'독소조항' 책임준공약정, 부동산 PF 위기 원흉 됐다

(서울=뉴스1) 김민지 기자 = 부동산 경기 침체로 아파트 가격이 하락하고 있지만, 아파트 시장의 상위 20%, 하위 20% 간 가격 격차는 커진 것으로 나타났다. 3일 KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 집값 양극화 지표인 '5분위 배율'은 지난 3월 '4.958배'를 기록했다. 배율이 높을수록 양극화 정도가 심함을 뜻하며, 5분위 배율은 지난해 5월 4.638배를 기록한 후 10개월 연속 상승세다. 사진은 이날 오전 남산타워에서 본 아파트 단지 모습. 2024.4.3/뉴스1 Copyright (C) 뉴 /사진=(서울=뉴스1) 김민지 기자

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 업계 위기의 원인이 사업 약정서에 통용되는 책임준공약정 등 불공정 조항이라는 분석이 나왔다.

한국건설산업연구원(건산연)이 최근 발간한 '부동산 PF 약정의 공정성 제고 위한 제도적 보완방안' 보고서는, PF 약정의 공정성을 높이기 위한 정부 가이드라인이 마련돼야 한다고 강조했다.

보고서는 "부동산 개발사업이 성공하려면 시행사와 시공사(건설사), 금융기관 등 사업 참여자 간 수익 및 위험 분담이 적절히 이뤄져야 하지만, 국내 부동산 PF는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분의 위험을 지는 구조로 20여년 간 운영돼 왔다"고 했다.

보고서에 따르면 부동산 개발사업의 사업약정서, 대출계약서, 공사도급 계약서 등 주요 약정서에 중첩적으로 규정된 △책임준공 △채무인수(또는 연대보증) △공사비 조정 불인정 △대물변제(책임분양) △유치권 포기 등 조항이 2022년 하반기 이후 급격히 나빠진 사업 여건과 맞물려 시공사들의 부실 위험을 높였다.

책임준공 약정은 시공사가 건축물 준공 책임을 지도록 하면서 약정된 기간 내 준공하지 못할 경우 책임이 면제되는 사유를 전쟁이나 지진 같은 천재지변으로만 국한하고, 공사 과정에서 발생할 수 있는 민원, 자재 수급의 장기간 지연, 노조 파업 등의 예외 사유를 일절 허용하지 않는다. 저조한 분양률 때문에 시행사가 공사비를 지급하지 못하는 경우에도 건설사는 자기 자금을 투입해 정해진 기간 내 준공해야 하는 부담을 진다. 하루라도 준공기간이 경과할 경우 시행사와 함께 PF 채무를 상환해야 하는 부담을 지게 되는 경우도 많다.

부동산 경기 침체기가 되면 불공정 약정으로 개발사업의 수익성이 악화된다. 이는 건설사 대량 도산으로 이어진다. 금융시장과 거시경제 전반의 불안을 초래하게 된다.

건산연은 금융 조달 과정에서 금융기관의 소위 '갑질'로 해석될 수 있는 과도한 금융 취급 수수료 문제도 지적했다. 자금 신규 조달과 차환을 어렵게 만들어 개발사업의 부실 위험을 높이고 있다는 것이다. 또 분양가 인상 요인으로 작용하면서 개발사업의 여건을 급격히 악화시킨다는 설명이다.

보고서는 "현실에서 이뤄지는 PF 약정 내용은 민법, 공정거래법, 건설산업기본법 등 관련 법률에 비춰 불공정한 거래행위에 해당할 가능성이 있다"며 "금융위원회, 국토교통부, 공정거래위원회 등 관계부처가 PF 약정 내용에 관한 가이드라인을 마련하고, 해당 업권에 행정지도의 형태로 이를 시행할 필요가 있다"고 했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr