불꺼진 아파트 '6.4만가구'… 미분양 3개월째 늘었다

공사비 급등으로 분양가 낮추기 어려워

지난달 전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.12% 상승하며 오름세가 지속되는 가운데 수도권 아파트 선호도가 뚜렷하게 나타났다. 최근 발표된 정부 주택 정책은 수요 촉진보다는 주거 취약 계층과 건설 경기 회복 지원에 집중하고 있다./사진=뉴시스

고금리로 인한 대출 이자 부담으로 전국 주택 매매가격은 꾸준한 하향 곡선을 그리고 있지만 각종 정부 정책과 금리 인하 기대감이 겹치며 그 폭이 줄었다. 분양시장에선 청약 경쟁률이 떨어지는 반면 미분양 물량은 늘어나며 전체적인 여건이 악화됐다.

19일 KB경영연구소에 따르면 지난달 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.11% 하락하며 지난해 12월 이후 4개월 연속 내림세다. 올해 들어 지속적인 내리막길을 걷고 있지만 하락폭은 지난해 월평균의 4분의 1 수준이다.

시세총액 상위 50개 아파트(KB선도아파트50)의 경우 지난해 11월 이후 4개월 만에 상승 전환됐으나 그 폭은 0.01%로 미미하다. 매도자와 매수자 간 희망 가격 격차로 관망세가 이어지고, 매매가격전망지수도 6개월 연속 '하락 전망'이 지속되고 있어 시장이 단기간에 빠르게 회복되기는 어려울 것으로 예상된다.

같은 기간 전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.12% 오르며 지난해 9월 이후 7개월 연속 상승했다. 수도권 변동률은 지난 2월 0.16%에서 3월 0.25%로 상승폭을 넓혔지만 비수도권은 대다수 지역에서 미미한 오름세를 보였다. 5개 지방광역시는 하락폭이 확대(-0.04%→-0.07%(3월)됐으며 특히 매매시장이 위축된 대구가 가장 큰 폭으로 하락했다.

전세가격 상승세가 지속되고 있는 아파트와 달리 비아파트는 지난해 11월 이후 5개월째 내림세다. 수도권 아파트가 높은 상승률을 기록하고 있으며 향후 추가 상승 가능성도 존재한다. 수도권 주택전세가격전망지수는 연초 이후 '상승 전망'을 유지 중이며 그 비중도 점차 커지고 있다.

최근 주택 정책의 골자는 무주택, 청년, 신혼부부 등에 대한 주거 지원과 건설 경기 회복이다. 지난달 도시 공간·거주·품격 3대 혁신 방안(민생토론회)와 '주택 공급에 관한 규칙' 개정, 건설 경기 회복 지원 방안 발표 등이 이어지며 올해에도 정부는 주택시장 규제 완화 기조를 이어갈 예정이다. 주요 내용은 ▲노후 주거 지역 정비 ▲혼인·출산 가구에 대한 제도적 지원 ▲건설 공사에 대한 합리적 가격 산정 ▲사업 지연과 분쟁 최소화를 위한 제도 개선 등이다.

수요 촉진을 통한 가격 회복보다는 시장의 주요 현안을 해결하는 데 정책의 초점을 맞췄다. KB경영연구소 부동산연구팀 관계자는 "주택가격 하락폭 축소로 급락에 대한 우려는 줄었으나 여전히 비아파트와 노후 주택 정비, 거래 위축, 공급 축소, 부동산 PF 부실화, 주거 취약 계층의 주거비 부담 등의 문제가 상존한다"며 "누적된 주택가격 상승으로 지난해 주거 관련 지출이 큰 폭으로 증가했으며 건설 수주와 투자 실적이 크게 감소하면서 건설 경기는 여전히 침체된 상태"라고 말했다.

올 2월 전국 주택 매매 거래량은 4만3000가구로 전월 대비 1.1% 늘었다. 두 달 연속 거래량 증가세를 이어갔지만 지난해 월평균 거래량(4만6000가구)에는 못 미쳤다. 2022년 하반기 거래 절벽으로 인한 기저 효과가 사라지면서 증가율은 전년 동월 대비 5.6%로 둔화됐다. 비수도권의 거래 위축 현상이 심화됨에 따라 전남, 광주, 대구를 제외한 대부분 지역에서 거래량이 감소했다.

아파트 매매 거래량은 전월 대비 3.8% 증가한 반면 비아파트 매매 거래량은 7.0% 줄었다. 지난해 전세 사기 여파로 아파트에 대한 선호도가 높아졌기 때문이다. 주택매수우위지수가 역대 최저 수준을 기록하며 매수세는 여전히 저조한 가운데, 수도권은 다소 회복세를 보이는 반면 5개광역시는 하락장에 머물렀다.

지난 3월 전국 아파트 분양물량은 1만8000가구로 전월과 유사했다. 분양 대기 물량은 많으나, 사업 진행이 더뎌 실제 분양물량이 적은 상황이 이어졌다. 전국 아파트 청약 경쟁률은 2.6 대 1로 지난해(10.8 대 1) 대비 크게 낮다. 사업장별로 차이는 있지만 서울을 제외한 대부분 지역에서 분양 여건이 악화됐다.

2월 기준 전국 미분양 아파트는 6만4874가구로 전월 대비 약 1119가구 늘었다. 3개월 연속 증가세를 이어갔으며, 경기에선 지난해 말부터 미분양이 지속적으로 많아지고 있다. 수도권(1만1956가구)은 비수도권(5만2918가구) 대비 크게 낮지만 2월 한 달 동안 1796가구가 증가했다. 공사비 상승으로 분양가 조정이 어려운 탓에 당분간 미분양 아파트 증가세는 계속될 것으로 예상된다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr