2조 ‘이마트 성수동 개발’ 본PF 시동…시장 소화 주목

크래프톤 사옥 건물…삼성물산 2027년 준공 목표
우량 사업장인데도 PF 대출 규모 커서 성사 여부 시장 관심

이 기사는 04월 15일 15:37 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

크래프톤 신사옥 조감도

이마트 성수동 부지를 오피스 등 복합 문화시설로 탈바꿈하는 개발 사업이 본격화하고 있다. 2조원 규모의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 빌리는 작업을 시작했다. 순조롭게 대주단을 모집할 수 있을지 주목된다.
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15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이마트 본점 부지 개발 사업 본 PF 주관사인 미래에셋증권은 시중은행 등을 대상으로 2조원 규모의 본 PF를 모집하고 있다. 선순위 1조8000억원과 후순위 2000억원으로 구성된다. 본 PF 자금 2조원은 기존 브릿지론 7760억원 상환, 사업장 개발을 위한 공사 대금으로 쓰인다. 이 본 PF는 지난해 11월 한 차례 시도했다가 높은 금리 수준으로 인해 브릿지론 550억원을 증액하는 선에서 마무리했던 바 있다. 본 PF 금리는 연 7~8%에서 형성될 것으로 예상된다.

이마트 본점 부지 개발 사업은 서울 성동구 성수동 2가 333-16 일원에 오피스, 근린생활시설, 판매시설 등을 짓는 프로젝트다. 2호선 성수역과 수인분당선 서울숲역 사이에 자리한 지역이다. 시공은 삼성물산이 맡는다. 삼성물산은 책임준공을 확약했다. 2027년 준공이 목표다.

이 사업은 사실상 게임사 크래프톤이 이끌어나가고 있다. 크래프톤은 2021년 11월 미래에셋자산운용과 손잡고 이마트 성수동 본점을 인수했다. 크래프톤은 사업을 맡은 펀드 ‘미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁 66호’의 에쿼티 6750억원 중 보통주 2900억원을 댔다. 아울러 건물 80% 책임 선임차도 약속했다. 크래프톤과 손잡은 미래에셋자산운용도 보통주에 500억원을 태웠다. 우선주 2850억원엔 교직원공제회, 농협중앙회 등이 투자한 것으로 알려졌다. 크래프톤은 2034년부터 이 건물에 우선매수권을 행사할 수 있다.

2001년 준공된 건물은 지하 3층~지상 20층 규모로 대지면적 1만9359㎡, 연면적은 9만9474㎡다. 부동산 가격이 지속적으로 올랐던 서울 성수동 소재 부동산이란 점이 부각되면서 매각 작업이 진행될 때 여러 기업과 금융회사들의 관심을 끌었다. 

막대한 규모인 만큼 PF 업계에서 성사 가능성을 관심 있게 지켜보고 있다. 최근 본 PF 대출 시장은 주택도시보증공사(HUG) 보증 등 안정적인 구조에 한해 전환이 가능한 분위기기 때문이다. 이 개발 사업 PF는 지난해 말 대주단 세팅을 대부분 마무리했었다는 점에서 성공 가능성을 높게 점치고 있지만 PF 큰손인 캐피탈사 등 대주단의 지갑이 워낙 닫혀 있어 부동산 개발 업계의 관심이 쏠리는 중이다.

한 관계자는 “안정적인 구조로 짜여져 있고 이미 대주단도 세팅이 됐던 건이라 잘 될 것으로 보지만 시장이 지난해보다 나아진 게 없다 보니 지켜봐야 할 것”이라며 “크래프톤이 마곡 CP4를 선매입한 국민연금만큼 우량한 사업자로까지 보긴 어렵다는 측면에서 의구심도 조금씩 나온다”고 분위기를 전했다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com