집값 올랐는데 해지해야 하나… 노후 주택연금 활용팁

[머니채널 핫 클릭] 조재영 웰스에듀 부사장 ‘은퇴스쿨’

그래픽=김하경

서울에 거주하는 국민연금 수급자는 매달 평균 60만원(작년 말 기준)을 받는다. 맞벌이 부부였다면 국민연금으로 월 120만원을 확보할 수 있게 된다. 하지만 노년에 생활비로 400만~500만원은 필요하다고 호소하는 은퇴자들이 늘어나고 있는 상황에서 국민연금만으로는 노후 생활이 버거울 수밖에 없다. 이 때문에 자기 집을 담보로 사망할 때까지 안정적인 현금을 확보할 수 있는 주택연금을 찾는 은퇴자들이 많다.

지난 2일 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’에 공개된 ‘지금부터 준비하는 은퇴스쿨(이하 은퇴스쿨)’에서 조재영 웰스에듀 부사장은 주택연금에 대해 다뤘다. ‘통장에 돈이 쌓이는 초저금리 재테크’란 책을 내기도 한 조 부사장은 삼성생명, NH투자증권 등에서 20년 넘게 재무설계사로 활동해 온 은퇴 설계 전문가다.

◇가입 자격 공시가 9억→12억 확대

주택연금은 집을 담보로 평생 혹은 일정 기간 매달 노후 생활자금을 받는 금융 상품으로 2007년 도입됐다. 8일 주택금융공사에 따르면, 출시 후 매년 꾸준히 늘어난 주택연금 가입자는 작년 11월 기준 11만5687명을 기록했다. 가입 요건은 부부 중 1명이 만 55세 이상이고 부부 합산 공시가격이 12억원 이하 주택 소유여야 한다. 다주택자도 합산 가격이 12억원 이하면 가입 가능하고, 공시가격 등이 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 시 가입 가능하다.

주택연금의 가장 큰 장점은 내가 살던 집에서 안정적으로 살면서 연금도 받고, 명의자 사망 후에는 배우자에게 기존 연금과 100% 동일한 연금이 나온다는 것이다. 종신지급을 선택한 경우 평생 동안 자신과 배우자가 안정된 수입을 얻을 수 있는 셈이다.

그래픽=김하경

조재영 웰스에듀 부사장은 “부부가 평생 연금을 받고 사망한 후에도 주택연금의 진가를 확인할 수 있다”며 “두 부부가 받았던 연금 수령액이 주택 가액을 초과해도 상속인에게 청구하지 않고, 반대로 받았던 연금 수령액이 주택 가액보다 적으면 그 잔액이 상속인에게 넘어가기 때문”이라고 말했다.

작년 10월 주택연금 가입 자격이 확대됐다는 점도 눈여겨봐야 한다. 그 전까지는 주택 공시가액 9억원까지만 가입 가능했는데, 현재는 공시가액 12억원까지 가능해졌다. 공시가 12억원 주택은 시세로는 17억원 수준이다. 가입 자격이 확대된 작년 10월 12일부터 11월 말까지 시세 기준 12억원 초과 주택 보유자의 가입은 299건으로 1년 전 동기(51건) 대비 6배 수준으로 늘었다.

세금 혜택도 있다. 연금 지급을 받는 중 대출이자 비용 연간 200만원 한도로 소득공제가 가능하고, 주택연금은 대출 형태라 기초연금, 건강보험료 산정 시 소득으로 잡히지 않는다는 점도 장점이다.

◇해지할 땐 보증료 감안해야

주의할 점도 있다. 우선 연금 가입 후 주택 가격이 상승해도 연금 지급액에 반영되지 않는다는 것이다. 즉, 가급적 주택연금은 집값이 하락하기 전 비쌀 때 가입하는 것이 유리하다. 실제로 2020년 전국 주택 가격이 5.4% 올랐을 때 주택연금 해지 건수는 3826건으로 1년 전(2287건)보다 1539건 늘었다. 집값이 9.9% 상승했던 2021년 주택연금 해지 건수는 5135건으로 사상 최대를 기록했다.

집값이 올랐다고 무턱대고 기존 주택연금을 해지하면 안 된다. 해지하면 동일한 주택으로 3년이 지나야 재가입할 수 있기 때문이다. 집값 상승에 따른 반복적인 해지와 가입이 연금 재정을 위협할 수 있어 마련해둔 장치다. 해지할 때 내야 하는 보증료도 감안해야 한다. 보증료는 집값의 1.5%에 해당하는 초기 보증료와 보증잔액의 연 0.75%에 해당하는 연보증료로 구성된다. 최초 수령 후 3년이 지나 해지하면 초기 보증료까지 모두 상환해야 한다. 집값이 10억원이면 1500만원에 해당할 정도로 적지 않은 금액이다.

또 시세가 12억원이 넘는 주택을 소유하고 있다면 연금 수급액이 시세가 절반인 주택의 두 배가 아니라는 점도 유의할 필요가 있다. 작년 10월 주택연금 가입자 범위만 확대됐을 뿐 연금액 상한액은 유지되고 있기 때문이다.

조 부사장은 “시세 4억원 주택을 맡기면 연금액은 시세 2억원 주택의 2배이고, 시세 8억원 주택 연금액은 시세 4억원의 2배”라며 “하지만 시세 16억원의 주택을 맡겼을 때 연금액은 8억원 주택 연금액의 2배에 미치지 못한다”고 말했다.

➡️네이버 등 포털사이트에서 ‘은퇴스쿨’을 영상으로 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해 보세요. https://youtu.be/OwwTPpT5eio