[알기 쉬운 부동산] 신탁등기된 부동산의 임대차 계약 시 주의해야할 점

류태열 다산공인중개사사무소 대표

최근에 부동산 시장에서 전문성이나 안전성, 자금조달의 편의성, 보유세 절세나 비밀 유지 등을 위해 부동산 소유자가 신탁제도를 활용하는 경우가 늘고 있다. 만약 신탁등기된 부동산을 임대차 계약할 때는 임차인의 입장에서 주의해야 할 사항들이 있다.

신탁이란 특정한 재산권을 소유한 위탁자가 해당 재산권을 수탁자에게 그 재산을 관리하고 처분할 수 있도록 위임한 후 위탁자가 목적이나 이익을 얻기 위해 재산권을 이전하는 것을 의미한다.

신탁등기의 종류는 크게 관리신탁, 담보신탁, 처분신탁, 개발신탁의 네 가지로 구분되는데 이중 부동산 거래시 가장 흔하게 볼 수 있는 것은 담보신탁으로, 소유자가 소유권을 신탁회사로 넘기고 담보신탁증서를 발급받아 이 증서를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 것이다.

신탁등기된 부동산은 등기부 등본을 통해 신탁된 물건인지를 확인할 수 있고, 등기부에는 신탁원부의 번호가 기재되어 있다. 그러나 보통의 경우 부동산 등기부 등본 을구의 근저당 담보권 등기 설정이 표시되지 않기 때문에 등기부만으로는 해당 물건에 관한 채무관계를 정확히 파악할 수가 없다. 그러므로 신탁원부를 반드시 열람하여 신탁계약 내용을 확인해야 하는데, 등기부 등본과 달리 신탁원부는 개인이 열람하기 까다롭기 때문에 부동산 중개거래를 하는 공인중개사를 통해 발급을 요청하여 확인하는 것이 좋다.

최근 대법원 판결에서 담보신탁 이후 위탁자로부터 신탁부동산을 임차한 임차인은 계약당사자인 위탁자를 상대로 보증금 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자 및 수탁자로부터 공매를 통해 소유권을 취득한 제3자에게 보증금 반환을 구할 수 없다고 판단하여 신탁원부의 대항력을 명시적으로 인정하였다. 수탁자의 승낙을 받아 체결된 임대차계약이라도 위탁자와 임대차계약을 체결하고 위탁자에게 보증금을 지급한 이상 수탁자에게 보증금 반환을 청구할 수 없다는 것에 주의할 필요가 있다.

그러므로 신탁등기된 부동산은 월세계약의 경우 수탁자의 동의서를 받아 보증금을 최소화하여 계약하는 것이 보다 안전하다. 또한 전세계약의 경우는 전세 보증금을 원소유자인 위탁자가 아닌 수탁자인 신탁회사에 지급하거나, 전세 보증금 지급과 동시에 신탁등기를 말소하는 조건으로 계약하는 것이 안전한 거래방법이다. 류태열 다산공인중개사사무소 대표