[하우머니] 따라 가면 돈 된다…'토지 보상' 경매 해 볼까
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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 이주왕 서울사이버대학교 부동산학과 겸임교수
정부가 주거복지 로드맵에 따라 추진 중인 3기 신도시가 연일 화제죠. 날이 풀리면서 드디어 첫 삽을 뜨고 본격적인 착공에 돌입했다고 합니다. 기존에 살고 있던 거주민들에게도 역대급 보상금이 주어졌다고 알려지면서 경매시장에서도 '토지 보상'에 대한 관심이 부쩍 커졌다고 하는데요. 보상금을 받을 수 있는 곳은 어디이고, 경매 전략은 어떻게 가져가면 좋을지 자세히 알아보겠습니다.
Q. 오늘(8일)은 '보상 경매'에 대해 알아볼 텐데요. 일단 경매로 뭘 어떻게 보상받는다는 건지 '토지 보상'의 개념부터 짚고 본격적인 이야기 시작해 보면 좋을 것 같거든요?
- 토지 보상 투자전략, 경매로 '보상금' 받는다?
- 보상 경매, 공익사업과 토지 보상이란
- 공공주택지구·도시개발사업 등에 편입된 보상 예정 물건
- 수용예정지에 해당하는 물건이 경매에 나오는 경우
- 적정한 금액 낙찰 시, 소유권이전등기 이후 보상금 수령
- “환금성과 수익성이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있어”
Q. 특히 3기 신도시 계획이 본격화된 2022년 토지 보상금액이 역대급으로 치솟았다고 하던데요. 최근에도 이런 토지 보상을 염두에 두고 경매에 참여하시는 분들이 많이 있나요?
- 신도시 개발로 보상금 급증…토지 보상 경매 현황은
- 개발예정지 토지소유자와 경매 낙찰 수요 증가
- 공시지가 상승으로 보상금액도 커져…투자자 관심↑
- 3기 신도시 왕숙·교산·계양, 토지 보상으로 경매 '후끈'
- 경매로 나온 보상 물건들 감정가 초과 낙찰
- 일부 기획 부동산, 투자자 모집해 투기로 논란
- 수용보상을 목적으로 하는 부동산 투자 활발
Q. 개발로 인해 보상이 예정된 토지들에 투자하는 것이 보상 경매라는 건데요. 그렇다면 경매 절차는 어떤 식으로 진행되는 건지 궁금하거든요?
- '보상 경매' 절차와 구조는
- 개발 예정지 경매물건, 보상금 차익 노리는 전략
- 수용보상되는 토지의 감정가액, 토지 보상법 적용
- 경매가 진행되는 감정평가과 산정방식·금액 상이
- 경매 낙찰 후 보상금이 적어 손실 가능성도
Q. 가장 중요한 건 낙찰받는 곳이 '보상을 받을 수 있는 곳'인가인데요. 궁금한 게, 어떻게 보상이 될 줄 알고 그런 곳들을 찾아서 들어가는 거예요?
- “이럴 줄 알았다면”…토지 보상 물건 찾는 법은
- 모든 개발, '선계획 후개발'이라는 점 염두
- 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 등 참고
- 개발 계획 후 추진 시, 고시 또는 공람 절차
- 사전 계획 수립단계, 공익사업 예정지 확인 가능
- 사업인정고시일, 보상시점과 금액도 확인 가능
Q. 아파트 경매에서는 등기부등본을 잘 보라고 하는데, 토지 경매는 '토지 이용 계획 확인서'를 잘 살펴야 한다고요. 어떤 부분에 주목해서 보면 되는지도 알려주시죠.
- “개발될 땅인가”…토지이용계획서에 다 있다?
- 토지이음, 토지이용계획확인서 확인
- 공익사업에 해당하는 단어가 있는지 체크
- 광명 시흥 공공주택지구, 특별법 기재 내용 확인
Q. 하지만 개발사업이라는 것 자체가 빨라야 10년이죠. 워낙 오래 걸리다 보니 보상금 지급도 미뤄질 수 있을 것 같은데 어느 타이밍에 접근해야 오래 기다리지 않고 적절하게 보상을 받을 수 있을까요?
- 지지부진 개발사업, 보상 경매 접근 타이밍은
- 미리 개발계획을 살펴보고 접근하는 전략
- 국가·지자체·민간 등 시행주체가 어딘지 확인
- 보상감정, 사업인정고시 시점을 기준으로 이뤄져
- 개발 구역 지정 시, 가치 선반영…고가감정 가능성
- 계획이 나오기 이전의 토지, 저평가 물건 찾아야
- 보상금 지급이 임박한 곳의 토지를 낙찰받는 방법
Q. 최근 토지 보상을 앞둔 강남구 개포동의 구룡마을 땅이 경매에서 80억 원대에 낙찰됐어요. 아무리 보상을 받는다고 해도 너무 비싸게 낙찰받으면 손해인데 입찰가는 얼마 정도로 써야 할까요?
- 싸게 vs. 비싸게, 보상금액 대비 적정 입찰가는
- 개발이익 배제 원칙, 보상금보다 낮게 낙찰 노려야
- 물건마다 보상금 지급 조건 상이, 신중하게 접근
- 사업인정고시연도와 경매신청연도 비교할 필요
- 낙찰금액, 보상금액보다 무조건 낮게 써야 이득
- 경매감정가를 넘겨서 입찰하는 것은 주의해야
- 진행되는 개발 사업 보상가 산정기준 확인 필수
Q. 이미 개발 호재로 많이 알려진 곳들은 가격이 너무 비싸기도 한데요. 보상 경매로 눈여겨볼 만한 지역이 있다면 짚어주시죠.
- 보상 경매로 눈여겨볼 지역과 매물은
- “수용예정지 인접지역도 눈여겨볼 필요”
- 장기미집행 도시계획시설 부지도 유망
- SK하이닉스와 삼성전자 반도체 호재 '용인'
- 평택 GTX 지제역 역세권 내 도시개발구역
Q. 지금 또 다른 3기 신도시인 광명·시흥지구는 토지 보상이 안 되고 있어서 난리라고 해요. 경매로 투자하신 분들도 손해를 볼 수 있을 것 같은데요. 보상 경매 시 주의할 점도 짚어주시죠.
- 토지 보상 난항…경매 투자자들도 손해?
- 보상 경매로 토지 투자…노하우와 주의점은
- 빠른 시일 내에 수용보상 기대…과도한 대출 주의
- 보상 시점 지연 시, 대출이자로 손실 가능성
- 임대사업을 통한 현금흐름 가능한 물건 선별 중요
- 개발의 시행주체 확인 필요, 진행속도 차이 커
- 경매 감정가의 왜곡 주의, 개발 호재 선반영 가능성
- 개발구역 지정 임박 시 감정가 부풀려져 큰 손해
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