“천만배우가 동네 아저씨?”…164억 펜트하우스도 우습다는 ‘초초고급’ 빌라촌 어디? [역세권 돈세권]

역세권(驛勢圈)은 성인 걸음으로 대개 10분 이내 거리로 약 500m 가량입니다. 하루가 멀다고 바뀌는 서울 역세권의 모습. 일상에 바쁜 이들을 대신해 현장의 소식을 전합니다.

최근 정부가 ‘2024년도 공동주택 공시가격’을 발표했습니다.

예상대로 강남구 청담동 영동대교 진입부에 위치한 ‘더펜트하우스 청담’(PH129)이 4년 연속 최고 공시가를 기록했습니다. 전용 407.71㎡의 공시가격은 164억원이었습니다. 그 전까지는 서초동 트라움하우스5 단지가 15년 연속 1위를 기록했습니다.

장동건·고소영 부부가 거주하는 곳으로 더 알려진 ‘더펜트하우스 청담’이 처음 공시가 1위가 된 것은 2021년입니다. 입주 후 처음 발표된 공시가격이 단번에 1위를 차지하게 된 것입니다. 최고 분양가가 200억원에 육박했기 때문에 어쩌면 공시가 1위가 예고된 것이었습니다.

그럼 앞으로 ‘더펜트하우스 청담’의 공시가를 웃도는 단지는 어디가 될까요? 서울 시내에는 PF 한파에도 7~8곳에서 ‘하이퍼엔드’(초초고급)를 내세운 주거단지가 개발되고 있습니다. 펜트하우스 분양가가 400억원을 넘는 곳도 많습니다. 공시가가 시세의 60~70% 선에서 정해지는 점을 고려하면 5년 후 ‘더펜트하우스 청담’의 순위도 5위권 밖으로 밀려날지 모릅니다.

아이유가 분양받은 ‘에테르노 청담’...입주와 동시에 공시가 2위

올해 공시가 1위보다 더 주목받은 단지는 2위인 ‘에테르노 청담’ 입니다. 전용 464㎡의 공시가가 128억6000만원입니다. 이 단지의 3년 전 분양가는 130억~160억원으로 입주만 하면 공시가 상위가 예정돼 있었습니다.

시행사 넥스 플랜이 시행한 곳으로 가수 아이유와 배우 송중기가 분양 받았다고 해서 화제가 되기도 했습니다. 넥스 플랜은 압구정에서도 ‘에테르노 압구정’의 개발사업을 진행하고 있습니다.

청담동은 도산대로 기준으로 위쪽에, 명품거리에서 한강 방면으로 고급 빌라촌이 밀집해 있습니다. 대부분 고급 빌라로 아파트는 청담건영과 청담현대3차 등 일부에 불과합니다.

반면 도산대로 밑으로는 대우유로카운티와 청담공원아파트, 삼성진흥, 현대1차, 동양파라곤 등의 아파트가 많습니다. 한강 변에 청담자이와 신동아아파트가 있으며 삼익아파트를 재건축한 롯데캐슬르엘도 공사가 한창입니다.

‘에테르노 청담’은 수인분당선 압구정로데오역 2번 출구로 나와 갤러리아백화점 방향으로 가면 있습니다.

압구정로를 따라 5분쯤 걸어가다 좌측의 청담고등학교와 초·중학교 사이 길로 쭉 걸어가면 선릉로190길이 나옵니다. 왼쪽에는 압구정 6구역의 한양아파트가 있습니다. 오른쪽으로 연세리버빌·청담파라곤·시티아파트 등 빌라들이 도로를 따라 늘어서 있습니다. 그리고 끝부분에 올해 1월 입주한 ‘에테르노 청담’이 나옵니다.

주변 고급빌라촌 개발...청담 건영·청담현대 3차도 호가 껑충

단지는 총 29가구, 1동 규모로 전용면적 244~497㎡로 구성됩니다.

동 주변에는 3m 높이의 담으로 둘러싸여 있으며 세 방향에 출입문을 두고 있습니다. 주 출입문은 청담건영 아파트의 출입문과 마주 보고 있습니다. ‘PH129’처럼 건물 벽에 아파트명을 쓰지는 않고 출입구 문 옆에 ‘ETERNO’라고 작은 동판이 부착돼 있습니다. 그 옆에 시공사인 현대건설이 표기돼 있습니다.

이웃인 청담건영은 올해 입주 30년으로 104㎡~105㎡, 240가구의 작은 단지입니다. 현재 매물 호가는 저층 23억원, 중층 27억원 안팎에 나오고 있습니다. 5년 전인 2019년 거래가가 14억원대였던 점을 고려하면 5년새 가격이 거의 두배로 올랐습니다.

1999년 입주한 청담현대3차는 91㎡~142㎡, 317가구 규모입니다. 매물 호가는 청담건영과 비슷한 가격에 나오고 있습니다.

‘워너 청담’ 분양받은 지드래곤...아이유와 이웃사촌되나

청담동 빌라촌 일대를 둘러본 눈치 빠른 투자자라면 ‘에테르노 청담’ 주변 개발도 눈여겨 볼 듯합니다.

‘에테르노 청담’ 바로 옆의 이전 SM사옥 부지에는 디에이치알청담이 개발하는 ‘워너 청담’(시공사 코오롱글로벌)이 내년 말 입주예정입니다.

대지 면적은 1334㎡로 이웃인 ‘에테르노 청담’보다 규모는 작습니다. 20층 높이에 총 16가구 규모로 펜트하우스 497㎡가 350억원에 분양됐다고 합니다. 가수 지드래곤이 2년 전 분양받아 기사화가 되기도 했습니다.

압구정 최고급으로 짓는다...‘에테르노 압구정’ 착공 초읽기

청담동 명품거리는 늘 신축이나 리모델링 공사가 진행 중입니다. 새로운 명품이 입점하거나 브랜드 콘셉트를 바꿀 때 건물 외관을 고치기도 합니다.

압구정로데오역 3번 출구에서 5분 가량 걸으면 이전에 SM셀리브러티센터(SM빌딩) 자리가 나옵니다. 이 땅은 효성 그룹 계열사인 더클래스효성이 매입했는데, 현재는 울타리를 치고 공사가 진행 중입니다. 안내문에 따르면 건축주 더클래스효성은 총면적 1983㎡에 지상 3층 높이 단독(다가구)주택을 내년 4월까지 공사 예정입니다.

이 현장 옆의 길을 따라 경사로를 조금만 올라가면 압구정 효성빌라가 나옵니다.

압구정 효성빌라는 7개동으로 구성되는데 개발이 진행 중인 곳은 압구정로 62길을 경계로 왼쪽의 1,2,6,7동 4개 동입니다. 현재는 철거가 완료되고 붉은색의 낮은 담장만 일부 남았습니다. 맞은편 3, 4, 5동은 여전히 주민들이 거주 중인데, 언젠가 개발될 수도 있을 듯합니다.

청담동 노후 빌라도 재건축이 이미 많이 진행됐습니다. 아직 효성빌라처럼 붉은 벽돌로 남아있는 곳은 청담은행나무공원 앞의 ‘청담빌라’ 등 2~3곳 정도에 불과합니다.

‘천만배우’도 동네 아저씨...최고 분양가 800억원 육박

효성빌라는 시행사 넥스플랜이 ‘에테르노 청담’에 이어 ‘에테르노 압구정’으로 개발합니다. 시공사도 현대건설로 동일합니다.

‘에테르노 압구정’은 15층 높이 1개 동으로 총 29가구로 조성됩니다. 이르면 2027년 하반기 입주 예정입니다. 펜트하우스의 최고 분양가가 800억원에 달할 것으로 추정되고 있습니다.

효성빌라는 입지가 경사로 위쪽에 있어 압구정에서 높은 곳에 있습니다. 지상에서도 한강 너머 저 멀리 성수동의 트리마제 등 고층 건물들이 보입니다. 향후 입주가 완료되면 고층 위주로 한강뷰 등 조망도 뛰어날 것 같습니다.

뒤편에는 역시 고급 빌라인 마크노빌(12가구)이 있습니다. 이 동네를 천천히 둘러보면 카페나 미용실, 피트니스 등에서 연예인을 종종 만나볼 수 있습니다. 현장을 방문한 날도 목요일 오후였는데 최근 영화에서 주인공 역할을 한 남자배우 H씨가 터벅터벅 지나가 얼떨결에 인사를 할 뻔 했습니다.

에테르노 압구정 부지. 저 멀리 한강 건너 성수동 트리마제 단지가 보인다. [서찬동 선임기자]

M세대 핫플 도산공원 바로 옆...층마다 녹지정원 조성 ‘더피크 도산’

언주로를 따라 고급 주거지도 속속 개발 중입니다.

압구정 삼원가든 맞은편에 들어서는 ‘더피크 도산’은 20층 높이에 26가구가 들어설 예정입니다. 뒤쪽으로 도산공원이 접해 있습니다.

분양가는 100억원 중반대부터 시작해 듀플렉스(복층) 구조는 200억원 중후반, 펜트하우스는 400억원 중후반에 책정됐다고 합니다.

언주로를 따라 도산대로를 가로질러 학동역 방향으로 가다보면 건설회관 맞은편 언주로 710 일대에 ‘포도바이펜디까사’ 개발 현장이 나옵니다.

지난 2월 시행사인 골든트리개발은 펜디 까사와 전략적 파트너십을 체결했습니다. 당시 보도에 따르면 지상 20층 높이에 6개의 고급 오피스 스위트와 29개의 럭셔리 아파트 유닛 등이 조성될 예정입니다. 최고 분양가는 350억원 선에 책정될 것으로 보입니다. 올해 상반기 착공해 2027년 말 완공될 예정입니다.

개발 호재 많은 삼성동에...자연 친화적 단지 ‘라브르 27’

봉은사역에서 청담역 방향으로 5분쯤 걷다 보면 영풍빌라, 현대하이츠빌라 등 빌라들이 내려다보이는 곳에 ‘라브르(L‘arbre) 27’이 개발되고 있습니다.

옛 대웅제약 사택 부지로 대지면적은 4684㎡으로 강남 도심권에서는 넓은 편입니다.

이곳에 지상 5층, 7층 2개 동에 단 27가구만 들어서게 됩니다.

390㎡~466㎡ 단독주택형 가든하우스 5가구와 239㎡~271㎡ 테라하우스 20가구, 490㎡~546㎡ 초대형 펜트하우스 2가구가 들어섭니다. 펜트하우스의 분양가는 최고 400억원에 달하는 것으로 알려져 있습니다.

‘나무’(L‘arbre)라는 단지명에 어울리게 조경과 테라스를 자연 친화적인 공간으로 특화할 계획입니다. 삼성동의 빌라촌은 왠지 청담동이나 압구정과 분위기가 조금 다릅니다.

강남권 업무 중심지에 위치해 여전히 비즈니스 활동이 활발한 이들에게 ‘직주(職住) 근접 단지’로 적격입니다. 삼성역 주변으로 GBC와 GTX, 지상 공원 등의 개발이 완료되면 삼성동의 가치는 더 오를 것으로 예상됩니다.

재건축 활발한 서초 잠원동...초호화 한강변 단지 ‘아스턴 55’

지하철 3호선 잠원역 4번 출구로 나와 신동 초·중학교를 지나가면 올림픽대로 인접 지역에 직사각형 모양의 넓은 부지가 나옵니다. 바로 옆에는 포스코이앤씨가 시공하는 한신 18차 재건축 사업이 진행 중입니다.

시행사 아스터개발은 이곳에 연면적 3만7674㎡ 규모에 단 26가구만 개발합니다.

지하 8층까지 조성돼 가구당 평균 연면적이 1449㎡에 달합니다. 지상에는 주거공간을, 지하에는 라이프 스타일에 맞춰 여가·문화생활 공간으로 구성됩니다. 지상과 지하를 프라이빗 동선으로 엘리베이터로 연결해 마치 한강변 단독 주택에 사는 것과 구조로 설계됩니다.

어메니티 시설로는 스파&테라피를 비롯해 카페테리아 라운지, 피트니스, 스크린 골프, 프라이빗 영화관 등이 들어섭니다. 펜트하우스 분양가는 최고 800억원에 달할 것으로 추정되고 있습니다.

강남에서 드문 숲 조망권...3개월 숙식 방공호 갖춘 방배 ‘마제스힐’

서초구 방배동은 전통적인 빌라 밀집지역입니다.

방배근린공원 입구에 있는 ‘마제스힐’은 지상 13층 규모로 공동주택 28가구로 건설됩니다. 매봉재산과 맞닿아 있어 강남권에서는 드물게 숲 조망권을 누릴 수 있습니다.

또한 빌라 근처에서는 서울고교·세화고교·상문고교 등 강남 8학군의 교육 인프라를 누릴 수 있으며, 예술의전당·오페라하우스 등 풍부한 문화 환경을 즐길 수 있습니다.

지하에는 핵 대피시설을 도입해 3개월간 숙식이 가능한 공간으로 설계된다고 합니다.또 고품격 피트니스센터와 스크린 골프장, 세대 안으로 차량을 탄 채로 이동하여 주차하는 프라이빗 주차시설 등이 들어섭니다.

펜트하우스 최고 분양가는 500억원대로 알려져 있습니다.

서리풀공원 품은 ‘더 팰리스 73’...종합병원 의료 서비스 제공

서초구 반포동에 들어서는 ‘더 팰리스 73’ 역시 강남권에선 드문 도심 속 녹지 공간을 누릴 수 있습니다. 54만㎡ 규모의 서리풀공원이 인접해 있고 바로 옆 서래공원도 전용 공원처럼 누릴 수 있습니다.

각 세대에는 높이 6m 가든 테라스도 제공된다고 합니다.

‘더 팰리스 73’은 쾌적한 자연환경 외에도 자산가들을 위한 맞춤형 베네피트 서비스와 어메니티도 선보입니다. 미슐랭 스타셰프 F&B와 협업해 하루 3식을 제공하고, 종합병원 전담 의료 보살핌 서비스 등이 제공될 예정입니다. 최고 분양가는 400억원대에 달합니다.

이처럼 서울 강남에 ‘초초고급’ 주택이 잇따라 개발되는데 그 수요는 있을까요?

개발업계 한 관계자는 “서울도 도쿄나 홍콩에 있는 수백억원에 달하는 ‘초초고급 주택’의 수요가 크게 늘었다”고 분석하고 있습니다. 다만 지금처럼 부동산 불경기에 안정적으로 PF를 조달해서 단기간에 분양까지 마칠 수 있을지 여부는 지켜봐야겠습니다.

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