내달 분당 재건축 선도지구 ‘지정 기준’ 발표… “12개 단지 ‘주민 동의율 끌어올리기’ 총력”

잇따라 주민 설명회 개최
재건축 노리는 대형 건설사들 ‘군침’
신탁사 ‘물밑 작업’도 활발
삼성·GS·대우·현엔, 단지별 설명회 참석

내달 정부가 선도지구 단지 지정을 위한 ‘구체적 기준’을 공개하기로 하는 등 1기 신도시 재건축 시계추가 빨라지고 있다. 시범, 한솔 등 등 12개 단지가 주민 대상 설명회를 잇따라 개최하면서 현장 분위기도 고조되고 있다.

20일 분당 시범 현대아파트 전경. / 박지윤 기자

6일 조선비즈 취재에 따르면 경기 성남시 분당구 정자동 한솔 1·2·3단지(청구·LG·한일)는 오는 13일 두 번째로 재건축 추진을 위한 설명회를 개최한다. 아파트 주민들을 대상으로 예비신탁사 선정 계획, 선도지구 지정 전략, 건축계획에 대해 설명한다.

분당 금곡동 정자일로 5개 단지(임광보성·한라3·화인유천·계룡·서광영남)도 오는 20일 통합 재건축 설명회를 앞두고 있다. 법무법인 센트로 담당자가 조합 및 신탁 재건축 추진 방식에 대해 설명하고 국토교통부 재건축 마스터플래너(MP)인 김기홍 박사가 특별법과 분당재건축 추진 방안을 안내할 예정이다. 삼성물산 건설부문과 GS건설도 각각 최신 주거트렌드와 재건축 시공사례에 대해 설명할 계획이다.

선도지구 지정은 오는 27일 시행되는 ‘노후계획도시 특별법’에 따른 후속 조치다. 특별법은 통합 재건축을 통해 안전진단 면제, 용적률 상향 등의 혜택을 볼 수 있도록 하는 것이 골자다. 정부는 선도지구를 지정해 앞으로 어떻게 재건축할지를 먼저 보여주는 시범사업을 추진키로 했다.

선도지구로 선정되려면 주민 참여도, 노후도 및 주민 불편, 모범사례 확산 가능성, 대규모 이주 수요 등에서 높은 점수를 받아야 한다. 이처럼 방향성은 나왔지만, 구체적인 기준(항목)은 아직 발표되지 않았다. 선도지구로 지정되면 재건축 사업에 보다 속도가 붙을 것으로 예상된다. 또 용적률 등 각종 혜택을 얻을 수 있다는 점에서 선도지구로 뽑히기 위한 각축전이 펼쳐지고 있는 양상이다.

앞서 분당 수내동 양지마을(금호1·금호3·청구2·한양1·한양2)도 6일 재건축 설명회를 열었다. 한국토지신탁이 빠른 재건축 추진을 위한 신탁방식에 대해 발표하고, 압구정2구역 신현대아파트를 설계한 DA건축이 참여했다.

분당 수내동 파크타운(롯데·서안·삼익·대림)도 지난달 30일 내정중학교에서 재건축 추진 준비위원회 소개와 간담회를 열었다. 분당구 정자동 정든마을(동아1·2, 한진6·7·8, 우성4·6, 신화5) 역시 지난달 30일 재건축 주민 간담회를 열었고, 시범단지(삼성한신·한양·우성·현대)도 지난달 재건축 설명회를 열고 사업에 대해 논의했다.

이 밖에 야탑동 탑마을(선경·대우), 이매동 아름마을 건영·태영·한성·두산삼호와 아름마을 풍림·선경·효성, 분당동 샛별마을(라이프·동성·우방·삼부), 정자동 상록마을(우성·라이프), 구미동 까치마을(대우롯데선경·주공2·주공5) 등도 재건축 추진 단지로 거론되고 있다.

이처럼 재건축 사업이 예상되자 대형 건설사들은 일찌감치 설명회에 참여하며 관심을 보이고 있다. 한 재건축추진위원회 관계자는 “삼성물산 건설부문은 작년에 이어 올해에도 참여를 계획하고 있다”며 “GS건설과 대우건설, 현대엔지니어링도 지난해 말부터 설명회에 등장하며 적극적인 모습”이라고 말했다. 이어 “DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, 두산건설도 등도 참여하고 있다”고 덧붙였다.

경기 성남시 분당구 아파트 전경. /성남시 제공

신탁사간 ‘물밑 경쟁’도 시작됐다. 분당 정자동의 한 단지 주민 A씨는 “통합 재건축인 만큼 속도를 올리고 사업 추진 절차를 단축하기 위해 신탁 시행방식을 택하는 단지가 늘고 있다”며 “최근 KB부동산신탁이 단지에 가장 많이 보이고 이어 한국토지신탁과 한국자산신탁도 단지를 찾고 있다”고 말했다.

업계에선 분당의 경우 대형 면적 아파트가 많고 고령의 입주민이 많은 만큼, 주민 동의를 얻는 게 선도지구 지정으로 가는 중요한 관문이라는 분석이 나온다. 기존 아파트를 감정평가해서 소유주에게 현금 또는 대물(공공 아파트)로 보상해주거나 특별법으로 취득세와 양도세를 면제하는 방안 등이 필요하다는 의견도 나온다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “노후도시특별법은 재건축 단지를 묶을수록 혜택을 많이 준다. 그런데 각 단지마다 이해관계가 다르기 때문에 사업 추진 과정에서 난관이 많을 수밖에 없다”며 “선도지구는 정부가 신경을 써서 빠르게 추진되도록 하겠지만 조합에 공공 기여를 과도하게 요구한다면 사업이 산으로 갈 수 있다”고 했다.

이주 대책을 마련하는 것이 주민 동의율을 끌어올리는데 가장 중요한 요소라는 지적도 나온다.

도시계획 전문가 A씨는 “1기 신도시 입주민 상당수는 보통 30~40대에 들어와 30년을 거주해서 이제 60~70대가 됐다. 재건축을 하면 새 아파트에 입주하기 어렵다는 것을 잘 알고 있는 사람들”이라고 했다. 그러면서 “이들을 위한 이주대책이 절실하다. 무조건 동의율을 충족했다고 재건축을 반대하는 주민들에게 강압적으로 대할 경우, 갈등이 커질 수 있다”고 덧붙였다.

‘세금 감면’ 방안도 거론됐다. 그는 “재건축 때문에 소유주 의지와 상관없이 기존 아파트를 팔고 나가서 다른 아파트를 사야하는 경우 양도세, 취득세를 감면하거나 없애주는 것도 방법”이라며 “한국토지주택공사(LH) 아파트에서 살 수 있게 해주고 현재 아파트와 개발 후 아파트 감정평가 차익을 현금으로 돌려주는 방안 등을 고민해야 차질없이 재건축을 추진할 수 있을 것”이라고 조언했다.

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