태영건설發 PF 구조조정 시작… 착공 전 ‘브릿지론’ 사업장 줄줄이 정리

태영건설, 전체 PF 시장 구조조정 가늠자
브릿지론 사업장 청산·시공사 교체 가닥
금융 당국, 다음 달 PF 시장 정리 방향 제시

그래픽=손민균

금융 당국의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 구조조정이 올해 하반기부터 본격화될 전망이다. 전체 PF 사업장 처리 방향의 가늠자가 될 태영건설의 경우 본PF의 대부분이 정상적으로 사업을 진행하는 반면, 브릿지론의 95%가 시공사 교체나 청산으로 가닥을 잡으면서 시장에서는 본PF로 전환하지 못한 브릿지론의 대대적인 정리가 이뤄질 것이라는 예상이 나온다.

금융 당국은 PF 사업장의 ‘옥석 가리기’를 위한 평가 기준을 다음 달 발표하고 본격적인 PF 시장 연착륙에 나서기로 했다. 브릿지론은 부동산 개발사업 과정에서 토지매입 등 초기 단계에 필요한 자금을 제2금융권으로부터 빌리는 것이다.

23일 금융 당국과 금융권에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 부동산 PF 시장의 구조조정을 위해 PF 사업장 사업성 평가 기준과 대주단 협약 개편을 준비하고 있다. 금융 당국 관계자는 “부동산 PF 시장의 충격을 최소화하면서 연착륙할 방안을 모색하고 있다”라며 “5월은 돼야 윤곽이 나올 것이다”라고 말했다.

금융 당국의 PF 시장 구조조정 방안은 정상 사업장과 부실 사업장을 구분해 사업을 진행하거나 재구조화·청산하는 것을 기본 골자로 한다. 쉽게 말해 정상 사업장은 그대로 사업을 진행하고, 부실 사업장의 경우는 시행사를 변경해 계획된 사업을 다른 사업으로 재구조화하거나 경·공매를 통해 사업을 진행할 예정이던 부지를 팔아버리는 것이다.

PF 시장 구조조정을 가늠할 수 있는 태영건설의 경우에도 이러한 기준에서 PF 사업장을 정리했다. 태영건설의 기업개선계획에는 정상화 가능성이 큰 본PF 사업장 40곳 가운데 상당수는 그대로 사업을 진행하기로 했다. 본PF 단계의 사업장이라도 사업성이 크지 않다고 판단되면, 시공사 교체 또는 경·공매를 결정했다. 브릿지론 단계의 PF 사업장 20곳 대부분은 시공사 교체 또는 청산이 이뤄질 예정이다.

최성종 NH투자증권 연구원은 “하반기부터 본격적으로 전체 부동산 PF 사업장에 대한 ‘옥석 가리기’가 진행될 전망이다”라며 “브릿지론 단계 사업장 중심으로 경· 공매 활성화가 주된 방향이 될 것이며 경·공매 물량이 증가할 가능성이 존재한다”라고 설명했다.

금융위원회 내부. /금융위원회 제공

금융 당국은 정상 사업장과 부실 사업장을 가르기 위한 기준을 세우고 있다. PF 사업성 평가 기준을 4단계로 세분화해 악성 부실 사업장에 대한 정리에 속도를 내겠다는 것이다. 기존 사업성 평가 기준은 ‘양호(자산건전성 분류상 정상)-보통(요주의)-악화우려(고정이하)’ 등 3단계이지만, 악화우려 단계의 사업장 가운데 사업 진행이 불가능한 곳을 ‘회수 의문’으로 분류해 4단계로 세분화할 방침이다.

여기에 충당금 적립 요건도 강화해 금융사가 회수 의문으로 분류된 사업장을 자발적으로 경·공매 시장에 내놓아 정리할 수 있도록 유도한다. 금융 당국은 사업장별 PF 대출 충당금 최소 적립률을 ▲정상 2% ▲요주의 10% ▲고정 30% ▲회수의문 75% 등으로 나눌 방침이다.

금융 당국은 부실 사업장이 경·공매에 쏟아져 나올 경우에 대한 대비책도 준비 중이다. 부실 사업장이 한꺼번에 경·공매에 나오면 청산 가치가 떨어지는 등 부작용이 생길 수 있다. 금융 당국은 상대적으로 자금 여력이 있는 은행이 부실 우려 PF 사업장을 정리하는 데 참여하는 방안도 검토하고 있다. 금융 당국 관계자는 “경·공매 시장에 PF 사업장 매물이 대량으로 나올 경우 영향 등도 고민하고 있다”라며 “PF 시장 정리 과정에서 생길 수 있는 부작용을 고려하면서 대책을 준비하고 있다”라고 말했다.

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