역세권 복합개발 때 용도지역 최대 4단계 종상향
용도지역 최대 4단계 파격
증가용적률 절반은 임대주택 등 기부채납
# 5호선 강동역 4번 출구 일대엔 평균 높이 2층, 용적률 170%인 저층 주택이 밀집해 있다. 총 면적 2만1000㎡에 달하는 이곳은 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 3단계 '점프'한다. 서울시 '역세권 활성화 사업'을 통해 최고 43층, 용적률 800%의 복합단지로 재탄생하는 것이다.
서울시는 16일 서울 중구 서소문청사에서 '2024 역세권 활성화 사업 설명회'를 개최했다. 200명을 수용할 수 있는 강당은 꽉 찼고 통로 사이 사이에도 참석자들이 자리했다. 질의응답이 길어지면서 설명회는 예정보다 약 40분 연장됐고 오는 18일에 2차 설명회도 열기로 했다.
역세권 활성화 사업이란 역세권 등 입지요건을 충족하는 경우 용도지역 상향과 용적률 증가 인센티브를 제공해 '고밀복합개발'을 유도하는 사업이다. 증가 용적률 중 절반은 임대주택 등 공공 필요시설을 확충하는 목적으로 공공기여해야 한다.
2종주거→ 일반상업 4단계 점프
서울시에 따르면 2019년 이 제도 도입 이후 현재까지 41곳에서 역세권 활성화 사업이 추진 중이다. 미아와 보라매 등 2곳은 착공했다. 지난해 8월과 올해 3월엔 운영기준 개정을 통해 사업 문턱을 더 낮췄다.
우선 역세권 기준을 기존 250m에서 350m로 확대했다. 지역중심 이하는 250m 요건이 유지되지만 지역중심 이상이거나 환승역인 경우 350m까지로 범위가 넓어진다. 역세권은 아니지만 도로변에 띠모양으로 조성된 '노선형 상업지역'의 경우도 사업지 대상에 들어갈 수 있다.
서울시는 복합용도 개발을 유도하고자 용도지역을 파격적으로 높여준다. 복합용도란 업무시설 또는 관광숙박시설을 전체 용적률의 50% 이상 설치하는 걸 의미한다.
역세권에 복합용도를 도입할 경우 용도지역을 최대 4단계 상향할 수 있다. 제2종일반주거지역이 일반상업지역까지 높아질 수 있다. 3종주거, 준주거, 근린상업 등 단계를 뛰어넘고 '점프'하는 것이다. 간선도로변의 노선형 상업지역의 경우 일반·근린상업지역까지 가능하다.
창의·혁신 디자인이나 관광숙박시설, 스마트 친환경 건축을 적용한 경우 추가 인센티브도 주어진다. 예를 들어 제3종일반주거에서 일반상업지역으로 종상향되는 경우 상한용적률이 800%인데 인센티브를 모두 받아 1107.5%까지 높아질 수 있다.
공공기여 돈으로 낼 수 있다고?…'기반시설 충분한 경우만'
설명회 참석자들은 공공기여에 특히 관심을 보였다. 서울시는 전체 공공기여량 중 공공임대주택을 30% 이상 설치하되 하나의 유형을 50% 초과하지 않는 걸 권장한다고 밝혔다.
해당 지구단위계획구역 내 공공시설 등이 충분하다고 인정될 경우 설치비용으로 납부할 수도 있다. 돈으로 낼 경우엔 착공신고 수리일까지 납부해야 하며 분할 또는 지연 납부하려면 5%가 가산된다.
한 부동산개발회사 관계자는 "임대주택을 공공기여하면 부지는 기부채납하고 건물은 서울시가 저가로 사가는데 일부 지역에선 거부감이 크다"며 "돈으로 납부해도 되나"라고 질의했다.
이에 장수진 서울시 역세권활성화팀장은 "토지지분은 공공기여량에 산입하고 건물은 표준건축비로 매입한다. 건물만 사면 향후 재건축을 추진할 때 소유권을 유지할 수 없기 때문"이라며 "토지나 건물을 공공기여하지 않고 돈으로 대신하겠다는 거라면 그렇게 할 수 없다"고 말했다.
다만 그는 "해당 지역에 기반시설이 충분하다고 판단될 경우에만 현금으로 기부채납할 수 있다"고 덧붙였다.
부동산투자회사에서 온 한 참석자도 "공공시설 설치비용을 납부하는 시점을 착공이 아닌 준공시점으로 이연할 수 없냐"고 물었다. 장 팀장은 "착공시점에 받아야 공사기간 중 필요한 건립비용이나 지역 필요시설에 활용할 수 있다"고 답변했다.
역세권 활성화 사업을 신청하는 데 어려움이 있다는 토로도 이어졌다. 이에 장 팀장은 "대상지마다 사업여건이 다르고 도로와 면적 기준 등 세부 기준에 따라 개별적으로 검토가 필요하다"며 "일차적으로 구청과 논의하고 어려움이 있을 경우 시에 연락하길 바란다"고 말했다.
건설업계 관계자는 "역세권 활성화 사업 운영기준이 개정됐다고 해서 기대하고 왔는데 큰 변화가 있는지는 모르겠다"며 "창의혁신 디자인 같은 추가 용적률 추가 인센티브 조건도 까다로워 현실적으로는 받기 어려워 보인다"고 말했다.
김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)
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