[이준원 칼럼] 아파트 규제 완화와 농지 정책 시사점

최근 경기 회복과 지역경제 활성화 차원에서 부동산 규제 완화 문제가 이슈다. 정부는 그동안 아파트 거래 활성화를 위해 아파트 분양권 전매제한 기간을 최대 10년에서 1년 내지 3년으로 완화한 바 있다. 또한 종합부동산세의 기본공제금액을 상향하고, 중과세 적용 대상을 줄여 다주택 소유자의 부담도 완화시켰다.

이로 인해 아파트 매매 건수가 증가하고, 가격도 상승세로 돌아서고 있다. 실제 아파트 매매 건수는 2021년 매월 5만5700건에서 2022년 2만4900건까지 감소했으나 올 2월에는 3만3300건으로 회복했다. 그 결과 아파트 실거래 매매가격지수(한국부동산원)도 2월 기준 전년보다 3.6% 상승했다. 특히 서울의 경우 7.5%나 올랐다. 향후 정부는 인구감소지역에서 공시가격 4억원 이하 주택을 한채 더 사더라도 1주택자로 간주해 종합부동산세·양도소득세 등 세금 혜택을 받을 수 있게 할 계획이다.

농지 규제도 일부 완화한다고 발표했지만 2021년 한국토지주택공사(LH) 직원 농지 투기 사태 이후 새로 도입된 규제는 그대로다. 당시 관외 거주자의 농지 취득 시에는 새로 설치되는 농지위원회의 심사를 거치도록 했다. 또 300평 미만 주말·체험 영농 목적의 농지 취득 시에도 영농계획서를 제출하도록 의무화하고, 농업진흥지역 내 주말·체험 영농 목적의 농지 취득을 제한했다.

이러한 농지 규제 강화는 농지취득자격증명(농취증) 발급 건수가 감소하고 농지 가격을 하락시키는 요인이 되고 있다. 농업경영목적의 농취증 발급 건수는 농지 규제 강화 전인 2021년 월 2만4900건에 달했지만 금년 1분기에는 월 1만4200건으로 43% 감소했다. 특히 주말·체험 영농 목적의 농취증 발급 건수는 같은 기간 67%나 급감했다. 전국 평균 농지 실거래 가격(농지은행 집계)은 2021년 1평당 27만원에서 2023년 20만원 수준으로 26% 하락했고, 올해도 계속 하락 추세다.

농지가격 하락은 귀농인이나 청년농의 농지 구입에 긍정적인 측면도 있지만 기존 농민에게는 대도시의 아파트 가격 상승과 비교해 박탈감을 심화시킬 수 있다. 농가의 2022년 평균 자산 6억2000만원 중 토지가 3억8000만원으로 전체의 61%에 달한다. 70세 이상 고령 경영주 비중이 전체의 45.5%인 현실에서 농지 거래 위축은 농민의 재산권 보호나 고령농의 은퇴 차원에서 문제다. 일례로 3억8000만원 상당의 농지를 담보로 70세부터 종신형 농지연금을 받을 경우 매월 160만원의 연금을 받을 수 있지만 농지 가격이 3억원으로 하락할 경우 연금은 126만원으로 21%가 줄어들게 된다.

특히 농지 가격 하락은 농업에 투자 유인을 더욱 떨어트려 궁극적으로 귀농·귀촌에도 악영향을 끼칠 수 있다. 실제 증가하던 귀농·귀촌 인구는 2021년을 정점으로 감소세다. 2022년 귀농인은 1만2660명으로 전년보다 13% 감소했고, 귀촌 인구도 42만명으로 7만명 줄었다.

따라서 농지 규제는 농민의 재산권이나 지역 활성화 등을 종합적으로 고려해야 한다. 전국을 획일적으로 규제할 것이 아니라 핀셋규제가 필요하다는 이야기다. 우선, 소멸위기의 비수도권 농촌지역에서 주말·체험 영농 목적의 농지 취득에 대하여는 LH 사태 이후 새로 도입된 규제를 철폐할 필요가 있다. 또한 주말·체험 농지의 영농 행위에 경관용 재배까지 폭넓게 인정해 쉽게 영농을 가능하게 하고, 농촌 경관도 한단계 높일 수 있는 기회로 활용해야 한다. 자신이 소유한 주택 가격이 오른다고 좋아하면서 농지 가격은 하락해야 한다는 주장은 묵묵하게 농촌을 지켜온 진짜 농민의 가슴에 대못질하는 것이다.

이준원 전 농림축산식품부 차관