작년 서울 주택인허가, 목표 32%에 그쳐

국토硏 주택공급 상황 분석
착공물량 연평균 대비 47%

지난해 서울 주택 인허가 실적이 목표치의 32%에 그쳤다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금리 상승과 공사비 인상으로 주택업 수익성이 악화하며 곳곳에서 주택사업이 중단되거나 지연됐기 때문이다. 2~3년 뒤 신규 주택 입주 물량 감소로 전월세 시장과 매매 시장 모두 변동성이 높아질 위험이 커졌다. 리츠(REITs)를 활용해 사업을 재구조화하고 공공지원 민간임대를 활성화하는 등 향후 공급 부족에 따른 주택시장 불안에 대비해야 한다는 지적이 나온다.

23일 국토연구원은 '주택 공급 상황 분석과 안정적 주택 공급 전략' 보고서에서 이같이 지적했다. 보고서에 따르면 지난해 서울 주택 공급 인허가 목표 물량은 8만가구였지만 실제 인허가 물량은 2만6000가구로 계획의 32%에 불과했다. 수도권으로 범위를 넓혀도 계획(26만가구) 대비 실제 인허가(18만가구) 물량은 69.4%였다. 2005~2022년 18년간 연평균과 비교해도 착공 실적이 매우 저조했다. 지난해 전국 착공 물량은 44만2000가구로 연평균 대비 47.3%였다. 이처럼 주택 공급이 부진한 이유로는 금리 인상, 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축 등이 지목됐다. 우선 지난해 기준 주택 사업자가 토지 매입 등을 위해 일으키는 브리지론 평균 대출금리가 10%를 기록했다. 또 주요 건설 원자재인 철근 가격이 2021년 62.9%, 시멘트와 레미콘이 2022년 각각 20% 이상 뛰며 비용 부담이 커졌다.

부동산 개발 측면에서는 주택 사업을 위해 자금을 조달할 수 있는 방안이 제한적이어서 적극적인 사업 진행이 어려운 형편이다. 설계도 미비 등 도급 계약상 불확실성으로 지연되는 경우도 있고, 조합과 시공사 간 공사비 증액 갈등으로 지연 또한 빈번하다.

주택 공급을 촉진하기 위한 장단기 개선 방안과 관련해 우선 정비사업장의 공사비 갈등을 해소하기 위해 공공에서 조정 전문가를 파견하거나 공사비 검증 역할을 강화할 것을 주문했다. 도급계약 불확실성을 줄이기 위해 공공이 조합 설계비용을 지원하고, 구체적 과업 내용이 계약서에 명시되도록 지원을 강화해야 한다는 것이다. 또한국토지주택공사(LH)에서 사용하는 과업내용서, 제안서 평가 기준, 공사계약 조건 등을 준용해 공사비 증액 과정 갈등을 완화하는 안을 제시했다.

사업성이 떨어지는 사업장은 리츠를 활용하는 한편 주택도시기금을 통해 공공지원 민간임대를 활성화하는 방안도 제안했다.

[김유신 기자]