간 적자를 볼 상황이 됐기 때문이다. 올해 2월 기준 건설공사비지수는 154.81로 4년 전보다 31% 올랐다. 2~3년 전 5% 전후였던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금리는 지난해 20%에 육박했다가 지금은 떨어졌지만 여전히 10%가 넘는 현장이 많다. 2021년까지만 해도 서울 재건축·재개발 공사비는 3.3㎡(1평)당 500만~600만원 수준이었지만 지금은 최소 800만원에서 많게는 1000만원이 넘게 든다.

통상 민간의 공급이 주춤하면 공공에서 빈자리를 메우는 경우가 많다. 하지만 최근 주택 공급 부진은 공공에서 오히려 더 심각하다. 올해 1~2월 민간 주택 착공은 3만3406가구로 과거 8년 평균(4만6475가구)에 비해 28.1% 줄었지만 공공 주택 착공은 86.4% 줄었다.

◇'정치 리스크’도 변수…”특단 조치 필요”

전문가들은 ‘정치 리스크’도 주택 공급의 발목을 잡는 큰 요인으로 꼽는다. 정부에서 주택 공급이나 건설 경기를 정상화하기 위해 내놓는 대책들이 국회 문턱을 넘지 못하는 상황이 지속되면서 자칫 정책에 대한 국민들의 신뢰까지 흔들릴 수 있다는 것이다.

정부는 출범 직후인 2022년 8월 ‘270만호 공급 계획’을 발표하고 이를 달성하기 위해 지금까지 크고 작은 대책을 잇따라 발표했다. 올 들어서만 종합대책을 4번 발표했는데, 여기에는 재건축을 활성화하기 위해 안전진단 시행 시점을 늦춰주거나 지방 건설 경기 회복을 위해 미분양 아파트에 세제 혜택을 주는 등 주택 공급에 도움되는 정책들이 많이 담겼다.

하지만 안전진단 완화 등 정부에서 내놓은 굵직한 대책은 대부분 법 개정 사항인 탓에 국회 협조가 없으면 실현되기 어렵다. 작년 초 정부가 발표했던 분양가 상한제 아파트 실거주 의무 폐지는 1년 넘게 법 개정이 미뤄지면서 오히려 시장 혼란만 부추겼다는 평가를 받는다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “1~2년 후 집값 폭등을 막으려면 특단의 조치가 시급하다”며 “정부와 여당은 야당을 설득하기 위해 좀 더 노력하고, 야당도 현실적으로 필요한 정책에는 협조해야 한다”고 말했다.