상가 건물 사려는데 부가세 걱정? … 업종 유지하면 세금 면제 해줘요

A씨는 B씨의 건물 1층에서 음식점을 해오다가 장사가 잘돼 건물을 매입해 사업을 확장하려고 했다. 그런데 거래금액 이외에 부가가치세를 별도로 내야 한다는 말을 듣고 고민이 깊어졌다. 부동산 거래 시 토지는 부가가치세 면세 대상으로서 부가가치세 관련 문제가 없지만 건물은 과세 대상이어서 부가가치세를 고려해야 한다.

다만 분양사업자 등 주택 사업자가 공급하는 전용면적 85㎡ 초과 주택을 제외한 대부분의 주택 거래는 면세에 해당한다. 또 부가가치세는 부가가치세 과세 대상 사업자의 매출에 대해서만 발생한다.

상가 건물을 매매할 때는 주택과 달리 부가가치세가 중요한 쟁점이 된다. 상가 건물은 부가가치세 과세 사업자인 임대사업자나 해당 상가에서 과세 사업을 직접 영위하는 사업자들의 매각이 대부분이기 때문이다.

매입자가 부가가치세를 부담하더라도 매입자가 간이과세자나 면세사업자가 아니라면 해당 부가가치세는 돌아오는 신고 시 매입세액공제가 가능하다. 매달 조기 환급 신청을 통해 더 빠르게 공제 및 환급이 가능하다. 그러나 그렇다고 하더라도 최소 두 달에서 길면 반년이 넘게 돈이 묶여 유동성 문제가 발생할 수 있다.

이에 따라 건물뿐 아니라 사업 전체를 양도하는 방식인 사업포괄양수도 방식이 선호된다. 사업포괄양수도 방식의 경우 부가가치세를 내지 않아도 되기 때문이다.

포괄양수도 방식이 인정되기 위한 조건은 첫째, 사업 업종을 그대로 유지하면서 사업체 전부를 양도해야 한다. 예를 들어 매도인이 임대업을 하고 있다면 매수인도 해당 건물을 임대업으로 사용해야 하며, 기존 임차인들을 그대로 승계하여야 한다.

둘째, 매수인과 매도인이 모두 일반과세자여야 한다. 매수인이 간이과세자거나 면세 사업자인 경우 포괄양수도가 성립하지 않는다. 면세사업자에는 의료(미용 제외), 교육(학원) 등이 있다.

만일 포괄양수도가 성립하지 않는다면 부동산 자산만 매매하는 자산양수도 방식으로 거래하고 추후 부가가치세를 별도로 내야 한다. 이 경우 매도인이 부가가치세를 납부하고 매수인에게 세금계산서를 발행하는데 이때 부가가치세를 얼마로 산정하여 낼 것인지가 중요한 쟁점이 된다. 부가가치세를 잘못 신고하게 되면 추후 과세 관청에서 가산세를 부과할 수 있기 때문이다.

두 가지 방식 중 어디에 해당하는지 고민이 된다면 매입자 대리납부 제도를 통해 불확실성을 제거하는 방법도 고려할 수 있다. 지금까지는 부가가치세 대상이 되는 경우와 매매 시 부가가치세 처리 방법에 대해 알아보았다. 다음번에는 부가가치세를 자산양수도로 신고하는 경우 주의할 점에 대해 알아보고자 한다.

[여승현 신한은행 부동산투자자문센터 팀장]