서울시 지구단위계획 용적률 손본다…규제 풀고 인센티브 확대

지난 20일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 〈사진=연합뉴스〉

앞으로 서울에서 건물을 지을 때 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 공개공지를 조성하면 용적률의 120%를 추가로 받을 수 있게 됩니다. 지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정도 폐지됩니다.

서울시는 오늘(19일) 이 같은 내용을 담은 '지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'을 발표했습니다. 지구단위계획구역은 녹지지역을 제외한 서울 시가화 면적의 35％를 차지하는데요. 그간 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충 수단으로 운영돼왔습니다.

하지만 제도 도입 24년이 지나면서 규제가 누적되고, 기존 용적률 체계로는 급변하는 도시 상황에 대응하기 어려워 서울시가 용적률 체계를 대폭 손질하게 된 겁니다. 주요 내용은 ▲상한용적률 대상 확대 ▲시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▲용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등입니다. 향후 지구단위계획 결정·변경 시부터 적용됩니다.

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◇공개공지 설치 상한용적률 120%, 전 지역 확대

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우선 그동안 준공업지역 등 특정 대상지에만 허용하던 '공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용'이 모든 지구단위계획구역으로 확대됩니다. 상한 용적률이란 건축주가 토지 등을 기부채납할 경우 적용할 수 있는 최고한도의 용적률을 말하는데요.

공개공지 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지입니다. 예를 들어 그동안 일반상업지역인 지구단위계획구역의 경우 공개공지 설치 때 용적률이 800%까지 허용됐는데, 이제 960%까지 확대 적용되는 겁니다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가됩니다.

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◇준주거·상업지역 기준용적률 하향 규정 폐지

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지구단위계획구역에서 인위적으로 낮게 설정했던 준주거·상업지역 기준용적률 하향 규정도 사라집니다. 기준 용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로, 경관, 기반시설 용량 등을 따져 가구나 획지별로 배분하는 기본적 용적률을 말합니다.

그동안 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준 용적률을 조례 용적률(서울시 도시계획 조례에 따른 용적률) 대비 100∼300% 포인트 낮게 설정해 왔는데요. 앞으로는 기준용적률이 조례용적률과 동일하게 적용됩니다.

일반적인 항목은 기준용적률 범위에서 의무 이행하고, 서울시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책, 공공성 항목 도입 시 최대 110%까지 상향한 인센티브를 제공하는 식으로 변경됩니다.

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◇UAM·스마트 기술도입 등 인센티브 항목 개편

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또 지역 상황과 여건 변화를 반영하지 않고 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목도 재편됩니다. 로봇 친화형 건물·UAM(도심항공교통) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 서울시 정책 방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 바뀝니다.

같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한 용적률 기준도 통일됩니다. 각기 달리 적용하던 용도지역 변경 시점 기준을 2000년으로 단순화해 예측 가능성을 높일 수 있도록 한다는 방침입니다.

서울시는 이번 용적률 체계 개선을 통해 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역정비를 위한 사업 전반에 활력이 돌 것으로 기대하고 있습니다. 특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역은 대부분 강북·강서지역에 있어 강남·북 균형 발전에도 크게 기여할 것으로 전망했습니다.