리츠, 지방미분양 사면 稅혜택…오피스텔은 제외키로

10년만에 기업구구조조정 리츠
취득세 중과·종부세 합산 배제
본PF 못한 경매 위기 사업장은
공공지원 민간임대 리츠로 전환
정부 “리츠 진입 허들 낮추겠다”
우량 매물에만 리츠 쏠릴 전망

미분양이 쌓여있는 대구 지역 아파트 단지 전경.

‘준공 후 미분양’ 주택이 늘고 부동산 금융(프로젝트파이낸싱·PF) 자금 경색이 심화하자 정부가 내놓은 ‘리츠(REITs·부동산투자회사) 활용 PF 지원안’에 업계 관심이 쏠리고 있다. 정부는 일단 미분양 가운데 오피스텔은 지원 대상에서 제외하기로 하고 이달 말까지 수요 조사를 받아 지원안을 다듬기로 했다.

정부는 신규 PF 대출 제한으로 브릿지론(초기 비용 대출)의 본PF 전환이 어려운 곳에 주택도시기금이 투자하는 ‘공공지원 민간임대 리츠’로 전환하는 방안을 추진한다. 특히 준공후 미분양으로 자금 조달이 어려운 지방 사업장은 세제 지원(취득세 중과·종합부동산세 합산 배제)을 받는 ‘기업구조조정(CR) 리츠’가 매입할 수 있도록 한다.

국토교통부가 8일 서울 여의도 금융투자협회에서 연 설명회엔 시행사와 건설사, 민간 투자자 등 관계자 총 400여 명이 참석했다. 애초 250명 정원의 설명회장이 가득 차 일부는 통로에 앉거나 서서 1시간20분가량 이어진 설명회를 들었다. 참석자들 관심은 CR 리츠에 더 쏠렸다.

정부 측은 오피스텔이 아닌 지방 미분양 주택에만 CR 리츠를 적용하고, 준공 후가 아니라 준공 중이라도 CR 리츠에 신청한 뒤 취득 후부터 세제 혜택을 받을 수 있다고 설명했다. 주거용 오피스텔이나 수도권 미분양 주택 사업자 등 혜택에서 제외되는 이들은 CR 리츠 지원 대상이 아닌 점을 아쉬워했다.

지난 2009년과 2014년에 이어 10년 만에 CR 리츠를 다시 들고나온 정부는 이날 설명회에서 “최대한 리츠 진입 허들을 낮춰 다양한 곳이 지원받을 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.

공공지원 민간임대 리츠는 브릿지론 단계에서 사업이 멈춰 토지가 경매될 때 지분출자 사업자 손해는 물론이고 일부 브릿지론 상환이 어려운 경우가 많은 점을 고려해 도입됐다. 국토부 측은 “분양할 주택이 리츠를 통해 임대 주택으로 바뀌는 것”이라며 “임대 운영을 하다가 부동산 시장이 호전되는 향후 시점에 적정 가격으로 매각하면 지분출자 사업자도 투자비를 회수할 수 있다”고 설명했다.

다만 모든 부실 사업장이나 지방 미분양 주택에 이번 정책 온기가 돌아가기는 현실적으로 어려울 전망이다. 이들 중에서도 그나마 우량 매물에 리츠 설립과 투자가 몰릴 가능성이 크다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “CR 리츠의 경우 세제 지원이 핵심인데 종합부동산세 합산 배제 혜택은 취득 후 5년간 조건이 붙는다”며 “결국 리츠 사업자 입장에선 미분양 아파트를 매입해 수익률을 내면서 5년 안에 되팔아야 하는 만큼 우량 매물 중심으로 살 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

박상우 국토부 장관도 지난주 간담회에서 “CR 리츠가 지방 미분양을 모두 커버하지는 못하겠지만 그래도 가능한 많은 부분에서 지원이 이뤄질 수 있도록 할 것”이라고 말했다.

국토부는 이달 30일까지 온라인(reits.molit.go.kr) 조사를 실시해 리츠 설립을 원하는 이들의 수요를 파악한 뒤 한국부동산원과 HUG를 통해 다음달 리츠 신청 공모를 내고 심사·인가를 진행할 방침이다.