장위뉴타운 새 대장?…장위6구역 '푸르지오' 달고 6월 선봬

'고분양가 논란' 빚은 4구역 분양가 훌쩍 넘을듯
서울 평균보다 싸지만 '전용 84㎡ 11억대 예상
'알박기' 교회 뺀 10구역 사업속도도 관심

서울 성북구 장위뉴타운의 장위6구역('푸르지오 라디우스 파크')이 분양시장에 등장했다. 이 재정비촉진지구에서 2022년말 '장위자이 레디언트(장위4구역)'이 분양한 지 1년 반 만에 새 아파트가 공급되는 것이다.

장위6구역은 4구역보다 단지 규모는 작다. 하지만 환승역이 가까워 분양가는 3.3㎡(평)당 3000만원 대에서도 높게 매겨질 전망이다. 이른바 국민 평형(전용면적 84㎡) 기준으로 11억원을 넘을 가격이다. 재작년 말 분양한 4구역은 같은 면적 최고가가 10억원을 조금 넘었다.

서울 분양가가 고공행진하는 가운데 분양물량이 갈수록 귀해지고 있다보니 분양가 조합과 시공사의 일반분양 가격 책정에도 '자신감'이 드러날 것으로 예상된다.

더블역세권에 GTX 간접 수혜?

25일 정비업계에 따르면 장위6구역 재개발 조합은 오는 6월말 '푸르지오 라디우스 파크'라는 이름으로 일반분양에 나설 예정이다. '빛나는 공원'이라는 의미를 담아 지은 단지명이다.

시공사인 대우건설 관계자는 "수주 당시 '라디우스 파크 푸르지오'를 내걸었는데 최종적으로 브랜드명 뒤에 팻네임(별칭)을 붙이게 됐다"며 "당초 5월 예정이었으나 밀려서 6월말에 분양할 예정"이라고 말했다.

장위6구역은 최고 33층, 15개동, 전용 39~105㎡ 1637가구 규모로 조성된다. 일반분양 물량은 718가구로 예정됐다. 2022년말 분양했던 4구역(장위자이 레디언트)은 2840가구 중 1330가구가 일반 몫이었다.

이곳은 장위뉴타운에서도 동남쪽에 위치해 1·6호선 환승역인 석계역이 가깝다. 한 정거장만 가면 수도권광역급행전철(GTX)-C 노선이 지나는 광운대역이다. 광운대역세권 복합개발 사업의 후광효과도 간접적으로 받을 수 있을 전망이다. 북서울꿈의숲 앞으로는 경전철 동북선도 뚫린다. ▷관련기사: 용산서 노원으로…HDC현산 또 이사 간다고?(4월18일)

푸르지오 분양가, 자이·아이파크 넘길까

장위뉴타운 신축 아파트의 현 시세는 전용 84㎡ 기준 9억~10억원 선이다. 2017년 입주한 '꿈의숲 코오롱하늘채'(2구역, 513가구)는 9억5000만원(2월25일), 2019년 입주한 '래미안 장위포레카운티'(1구역, 939가구)과 '래미안 장위퍼스트하이'(5구역, 1562가구)은 각각 9억3000만원(4월19일)과 9억7800만원(4월3일)에 팔렸다.

가장 최근인 2022년 준공된 '꿈의숲 아이파크'(7구역, 1711가구)이 10억9500만원(3월24일)으로 가장 높은 금액에 거래됐다. 이 단지는 4구역이 분양에 나설 당시엔 11억4000만원에도 거래됐다. 4구역(2840가구)의 전용 84㎡ 분양가는 최고 10억2350만원으로 이보다 낮았지만 고분양가 논란이 일었다.

이번에 분양하는 6구역의 3.3㎡(평)당 분양가는 4구역(2830만원)보다 높은 3000만원대로 예상된다. 일각에선 3500만원을 넘을 수 있다고 본다. 국민 평형인 전용 84㎡로 환산하면 11억원대 수준이다. 4구역의 전용 84㎡ 입주권은 지난달 11억3475만원에 거래됐다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "6구역은 환승역이 가까워 장위뉴타운내에서 입지적으로 우위에 있다"며 "주변 단지 시세와 비슷하거나 조금 저렴한 수준이면 미분양이 발생하진 않을 것"이라고 말했다.

사랑제일교회 뺀 장위10구역도 '잰걸음'

장위뉴타운은 사업지 15곳 중 절반가량이 구역에서 해제됐다. 정비사업 예정지로 남은 곳은 3구역과 10구역, 14구역이다. 3구역은 지난해 조합설립취소 이후 추진위원회 단계이고, 14구역은 건축심의를 통과했다. 10구역은 올해 하반기 분양을 준비 중인 것으로 알려졌다.

뉴타운에서 해제된 8구역과 9구역은 지난해 서울시 공공재개발2차 후보지로 선정됐다. 11구역과 12구역은 각각 역세권 장기전세주택사업과 도심공공주택복합사업으로 방향을 틀었다. 13구역은 신속통합기획을 준비 중이며 15구역은 뉴타운 재편입을 추진 중이다.

6구역 이후 다음 타자는 10구역이 될 가능성이 크다. 10구역은 사회적으로 이목을 끈 전광훈 목사의 사랑제일교회가 있는 곳이다. 교회를 제외한 정비사업 진행 변경안이 통과되며 속도를 내고 있다. 건축통합심의를 거치면 소요기간이 2년에서 6개월로 대폭 단축될 것으로 기대된다.

송승현 도시와경제 대표는 "강남도 상가 알박기가 종종 있다. 가운데가 비어서 모양이 아쉬울 순 있어도 사업은 진행된다"며 "기약없이 기다리는 것보다는 '95점' 짜리 아파트라도 빨리 짓는 게 낫다"고 말했다.

윤수민 위원은 "10구역은 4구역이나 6구역보다 위치와 지형이 좋지 않다"며 "적어도 6구역보다는 가격 경쟁력을 갖춰야 분양에 차질이 없을 것"이라고 말했다.

전문가들은 장위뉴타운의 청약 성적이 양호할 거라 전망했다. 비교적 '가성비' 있는 지역인 데다 서울에서 대규모 분양이 자취를 감춘 상황이기 때문이다. 분양가도 아직 서울 평균보다 아래다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 평당 분양가는 3801만원에 달한다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "서울 평균 분양가를 고려할 때 강북권역에서 평당 3000만~3500만원은 수요자가 '받아들여야 하는' 수준이 됐다. 이젠 '국평 10억원'을 기대하기 어렵다"며 "이를 못 받아들인다면 구축으로 눈을 돌려야 할 것"이라고 말했다.

김인만부동산경제연구소의 김인만 소장은 "(고분양가 논란 이있던) 4구역도 지금 생각해보면 괜찮은 가격이란 평가가 나온다. 경기 광명뉴타운마저도 10억원을 넘기지 않았나"라며 "서울에 새 아파트가 귀하고 공급 물량이 워낙 없으니 '국평 11억~12억원'이면 충분히 소화될 것"이라고 말했다.

김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)