'사회적 재난' 되어버린 전세 사기, 얼마나 심각한가 [스프]

[김경민의 인사이트] ① 현재 전세 사기의 구조와 현황 (글 : 김도경 서울대 연구원)

사람들에게 잊혀지는 듯했던 전세 사기가 다시 사회 문제화되고 있다. 2024년 4월 12일 연합뉴스 기사는 한 가족에 의해 진행된 수원 전세 사기 피해액이 225억에서 631억 원으로 급증하였고 검찰이 추가 기소에 나섰다는 소식을 전했다. 전세 사기는 더 큰 규모로 더 많은 사람들에게 치명적 피해를 드리우는 중이다.

조사가 지속될수록 피해 사례가 늘어나는 전세 사기에 대해 3회에 걸쳐 연재하고자 한다. 먼저 이번 편에선 현재 전세 사기의 구조와 현황, 다음 편은 전세 사기의 역사 - 1933년부터 발생하였던 전세 사기 사례와 현재 수법과의 유사성을 설명하고자 하며, 마지막 편에선 전세 사기의 원인(정보 비대칭성, 미들맨의 도덕적 해이, 미약한 법적 제재, 전세 자체의 리스크)과 해결 방안을 이야기할 예정이다.
 

전세에 존재하는 법적 리스크: 책임 저버린 정부

전세 사기는 "전세" 제도 자체와 관련한 법적 미비점과 연결된다.

하나는 전입 신고의 효력 발생 일자이다. 전세 계약을 하면 주민센터에 전입 신고를 한다. 그런데 전입 신고 효력은 익일부터 시작된다. 따라서, 오전에 전세 계약을 하고 전입 신고를 하였는데 악의를 품은 집주인이 당일 오후 은행에서 대규모 대출을 일으킨다면, 은행이 선순위, 세입자가 후순위가 된다. 만약 이 주택이 경매에 들어가면, 후순위 세입자는 전세금을 떼이게 된다.

또 하나, 전세 사기 다수는 다가구에서 발생하고 있다. 일반적으로 '빌라'라 불리는 유형의 주택은 크게 다세대주택과 다가구주택으로 나뉜다. 다세대주택은 각 호수가 개별적으로 등기 설정된 데 반해, 다가구주택은 전체 건물이 하나의 물건이어서 각 호수가 개별 등기되지 않는다. 인터넷으로 다가구주택의 등기를 신청하는 경우, 다가구주택 전체의 은행 대출 금액과 다른 호수의 전세 금액을 알기 어렵다. 집주인 또는 공인중개사에게 요청을 하고 주민센터에서 서류를 신청하여야 알 수 있다.

이렇듯 전세 계약은 법적인 리스크가 존재하기에, 전세 사기는 당사자가 부유하건 가난하건 그리고 임차 주택이 고가 아파트 혹은 저가 주택에 상관없이 발생 가능하다.

전국에 걸쳐 발생 중인 대규모 조직범죄

현재 전세 사기는 수도권과 지방을 막론하고 대규모로 발생하고 있다. 특히, 인천 미추홀구에서는 2,400여 채 주택에 550억 원 규모의 피해가 발생했다. 대전에서는 LH의 전세임대주택 지원 제도를 악용한 사건이 발생하여, 최소 600명의 임차인 피해자가 발생하였고 1,000억 규모의 전세보증금이 반환되지 않았다.

부산에서는 집주인 부부가 170억 원대의 전세금을 반환하지 않고 잠적한 사건이 있었으며, 수원에서는 무자본 갭투자로 800여 채의 부동산에서 225억 원을 편취하는 일이 있었다. 수도권 일대에서는 이른바 '빌라왕' 김대성이 2017년부터 신축 빌라를 대상으로 무자본 갭투자 방식을 이용한 전세 사기를 벌여, 1,244명의 피해자가 2,300억 원대의 피해를 입었고 추가 관련 사기로 총 피해액은 3,200억 원대에 달한다.

요약하면 전세 사기는 전국에 걸쳐, 수백억에서 수천억 원 규모로 그리고 수백에서 수천 채에 달하는 대규모로 발생하고 있다. 이 정도 규모의 사기는 건물주 1인이 벌일 수 있는 범위를 넘어선 것이다. 따라서, 다양한 조력자들(분양대행업자, 공인중개사, 은행원 등)이 결탁한 조직범죄의 양상을 강하게 띠고 있다.

(남은 이야기는 스프에서)

감수: 김경민 서울대 환경대학원 교수(도시사회혁신 전공)

심영구 기자 so5what@sbs.co.kr