세컨드 홈 세제혜택… “실효성 높이려면 인프라 확충·조건 완화해야”

부산·대구 등 제외… “투기 방지 장치 마련해 도입 고려해야”
“1주택자 한정 아쉬워… 정책 목표와 충돌”
강원·충청권 혜택 전망… “대상지 양극화 우려”

정부가 ‘세컨드 홈’ 정책의 적용 지역을 발표했지만, 투자 가치가 있는 지역들이 제외되면서 실효성에 대한 의문이 제기되고 있다. 전문가들은 정책의 방향성은 타당하지만 일부 제약조건이 걸림돌이 돼 보완이 필요하다고 지적했다.

17일 기획재정부 등에 따르면 정부가 ‘인구감소지역 부활 3종 프로젝트’ 중 하나로 이른바 ‘세컨드 홈’ 정책을 제시했다. 수도권 등에 거주하는 1주택자가 인구감소지역 내 공시가 4억원 이하 주택을 구입해도 1세대 1주택자로 인정해 취득세와 종합부동산세(종부세) 등의 세제 혜택을 받는 것이 골자다.

세컨드 홈 특례 적용 대상자는 재산세와 종부세, 양도세를 낼 때 1가구 1주택자로 분류돼 세 부담이 크게 줄어든다. 서울에 12억원인 주택을 보유한 사람이 인구감소지역에 공시가 4억원인 주택을 취득할 경우, 기존 주택을 30년 이상 보유·거주했다면 장기보유 세액공제를 최대로 받을 수 있다. 종부세 기본공제 한도는 12억원으로 유지된다. 재산세는 세율 인하와 공정시장가액비율 특례 등으로 줄어든다. 기존 주택을 13억원에 양도할 경우 양도세는 비과세 한도 12억원과 장기보유특별공제 등을 받을 수 있다. 다만 기존 1주택과 동일한 지역에 있는 주택을 매입하면 특례 대상에서 제외된다.

또한 정부는 지난 15일 부동산 투기 등을 우려해 지난 1월 ‘세컨드 홈’ 정책 예고에서 인구감소지역으로 꼽혔던 부산 동·서·영도구, 대구 남·서구, 경기 가평군 등 6곳을 제외한 83곳을 ‘세컨드 홈’ 특례 대상 지역으로 정했다.

전문가들은 해당 정책을 두고 방향성에 대해서는 긍정적으로 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “인구감소로 인한 소멸이 예정된 지역이 늘어나는 것보다 도시 사람이 주말이라도 지방에서 보내고 오는 것이 바람직하기 때문”이라고 설명했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “인구소멸지역의 주민등록상 인구를 늘리는 것도 필요하지만 지역 활성화를 위해서는 체류 인구, 생활 인구가 더 중요하기 때문에 세컨드 홈 정책이 인구 소멸 완충 역할을 할 수 있을 것”이라고 했다.

경북 포항시 남구 연일읍 유강리 아파트 단지 뒤로 안개가 끼어있다. /뉴스1

다만 정책 효과는 제한적일 수 있다는 지적이 이어졌다. 인구감소지역은 투자 이점이 거의 없고, 인천 강화군, 경기 연천군 등 일부 지역을 제외하면 서울에서 거리가 먼 지역이라 수요 확보가 어렵다는 설명이다. 이 연구위원은 “세컨드 홈 특례가 주어지면 지방에서 적어도 이름이 알려진 주요 도시나 관광 인접지 등을 중심으로 먼저 활용될 가능성이 크다”고 했다.

김효선 NH농협 부동산 수석위원도 “부산은 광역시 중 인구감소가 가장 빠른 지역이고, 대구는 공급이 많아 미분양이 계속해서 발생하는 지역이라 세컨드 홈 도입이 필요해 보이는데 제외됐다”며 “투기 우려가 있을 수 있지만 토지거래 허가 구역이나 장기 보유할 수 있도록 하는 장치들을 두면 투기를 방지할 수 있다. 추가적인 도입을 고려할 필요가 있다”고 했다.

또한 지난 1월 4일 이후 취득한 주택부터 적용되고 1주택자로 한정한 점에서도 한계가 있다는 지적이 나온다. 특례지역 1주택 보유자가 같은 지역 주택을 추가로 사는 경우도 세제 혜택을 받을 수 없다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “1주택자들은 집 하나 장만하기도 빠듯한 경우가 많다. 지방 경제 활성화가 목적이라면 다주택자들도 투자할 수 있도록 유도하는 것이 바람직하다”며 “정책방향은 올바르지만 이런 일부 제한된 부분들이 정책 목표인 인구감소지역 부활 달성이라는 맥락과 충돌한다”고 했다.

세컨드 홈 정책이 효과를 보기 위해서는 지방 인프라 확충 등이 병행돼야 한다는 의견도 제기됐다. 김 수석위원은 “인구소멸의 가장 근본적인 원인을 해결하려면 인구를 유입할 만한 기반시설을 만드는 것이 중요하다”며 “다만 인프라 확충에 장기간이 소요되고, 그만큼 정책 효과가 미뤄지기 때문에 현재로서는 실현 가능성이 크지 않다”고 설명했다.

또한 부산, 대구 등이 제외되면서 강원, 충청권이 혜택을 볼 것으로 전망된다. 고 교수는 “강원도, 특히 해안 쪽으로 수요가 발생할 것 같다”며 “인구감소지역들 사이에서도 양극화가 발생할 가능성이 크다”고 했다.

박 수석전문위원은 “서울에서 주로 수요가 발생할 가능성이 크기 때문에 서해안을 낀 충청권이나 동해안을 낀 강원권에서 수요가 있을 것”이라고 했다.