상생과 대응, 임차인 월세 미납 문제 해결 방안 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
관계 회복부터 법적 대응까지, 임차인과의 문제 해결을 위한 전략적 접근

고객 문의

“안녕하세요. 서울 종로구 삼청동에 사는 조OO입니다. 저희 가족이 갖고 있는 작은 상가주택 한 채로 임대업을 하고 있는데요. 저희 아버지께서 임차인과 오래도록 좋은 관계 유지하면서 지내고 싶다고 하셔서 월세 인상 없이 5년여간을 지냈습니다

그런데, 1층 임차인의 월세가 밀리기 시작하더니 어느새 보증금 2000만원 전부 ‘누적 연체금’으로 사용했는데도 불구하고, 여전히 1000만원 가까이 월세가 밀려 있는 상황입니다.

아버지께서도 이대로는 더 이상 안 될 것 같다고 하셔서 제가 임차인에게 연락해 어떻게 하면 좋을지 상의를 했는데, 임차인은 권리금 받고 나가면 그때 가서 밀린 월세 등을 정산하겠다고 합니다. 기한도 없이 권리금 주겠다는 분이 나타날 때까지 마냥 기다리라고 배짱을 부리니 너무나 답답한 심정인데요. 이럴 때 저희 가족은 임차인에게 어떻게 대응하면 좋을까요?”
 

(사진=게티이미지뱅크)

상황분석 및 대처방안

임대인과의 상담내용 중 상당한 비중을 차지하는 것이 임차인과의 갈등 문제입니다.

대개 임차인과의 법적인 문제나 임대료 연체 문제를 언급하시지만 그 바탕에는 신뢰했던 관계에 대한 상실감과 실망감이 깔려 있어 상당한 심적인 고통을 겪는 경우가 대부분이었습니다. 임차인 역시 반대의 경우가 성립할 것입니다.

의뢰인의 아버님 역시 심적인 고통을 더욱 크게 겪고 계실 것 같아 걱정이 앞섭니다. 다행히 아드님께서 팔을 걷어 부치고 나선 상황이니 어르신께서도 한시름 놓으실 수 있길 바랍니다.
이제 아픈 마음의 상처는 잠시 접어 두시고, 처한 상황을 객관적으로 분석해 현명한 대처방안을 고민해야 할 시점이라고 생각됩니다.

(사진=게티이미지뱅크)

저희 부동산TF Team은 의뢰인의 상황에 맞는 전략적인 대응방향을 정리해 보겠습니다.

가장 먼저 의뢰인께서는 임차인과의 관계를 ‘호의적’으로 유지하면서 문제를 해결할 것인지, 아니면 ‘법적 절차’를 통해 방안을 찾을 것인지에 대한 결정을 하셔야 합니다. 이에 따라 앞으로의 대처방안이 확연히 달라집니다.

‘호의적 관계’를 통한 문제 해결을 선택하실 경우, 가장 중요한 접근 방법은 임차인과의 직접적인 소통입니다. 이를 통해 상황을 명확히 설명하고, 양측의 입장을 이해하려는 노력을 기울여야 합니다. 이 과정에서 임차인의 현재 상황을 세심하게 고려하며, 상황에 맞는 합리적인 해결책을 모색하는 것이 중요합니다.

임차인과의 대화에서는 각자의 입장에서 느끼는 어려움과 제약사항을 고려해야 합니다. 임차인이 본인을 상대적으로 불리한 위치에 놓인 것으로 인식할 수 있기 때문에, 이러한 인식을 고려하여 대화를 진행하는 것이 중요합니다. 대화의 목표는 단순히 문제의 신속한 해결을 넘어, 장기적인 관계 유지와 상호 이해의 토대를 마련하는 것입니다.

이러한 접근은 갈등을 줄이고, 양측 모두에게 수용 가능한 해결책을 도출하는 것이 중요합니다.

만약 의뢰인께서 임차인과의 직접적인 대화가 어렵거나, 대화 후에도 감정적인 충돌로 인해 원활한 소통이 이루어지지 않는 경우가 발생한다면, 전문 중재자의 도움을 받는 것이 효과적인 대안이 될 수 있습니다.

중재자를 활용하는 것은 더욱 객관적이고 공정한 해결책을 찾아 나갈 수 있는 방법입니다. 이는 임차인과의 관계를 지속적으로 유지하고자 하는 의지를 보여주는 동시에 양측의 신뢰를 회복하고 문제를 해결하는 데 크게 기여할 수 있습니다.

‘법적 절차를 통한 문제 해결은 다른 모든 방법이 실패했을 때 고려하는 마지막 옵션입니다.

이미 임차인이 세 번 이상 임대료를 지불하지 않는 등 계약상의 의무를 이행하지 못했으므로 계약 해지가 가능한 상황입니다. 이때 임차인에게 문제 해결을 위한 마지막 기회를 제공하고자, 미납된 임대료와 보증금 사용에 관해 공식적으로 서면 통보를 하며, 정해진 기간 안에 문제가 해결되지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다고 명시하는 것이 바람직합니다.

소송이 진행된다면 임대차 계약서, 미납된 임대료, 임차인과의 소통 기록, 임대료 미납으로 인한 손해 증거 등 관련 문서와 증거를 모두 준비해야 합니다.

그러나 법적 절차를 밟기 전에 가능한 해결책을 적극적으로 고민하는 것이 필요하며, 법적 조치는 신중하게 고려되어야 합니다. 이는 불필요한 갈등을 방지하고, 양측 간의 관계를 보다 원만하게 유지하는 데 도움이 될 수 있습니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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