“재건축은 되는데 리모델링은 왜?”… 공사비 증액 검증 사각지대

분담금만 4억인 단지도… “재건축 못지않아”
재건축과 달리 공사비 중재 기관 없어
검증 요청 가능하도록 개정안 있지만 잠자는 중

공사비 인상을 둘러싼 분쟁이 공동주택 리모델링 사업에서도 발생하는 가운데 이를 중재할 마땅한 방법이 없어 제도 개선이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

9일 리모델링 업계에 따르면 공사비 인상으로 인해 거액의 분담금 부담을 떠안아야하는 단지들이 늘어나고 있다. 경기 안양 동안구 목련마을2단지 대우선경 조합원은 최근 전용 58㎡ 기준 4억7900만원의 추정 분담금을 통보받았다. 2021년 추정치(2억8600만원)의 두 배에 달하는 규모다. 일산 문촌마을16단지 재건축추진위원회가 지난해 컨실팅 업체에 의뢰해 밝힌 단지의 추정 리모델링 분담금은 전용 84㎡ 기준 약 4억2000만원 수준이다.

급격한 공사비 인상으로 분담금 부담이 늘면서 리모델링 단지의 조합원간 갈등도 심화되고 있다. 리모델링을 추진해야한다는 쪽과 재건축으로 선회해야한다는 쪽으로 의견이 갈리는 경우다. 일산 문촌마을 16단지의 경우 리모델링 조합과 재건축 조합의 분담금 추정 금액이 1억원 가까이 차이나기도 한다. 분당 매화마을 1단지는 분담금이 당초 추산 금액보다 5000만원가량 오르면서 리모델링 사업이 잠정 중단되기도 했다.

업계에서는 이 같은 갈등의 원인이 재건축과 다르게 리모델링 단지의 공사비 인상 갈등을 중재할 기관이 없다는 점 때문이라고 보고 있다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따르면 재건축·재개발공사비 검증제도를 수행할 수 있는 기관은 한국부동산원과 한국토지주택공사(LH) 그리고 각 지방공사 등이 있다. 그러나 리모델링사업은 도정법이 아닌 주택법 적용을 받기 때문에 검증제도 대상이 아니다.

일반적으로 리모델링은 기존 주택의 뼈대를 유지한 채 다시 짓다보니 일반가구 수를 크게 늘릴 수 없고, 일반분양을 많이 할 수 없다. 때문에 조합원의 분담금 부담이 재건축보다는 높은 편이다. 일반분양을 늘려 분담금을 낮추는 전략을 세우는 단지들도 있지만 모든 단지들에 적용하기 어려운 것이 현실이다.

한 리모델링 업계 관계자는 “리모델링을 추진하는 단지들은 애초에 재건축 조건에 맞지 않아 대상이 아닌 단지들이기 때문에 재건축으로 다시 선회하기도 어렵다”며 “공사비가 최근 급격하게 오르면서 앞으로 조합원들 사이 뿐 아니라 조합과 시공사 사이의 갈등이 생기는 단지들도 늘어날 것”이라고 말했다.

실제로 서울 동대문구 답십리동 신답극동아파트는 지난해 리모델링 사업을 추진하기 위해 이주까지 완료한 상태지만 시공사와 조합이 갈등을 빚고 있다. 본계약 체결 당시 쌍용건설과 공사비로 3.3㎡당 660만원에 합의했으나 이후 건설사에서 자재비와 인건비 인상 등을 들어 공사비 인상을 요구했기 때문이다.

업계의 이런 어려움 때문에 관련법도 발의된 상태지만 개정안 통과는 감감무소식이다. 국회 의안정보시스템에 따르면 한준호 더불어민주당 의원은 지난해 11월 리모델링 시공사 선정 후 당초 계약금액 대비 증액 규모가 10%를 넘기거나 주택단지 소유자의 20% 이상이 검증 의뢰에 동의하면 한국부동산원, LH, 지방공사에 공사비 검증을 요청할 수 있도록 하는 내용의 주택법 개정안을 발의했다. 도정법에 규정된 재개발·재건축 등 정비사업 공사비 검증 제도를 리모델링 사업에도 적용하겠다는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 “급격하게 오른 공사비 때문에 앞으로 재건축 뿐 아니라 리모델링 단지들에서도 갈등이 생길 것은 불보듯 뻔한 상황”이라며 “리모델링 공사비 검증 관련 법안이 통과되면 해결까진 아니더라도 도움이 될 것으로 보이기 때문에 조속히 이뤄져서 시장의 혼선을 줄여나가는 것이 중요하다”고 말했다.